Посоветоваться: альтернатива, детская доля и без ипотеки

решила посоветоваться, хотя уже год сама над этим вопросом голову ломаю

исходные данные:
есть 2к квартира в Мск
стоит примерно 8,5-9 млн. (спальный район)

квартира в долевой собственности
по договоренности она идет на пополам нам с братом, но
косяк в том, что у моего ребенка там доля 1/4

следовательно все действо усложняется опекой

а у нашей семьи сейчас исходники такие:

1. у мужа инвалидность 1ой группы пожизненая, ему 40 лет - т.е. ипотека нам не грозит (в смысле вряд ли дадут)

2. я пока официально не работаю (на самом деле работает муж и нормально зарабатывает, но вот отложить что либо или копить у нас нет времени, с таким диагнозом как у него в среднем лет 5 живут)

3. мужу нужна прописка и проживание только Мск (возят по скорой через день в больницу, из области возить НЕ будут, только с территории Мск / самому каждый раз за рулем добираться не айс вообще и не только в пробках дело, но и в состоянии после процедур)

4. накоплений нет (машины, гараж и дача - это не особо какие накопления / денежных накоплений нет)

5. с территории "нью москвы" сказали вряд ли будут возить, в диализе не откажут, но возить НЕ будут

6. хз что там в нью москве с лекарствами и прочим...

7. опека на сколько я поняла не одобрит:
7.1 ипотечную квартиру
7.2 коммунальную комнату

итого: на выходе у нас получается 4,5 млн. и детская доля в нем

что с этим можно сделать в нашей ситуации?

пс совсем не продавать квартиру увы не вариант, брат икру мечет - денег хочет, родственники его поддерживают

в той квартире сейчас живет мать моя и брат

мы проживаем с бабушкой моей уже более 15 лет и нас все устраивало (дети, садик, школы и тд), пока брату не потребовалось продать квартиру

он начал прессовать маму и она согласилась на продажу
но с условием, что она перезжает к бабушке, а мы продаем квартиру и покупаем себе что либо для жизни

все это закрутилось и достигло пика к сожалению когда муж попал в больницу и мы вынуждены были решать текущие вопросы, а не думать об ипотеках и прочим

а после получения инвалидности вариант ипотеки отпал
а без инвалидности мужу отказывали в лекарствах которые стоят дороже чем иная ипотека
муж сначало не хотел оформлять инвалидность, но пришлось
===================================================

имхо:
тут либо малогабаритка в Мск около 20м2
и полностью будет оформлена на старшего ребенка (а еще есть и младший)

либо?

малогабаритку опека вряд ли одобрит - но через суд решаемо (имею опыт в судах и считаю что смогу получить судебное решение на такую сделку для опеки)

нью москву почти не рассматриваю - нам нужна транспортная доступность и не только на машинах (хотя машины есть) и что бы мужа возили в больницу