Оцените на продажу на сейчас и на будущее

Итак, исходные данные: торцевая трешка в П-44Т в Бескудниково, 12/17, 78/44/13, застекленные лоджия и балкон, окна все во двор, хорошее место (двор под видеонаблюдением, через дорогу парк с прудами и т.д.)) хороший ремонт (без дизайнерских изысков, но с заменой сантехники/электрики, выравниванием всех поверхностей и т.п.). Сколько сейчас стоит эта квартира? Из минусов - среди собственников есть несовершеннолетний ребенок, но т.к. взамен будет покупаться квартира бОльшей площади, то проблем с опекой не будет.
2 вариант. Сейчас вроде как по указу Собянина начали все-таки строить у нас метро. Обещают "Селигерскую" в 2014 году открыть. Если подождать открытия метро - сильно квартира в цене вырастет? От метро до нашего дома будет минут 10-15 пешком.