оцените пожалуйста

продать надо - двушка изолированные комнаты, общая площадь 38, жилая 26, с/у раздельный, ремонта можно сказать нет - обои поклеены, чисто, настоящего серьезного ремонта не было с момента постройки. дом панельный 12 тиэтажный 60х годов, 4 этаж, балкон застекленный, окна на улицу (переулок). до метро 1905 года 1 минута пешком. подъезд убогий, бывают алкаши. владелец взрослый, он же один прописан и на него же приватизирована, в собственности больше 3 лет ( по сути с момента постройки дома). что еще нужно для оценки примерной стоимости?
нужно расшириться, тк двое детей разного пола, ну и просто тесно .. надо в этом же районе, тк тут школа, сад, работа, привычка ... желательно или двушка или трешка (но это нереально наверно)...добавить к стоимости продаваемой квартиры сможем ориентировочно 4-5 млн