Как правильно "подарить" недвижимость?

Прошу совета!
Пожилая женщина желает оставить свой дом в наследство правнуку, вот думаем как провести правильно эту "процедуру":
1) завещание не подходит, поскольку у женщины есть дочь пенсионерка (соответственно будет обязат. доля)
2) дарение не подходит - правнук попадает на налоги
3) купля-продажа - могут признать сделку фиктивной, поскольку денег не платили

Как оформить, чтобы и на налоги не попасть и не делиться?