Все не решусь

Все думаю о смене района - и своей 3ки на другую. Пожалуйста, знающие люди, разложите по пунктам, что необходимо в моем случае
- 3ка 2004 года, с инвестирования на мне, доли - я и 2 несовершеннолетних. Т.е. предстоит опекунский совет.
- хочу 3ку в хорошего качества доме (нестарая панель или кирпич или как пройду по деньгам) с имеющейся на руках доплатой в пределах 1 млн.

Посоветуйте:
- можно ли мне смотреть квартиру до 3х лет в собственнсти со сделкой до 1 млн, или понадобится полная стоимость из-за опекунского?
- возможен ли вариант новостройки (с переуступкой прав)?
- должна ли быть в квартире прописка и собственность (опять же из-за детей)? временно выписаться могу попробовать к родственникам, но там уже мало метров...
- пропустят ли банки с ипотекой, т.к. доли детские, и в залог, соответственно, квартира с детскими долями пойдет? (тогда можно будет взять квартиру побольше и получше с доплатой побольше)
- есть материнский капитал, который можно попробовать пустить в дело (ребенку 3 года через 5 месяцев) - как лучше?
- какие еще юридические и документальные "нет" нужно держать в голове при выборе квартиры?

Спасибо, кто дочитал и смог посоветовать!)