Успеть подарить квартиру

Подскажите, пожалуйста, по гипотетической пока ситуации.
У меня БМ, 2 несовершеннолетних ребенка, взрослый сын и кредиты.
Младшие живут со мной.
Хочу подстраховаться из-за пандемии.
В какой момент квартира по договору дарения переходит в собственность?
В момент подписания договора?
Или только после гос регистрации? Но у несовершеннолетних будет обязательная доля.
Завещание я написала на старшего сына.

Т.е. если я в простой письменной форме подпишу договор дарения своей квартиры взрослому сыну, и умру до того, как пройдет гос регистрация перехода права - сын станет собственником квартиры?
Или даритель должен быть жив, чтобы произошла гос регистрация?

Мне нужно, чтобы БМ, как второй родитель не мог претендовать на доли детей.