помогите оценить двушку полежаевская

2х комнатная малогабаритная квартира, общ. площадь 38 кв.м, жидая - 21. 2-й этаж без балкона. евроремонт в 2006. Дом - 12-этажка, но после капитального ремонта, подъезд чистый.
от метро - 5 минут пешком. Рядом с домом большой парк.
сколько будет стоить продать, и сколько - сдать в аренду?

а кухня сколько?

пригласила двух риелтеров. Оба поставили стартовую цену в 35 тыс. прошло 2 дня, было очень много клиентов. Да и у нас много знакомых, готовы хоть завтра переезжать за 35 тыс.
Второй риелтор, помоложе и почестнее, сказал, что теперь будет пытаться сдать за 40 тыс, раз такой бешенный спрос. Я согласилась, вот сегодня будем пробовать.
Первый - пожилой и по общению более опытный - говорит, что не стоит квартира 40 тыс., но если я хочу, можем попробовать поиграть.

Сорри, сорвалось. Хочу мнение - это молодой риелтор неопытный, или пожилой пытается меня развести? ;-)

Проблема еще в том, что я через них не только сдаю, но и снимаю. Мне на полтора года в связи с рождением 2-го ребенка нужно двушку сдать и снять трешку в этом же районе. При этом разница в цене должна быть минимальна, мы рассчитываем на 15 тыс. (т.е. если сдаем за 35, снимаем за 50). Через полтора-два года я выхожу на работу и мы покупаем свое жилье, либо продав старую, либо, если получится по деньгам, продолжив ее сдавать.
Молодой риелтор (который мне больше нравится)говорит, что это вполне реально, просто нужно время для поиска варианта, устраивающего нас. Он не просит комиссии за сдачу, но просит 100 процентов за трешку. При этом готов в каждом отдельном случае говорить о скидке на комиссию.
Пожилой риелтор говорит, что моя квартира стоит не больше 35, а за 50 я найду только "бабушкин вариант" в нашем районе. Нашел мне вариант за 55, без лоджии и с плитой Лысьба, и прям давит, чтобы я соглашалась.
че-то не нравится это мне.
Может мне еще пару-тройку риелтеров найти?
Неужели они все пользуются одной базой cian.ru?