продажа-покупка

Хочу продать свою квартиру и купить большую в соседних домах.
Если я сейчас дам обьявление о продаже ко мне будут звонить-приходить смотреть квартиру, но ничего не понимаю в авансах и залогах.
Если захотят купить, я беру аванс и ищу себе квартиру. Если прошел месяц-три-пять, а нужной квартиры нет, значит я возвращаю залог и продаю снова?
Или надо сначала найти риэлтора, чтобы вместе с ним показывать квартиру?
Чем опасны продаваемые квартиры в собственности менее 3 лет?
спасибо.