продажа недвижимости недеипособным

Есть возможность купить дом, собственник недееспособен.Дом заброшен, 12 лет в нем никто не появлялся. Соб-к одинок живет в доме умерших родителей в другом селе. Опекун не против сделки, сам собственник тоже, уже оговорена стоимость. Сейчас выясняется у кого находятся документы.Вопросы: 1) как грамотно оформить сделку? 2) какие могут быть подводные камни? 3). Кто в этой ситуации выступает продавцом? Опекун имеет полномочия? Выслушаю все компетентные рекомендации.