Как действовать и какая цена адекватна?

Есть квартира, которая нам очень интерерсна. Расположена на ул. Годовикова, 10 мин пешком от м. Алексеевская, дом стоит в глубине, упираясь торцом в забор большой промзоны. Дом состоит из двух частей - одна совсем старая 32 г, а вторая 57-ого, газовая колонка, лифта нет, 5 этажей, кирпичный, довольно неприглядный внешне. Эта квартира в более новой части. Площать 77 м., жилая 55, кухня 8,5, третий этаж, состояние среднее по описанию. Она сейчас снята с продажи, звонила риэлтору, говорит, что хозяева хотят слишком дорого продать, сначала ставили за 16 млн, потом за 14, практически никто не смотрел даже. Риэлторы советовали еще понизить, хозяева решили пока снять.
Во-первых, сколько это реально стоит? На первом этаже такую же смотрели за 12, причем они явно готовы еще упасть немного в цене, но мы первый этаж не хотим.
Во-вторых, как действовать в данном случае, пробовать связаться с хозяевами и поторговаться. В общем как лучше убедить? Дайте советов.