Повышение арендной платы на 20% нормально ли и как мотивировать

Вот собственно в чем дело: сдаю квартиру второй год подходит к завершению, все это время плату не повышали. Жилец просто идеальный - платит вовремя, чисто, соседи не жалуются, но ! я плачу налоги, а в этом году ПФ повысил взносы в 2,5 раза, а патент подорожал на 40% , таким образом я пришла к выводу, что необходимо уже повысить плату, вопрос как начать разговор, с силами никак собраться не могу, вдруг съедет? Как лучше начать и мотивировать? Другого такого жильца хрен найдешь, а деньги тоже не лишние... Спасибо за конструктив
Да, вот еще что, даже с учетом повышения предстоящего , цена существенно ниже, чем в соседних домах, проблема в том, что квартира дорогая - такие очень плохо сдаются, можно 3 месяца ждать потом