Оцените на продажу 1-ку

Планирую продавать квартиру.
м. Таганка,Площадь Ильича 10 минут пешком ,1-к кв.общая 35 кв. м,жилая 19,кухня 8, 6 этаж 12 этажного панельного дома. Тихий двор,окна таже выходят туда же,рядом храм и парк . Требует ремонта.
Хочет купить соседка по лестничной клетке.
Цены на разных ресурсах посмомтрела,но то агенства продают,а я напрямую буду продавать. Сколько соседке объявить для начала?
Спасибо.
Да,квартира свежее наследство, менее трех лет в собственности.