Прошу советов в сложившейся ситуации

У нас есть комната - нам нужна однушка в другом районе. Доплата есть.
Наши + : комната большая (почти 20 м), квартира коммунальная (разные лицевые счета), квартира двухкомнатная, пешая доступность от метро.
Наши -: 1 этаж, собственник- несовершеннолетний (опека).

Есть нотариальное свидетельство о том, что мы уведомляли соседей о продаже комнаты, но письмо вернулось с почты.
Соседи уклоняются от получения документов, так как по сути живут одни, мы комнатой не пользуемся, поэтому они по крайней мере затягивают сроки.
Вопросы:
1. Как все таки получить от соседей докательство о том, что они уведомлены?

2. Как еще минимизировать риск для нашего покупателя?

3. Пропустит ли опека свидетельство от нотариуса (об уведомлении), или все-таки опеке нужен отказ?

4. Зарегистрируют ли с такими документами цепочку в регпалате?