Оцените комнату на продажу

Комната в 4х-комнатной коммуналке, Новорязанская ул. 22/14, 5 мин. от метро Комсомольская, 10 мин. от м. Бауманская. Площадь 8,6м, с учетом общей около 13м. 3/4 -этажного кирпичного дома, год постройки – 1914, деревянные перекрытия. Санузел раздельный. В комнате косметический ремонт. Двое взрослых собственников, по приватизации.
Соседей двое – тетя (ей принадлежит 2 комнаты) - адекватна, комнаты свои сдает. И дядя с одной комнатой, живет там, иногда выпивает (но вроде не алкаш). Купить комнату хочет соседка (у которой 2 комнаты), то есть она заинтересованное лицо и сосед ее устраивает. Сколько комната может стоить?