Покупаем по ипотеке

Берем в ипотеку квартиру, которая в собственности менее трех лет. Естественно хозяйка хочет занизить стоимость квартиры. Меньше миллиона не получиться,так как в ипотеку мы берем больше, но для банка наш первоначальный взнос будет всего 20%, хотя на деле все70%. Есть ли риски такой покупки?Проверяет ли банк квартиру на юридическую чистоту?
Где-нибудь указывается реальная стоимость квартиры?
Продавец продает через риэлтора,нужен ли нам риэлтор для сделки?