Оптимальный вариант

Голова кругом, чем больше думаю, тем больше путаюсь.
Дано-Дом в провинции. Живёт в нём моя мама. Стоимость дома 3 500 000. Я хочу его продать и купить маме квартирку за 1 000 000. Остаток денег 2 500 000
Есть квартира в крупном городе. Сталинка, центр,двушка но убитая. Стоит 3 500 000. Там живёт сын.

Первый вариант-Продать сталинку нафиг и купить нормальную двушку с ремонтом. По цене не теряю ни приобретаю. Муж держится за этот центр, а мне не нравится(
Остаётся сумма от продажи дома в 2500, которой как раз хватает, что бы закрыть ипотеку там, где мы сейчас живём

Второй вариант-Купить однушку сыну за 2500, а двушку в центре сдавать. Аренда за такое убитое состояние-максимум 20 тыс.Которые будут уходить на платы за ипотеку

Третий вариант-Часть суммы потратить на ремонт, это
1 000 000 грубо говоря, а 1500-покрыть часть ипотеки. Но опасение, что после ремонта цена за квартиру не поднимется на 1000000. Максимум на 300 000

Помогите подобрать в моём случае оптимальный вариант