Более 3 лет в собственности или нет?

В 2004 году племянник и тетка заключили договор пожизненного содержания и на основании этого договора племянник получил свидетельство о праве собственности на ее квартиру,но с обременением:ипотека.Тетка в 2006 году умерла.Племянник новое свидетельство после ее смерти не сделал.Сейчас встал вопрос о продаже квартиры.Он переделает сейчас свидетельство на новое без обременения.Вопрос в том-считается ли эта квартира в собственности более 3 лет или отсчет пойдет с даты получения нового свидетельства?
И еще может и гупый но вопрос.В агентстве недвижимости гораздо проще совершить сделку(меньше документов,не надо кадастровый паспорт)чем у нотариуса.В чем подвох и есть ли он?
Заранее спасибо ответившим.