Оцените на продажу

Пожалуйста, помогите с оценкой квартиры. Ул. Теплый Стан, д.8, 4 этаж\9этажки, общая 33, кухня 6, без балкона, неузаконенный совмещенный санузел (сами так купили, кстати - ипотечники нам теперь не подойдут?). Из плюсов - образцово-показательный дом со всякими цветочками-фонтанчиками, красивый подъезд с видеонаблюдением, сама квартира в нормальном состоянии, окна во двор. Документы - купля в 2008 на 2 взрослых. Нужна альтернатива на трешку. Сейчас выставили за 5,5млн, звонков нет. Особо не торопимся, но хотелось бы представлять реальную цену. Посмотрела предложения по району, разброс большой, но при прозвоне некоторых - все нереальные (проданы, документы и пр.)