Я в растерянности

Народ, помогите, кто чем может, я в растерянности. Почитала форум – расстроилась безмерно :( Ситуация следующая: продаем свою двушку с одновременной покупкой трешки. Трешка нашлась спонтанно и очень удачно, в соседнем доме. Для нас важно, что этот дом практически единственный, который нас устраивает во всем, квартир в нем практически не продается, т.е. упускать данную квартиру страшно не хочется.
Теперь самое главное. Как я поняла, в нашем случае все, что может быть плохого, присутствует.
1.Квартира получена по наследству, недавно истек 3-х летний срок
2.Продает ее Инком.

Инком настаивает на срочном внесении аванса, а то мол квартира уйдет. Документы не показывают, обещают показать при внесении аванса. У нас на данный момент есть покупатель, который тоже вроде готов внести аванс. Но аванс в размере не более 50 тыс., в то время как Инком просит 100 тыс., т.е. получается, что мы рискуем своими деньгами.
Как-то я растерялась совсем, не пойму куда бежать и что делать. Посоветуйте пожалуйста, как снизить наши риски с этой проблемной квартирой, как общаться с Инкомом и сможем ли мы осилить это без риэлтора?