Возможная цена продажи комнаты?

Доброй ночи!
Подскажите, пожалуйста: в наследство досталась комната - м. Первомайская, в 100 метрах от метро, общая площадь 69, площадь комнаты - 18 метров, кухня - 10 метров. Состояние вполне приличное (в комнате перед продажей сделаем косметический ремонт), комната свободная и юридически и физически. Знакомый риэлтор говорит, что комнату можно будет продать в районе 2,8-3 млн, а соседи сегодня сказали, что больше 2,2 млн не дадут... вот мы теперь в мыслях... я, конечно, оценщика обязательно буду звать, но, может быть, у кого-нибудь есть информация из личного опыта... 2 млн. это как-то совсем мало, хоть не продавай...
заранее всем спасибо!