Лайфхак по аренде

Девушки, давайте сделаем тему помощи тем, кто только собирается сдавать жилье в аренду.
Здесь же много тех, кто сдаёт квартиры годами, кто знает уже все подводные камни и может очень помочь новичкам избежать ошибок :)
На что обратить внимание, какие пункты обязательно прописать в договоре, как лучше производить расчёты, как снимать показатели счетчиков - приходить самой или арендатор должен их предоставить вместе с оплатой? Залог - берется в размере стоимости месячной аренды и возвращается в конце срока, если нет урона квартире, так? Либо вычитаю из залога за поломки?
За свет арендатор платит плюсом к оговоренной сумме аренды? Если аренда 30 тысяч, а за свет набежало еще 1500, соответственно он оплачивает мне 31500, верно?
Какие еще платежи выносите отдельной суммой?
Думаю, эта тема будет полезна и многие будут благодарны, я сама почерпнула на Еве очень много нужного и всегда благодарна тем, кто даёт дельные советы.
Собираюсь через пару месяцев первый раз в жизни сдать квартиру, страшно :)

Мне не жалко, поделюсь своим 19-тилетним опытом:
1. Договор. Всегда. Почти всегда делаю сама, как минимум - внимательно читаю и дополняю (если приходят с агентом и у того обязательная "рыба"). Заключаю на год. Продлеваю, если нужно.
2. Деньги раньше брала наличкой, расписывалась в бланках для арендатора (некоторые хотели), но потом это быстро забывалось. Теперь получаю на карту.
3. Квартиры часто не посещаю, и это неправильно. Одну упустила капитально - две девочки-одуванчика (20 и 21), студентки, в последний год привели по мальчику, а я и не знала (родился второй при маленькой первой, было ни до чего). Хорошо, что ремонт и так пора уже было делать. Но сломанные жалюзи, телевизор, стремянку, вытяжку, которую не удалось отмыть - это удалось компенсировать лишь частично. Хорошо, что получилось вернуть в человеческое состояние чайник и утюг, хоть что-то.
4. Все КУ (т.е. все-все квитанции) мои арендаторы оплачивают сверх арендной платы. Хочу иметь предсказуемый доход круглой суммой.
5. После ремонта в вышеупомянутой квартире убрала все вещи - только стены, аксессуары в ванной и мебель, мб сушилка. Из техники - холодильник, СМ, телевизор, пылесос. Никакой посуды, мелкой техники, тем более белья или полотенец.
6. Депозит беру всегда в размере стоимости одного месяца. Его нельзя проживать в последний месяц. Он возвращается в день расставания за минусом неоплаченных квитанций и ущерба, если таковой есть.
7. Сдаю всегда сама, благо, квартиры рядом и у меня есть время. На людей уже "чуйка", два молодых парня два раза (разные) оказались невероятными чистюлями, а про двух девушек уже писала. Так что - нужно смотреть.
8. Курящие - категорически НЕТ. Т.к. на лестнице курить нельзя, все тянет в квартиру, да и нарушать закон и тем более ссориться с соседями - мне это зачем? При новой сдаче категорическое нет семьям с детьми и/или с животными. Но вот "и на старуху бывает проруха" - одни мои арендаторы родили через 1,5 года после въезда, прожили еще 1,5, ребенок не успел нанести вреда. В другой квартире сдала двум молодым мужчинам, сотрудникам Газпрома. Все было ОК, но через год у одного в Москве подрос младенец, в итоге (по договоренности со мной) второй съехал, а к первому приехала жена с годовалым ребенком и маленькой собакой (!!!!!). Живут в таком составе уже второй год, жена - чистюля, платят идеально, в квартире все в порядке. Но новых с детьми и животными все равно пускать не буду.
9. Квитанции контролирую сама ежемесячно, завела во всех службах ЛК, по электричеству и воде сама заношу данные, прошу за 1-2 дня арендаторов прислать показания. Там же отслеживаю оплаты.

Опыт 15 лет. Ситуации разные бывали, но положительных жильцов все-таки большинство.
Сборной солянке не сдавать, износ общих зон будет сильнее и грязи, скорее всего, больше.
Ежемесячно навещать квартиру.
Договор составлять тщательно (у меня уже свой отработанный), с указанием мебели и состояния, вписывать всех проживающих. Обязательно указать минимальный срок проживания, все свои запреты (курение, животные, дети и т.п.). После негативного опыта, стала вписывать 3-дневный срок возврата залога после выезда. Одним уже не повезло, пытались замаскировать кучу ущерба, ничего не получили. Если осматривать в момент передачи ключей, увидите процентов 30- 50, все будет набегу. А так, в спокойном темпе все осмотрите.
Показания счетчиков брать накануне приезда и самостоятельно обсчитывать, деньги получать строго налом. Квитанции оплачивать самой. Межгород отключить, если есть стационарный телефон.
Если будете пролонгировать договор, лучше перезаключать его каждый год с уничтожением обоих экземпляров и расписок в получении денег.
Я все равно предпочитаю работать с агентом, для меня оплата жильцами его услуг является некой гарантией их платежеспособности. Но пару раз сдавала сама, полет нормальный. Хотя, в первый раз посоветовала бы обратиться к специалисту, но не с улицы, должно быть доверие, а не только его желание срубить комиссию (есть и такие). Есть шанс, что вы не разберетесь в людях, а прохиндеев достаточно много. Тут нужен опыт, когда уже знаешь что спросить и на что обратить внимание.
Не стесняйтесь задавать вопросы личного характера. Лучше показаться дотошной и выяснить все при первой встрече, чем ваши ожидания не будут оправданы в будущем.
Бизнес специфический, требующий жесткости иногда.

Я сдаю через своего риэлтера уже много лет. Она знает все мои требования и я прихожу уже на подписание договора. Квартира- трешка, выше среднего ценового сегмента, налоги плачу.

сдаю квартиру сама уже лет 10. в принципе уже опытная. но предпоследний раз у меня случился казус, который даже сейчас не знаю как предотвратить. жильцы при оговаривании условий спросили, можно ли проживание их родственников, если они приедут в гости в город на 1-2 дня? (мамы/папы, сестры/братья) чисто по человечески - "да". но как оказалось, что они под этим согласием стали сдавать квартиру посуточно. случайно это выяснили наши соседи, которые обнаружили курящих на площадке двух мужчин. те не сильно шифровались и сказали, что да, сняли на пару дней квартиру. благо этот "бизнес" арендаторов мы прикрыли практически сразу. но я до сих пор в шоке. скоро надо искать новых жильцов, а боюсь нарваться на очередных аферистов. прописать, что при каждом таком "гостевом" визите нас уведомлять? но как проверить? не каждый же день ездить проверять. а раз в месяц арендаторы вполне могут быть и дома.

А как распознаете тех, кто обещает приехать , а сам динамит?

а как распознать тех,кто через пару месяцев платить перестанет?

Зачем сдавать сомой, зачем? Сэкономите арендатору деньги, оторваться от важных дел, получить неприятные моменты . Только если развлечься, чисто получить опыт.