Помогите прикинуть

Арифметика такая:
имею двушку в бутово на первом высоком этаже 54 метра. Сейчас сдаем ее за 25 тыс. В ближайшие лет 7-10 будем сдавать. Состояние хорошее, теплые полы, плитка и тэпэ. Но есть неузаконенная перепланировка. Понимаю что это удешевляет ее стоимость. Хочу продать за 7 200.
Варивант 1: Взять ипотеку 5млн и купить трешку около м.университет, сдавать за 70 тыр и гасить ипотеку. Вложить весь материнский капитал туда.
Вариант 2: взять три млн и купить двушку, сдавать за 50 и так же гасить +мат. капитал

Как считаете, стоит овчинка выделки? Хотелось увеличить стоимость имеющихся метров, пока сами ими не пользуемся. Дети вырастут, тогда поселимся сами с мужем или их туда.
Или иметь двушку в бутово и сидеть на попе ровно?