аванс, альтернатива, риэлтор

Девочки, помогите пожалуйства советом! Не могу ни спать ни есть (копирую тему с другого форума):
Ситуация такова-находимся в предпродажной стадии. Есть покупатель, агент продавца предлагает взять аванс с покупателя на агентство, через доверенность от продавца. Соответственно продавец подписывает договор оказания услуг с агенством и доверенность агентству на заключение предарительный договорора, либо любого другого договора аванса. Ситуация такова, что у продавца альтернатива и этот аванс нужно занести потом продавцу другой квартиры, но! Получается, что раз агенство берет аванс на себя, то и вносит его далее тоже от себя? Тоесть заключает договор аванса на альтернативную квартиру от себя...Но! В этой цепочке опека, вопрос! Получается, что в опеку надо будет нести все подписанные договора и с аненством на оказание услуг и предварительный и договор аванса? Также агент продавца предупредил, что если продавец берет аванс на себя, то в случае срыва сделки возвращать его придется покупателю в двойном размере....Вопрос! А разве нельзя оформить договор аванса с покупателем (именно аванса), а не задатка? и потом самому занести деньги за альтернтиву? В таком раскладе в опеку пойдет гораздо меньше договоров. Прошу прощения, что вопросов несколько и возможно они уже встречались и заранее благодарю за ответы!
плюс ко всему риэлтор настойчиво требует справку из налоговой об отсутствии задолженности по налогу на квартиру, а другие справки ее не интересуют! Прочла, что эта справка нужно только при дарении...и абалдела..