Сдаю в первый раз

Всем привет!
Буду в первый раз сдавать квартиру. Подскажите, как это лучше сделать? Может сначала через агента? Где взять договор? Какую сумму оставлять на случай ремонтов или иных случаев?
Планирую сдавать и в ипотеку взять побольше и получше, т.е. нужно беспрерывное получение денег. Своих на случай разрыва нет.