Двушка или трешка?

Семья, 4 человек: родители + дети садовского возраста. Есть наличными 8,5 млн+ максимально 2,5 млн можем взять ипотеку. Ищем жилье в районе парка Висхом (Ангарские пруды), Бескудниковский бульвар. Жилье для расширения. Я правильно понимаю, что в "новых" домах (до 10 лет постройки) за 11 млн 3-комн не купить? или я плохо смотрю?
Как бы вы поступили- взяли 60 метров в относительно новом доме или от 70 м- в старом? Просто уже не представляю, как жить с маленькой кухней, например.. Дайте советов, пожалуйста, а?