Помогите оценить на продажу, пожалуйста

Комната отдельная в Капотне в 2-комнатной квартире 13,5 кв.м. с небольшим балконом, кухня 9 кв.м., соседи - семья из 4 чел., русские (муж, жена, двое детей), 4/4-эатжного кирпичного дома, чердак высокий под крышей, без лифта, без мусоропровода, перекрытия ж/б, высота потолков 2,8 м, документы первичные, один взрослый собственник, менее 3 лет в собственности. Состояние квартиры среднее, для коммуналки даже хорошее, можно сказать. Ну, обои местами надо бы поменять, а так всё очень чисто и достойно. С/у раздельный, там плитка везде не новая, но очень чисто. Окна комнаты и кухни - в тихий зелёный двор. Не угловая, не торцевая, тёплая квартира в середине дома.