Нужно ли узаконивать для продажи?

Добрый день!
Есть трешка II-18. Был ремонт. И внесены незначительные изменения.
1. Был заново переложен санузел. Ничего не менялось, всё на прежнем месте, просто стены стали толще.
2. Была продлена стена коридора на 20 см (не несущая) и перевешена дверь на 20 см глубже в кухню.
3. Была установлена вторая металическая дверь, на 20 см захватив общий коридор. Открыванию соседских дверей не мешает. Первая деревянная дверь осталась на своем месте.
Можно продать как есть (ипотека) или узаконивать нужно?

Если нет поэтажного плана и экспликации, то нужно заказывать в обход БТИ, 7-8 тыс, без техника.
Оценщик п2 заметит врятли, к п 3, может докопаться а может и нет. Обычно доплата за "правильный" оценочный альбом +10000 к номинал.
Итого 18000 тыс, которые оплачиваете вы.
Ваш риелтор должен все эти явки-пароли знать.

А мне подскажите, пожалуйста.
Квартира изначально новостройка без стен, даже сантехкабин не было, сделан ремонт.
Фактическое состояние квартиры полностью соответствует экспликации от 17 года, когда оформлялась собственность.
На эксплуатации стоит штамп, что разрешение о перекланировке НЕ предоставлялось.
Но красных линий НЕТ.
При этом прощадь в выписке егрп больше на пару метров, чем в эксплуатации.
Это как?
Подозреваю, что в егрп площадь квартиры без стен.
Стены построили и съели.
Но это лишь мои подозрения.
Косяк?
Тоже объект под ипотеку.
Вообще мне сказали на словах, что втб очень лоялен к узаканиваемым перепланировкам. Там ничего криминального нет вообще. Самое криминальное - расширение санузла за счет коридора. И отсутствие стены между кухней и гостиной (электричество), которой и не было изначально.
Но очень смущает расхождение площадей.