Прошу оценить на сдачу

Будем сдавать квартиру. Совсем маленькая двушка - общая площадь 36 метров, по комнатам точно не помню, кухня 6 с чем-то. Дом - 12-ти этажка одноподъездная. Квартира на первом этаже, без балкона, состояние - бедненько, но чистенько, бабушкин вариант, что называется, мебель старая типа полированные шкафы на ножках.
То есть минусы квартиры очевидны: первый этаж, маленькая площадь, нет балкона, паркетный пол местами ходит ходуном, ну и вообще обстановка не айс.
Но есть и плюсы: пешком можно дойти до метро (и до Кузьминок и до Текстильщиков минут по 13-14), все в квартире исправное, хоть и старое, окна пластиковые с решетками выходят во двор, железная дверь.
Там жила старушка и две женщины, которые за денюжку за ней присматривали. Присматривали хорошо, ничего не могу сказать.
Теперь, после смерти бабушки, эти две женщины хотели бы остаться в квартире и ее снимать плюс пригласят с собой жить еще какую-то третью знакомую. В принципе, нас это устраивает - женщины очень аккуратные, чистоплотные, с соседями ладят. Но, чувствую, в цене мы не сойдемся((( Понятно, что они хотя снимать квартиру как можно дешевле, но...
В общем, рассудите. Я хотела сдавать квартиру за 25 тысяч плюс коммуналка, но этим женщинам готова была снизить цену до 23-х, тоже с коммуналкой. Они же озвучили, что надеются на 21 тыс., причем коммуналка должна в эту цену входить. Мне кажется, что это ну совсем мало! Вопрос пока не решен окончательно - я им сказала, что до февраля они могут жить бесплатно, а с февраля уже будут платить. Вести переговоры по окончательной цене будет мой муж, ну а я решила тут спросить - может, я чего не понимаю?
Да, скажу сразу - я знаю, что можно сделать косметический ремонт и поменять мебель на дешевую, но современную, а потом сдать квартиру подороже. Но мы по некоторым причинам не готовы сейчас в эту квартиру вкладываться - по крайней мере, в ближайшие полгода.