рефинансирование. что за зверь?

уважаемые форумчане.
подскажите, пожалуйста, в чем смысл для банка рефинансирования кредита?
год назад взяли ипотеку в банке. сейчас они звонят и предлагают рефинансирование в их же банке.
на словах мои условия от этого улучшаются (с 12,25% до 11%, с 25 лет до 30 лет)
в чем подводные камни?