Что-то не понимаю...

Назрела у нас необходимость продать + купить квартиры в Москве (спальные районы).
Стала я изучать цены, первые источники, как обычно - виннер и ИРР. Смотрю объявления - в 70 случаях из 100 от Инкома, в 30 от других агентств, от частных лиц не нашла вообще. Это тенденция? Пару лет назад была куча объяв от хозяев и на цены и описание можно было вполне ориентироваться. Когда звонила в агентства, половина предложений была "заманушная". Как сейчас-то цену определить? Без просмотров-переговоров не сориентироваться? Или есть шанс? Цену в объявлениях, если к реальной приводить, уменьшать или увеличивать? Посоветуйте, пожалуйста.