Какие риски?
Продаем квартиру, документы идеальные, 12 лет в собственности по ДКП. Готовы на полную стоимость в договоре, ипотеки и все такое.
Звонит риелтор и говорит, что его клиент готов купить квартиру по ипотеке, но у него нет денег на первый взнос. Соответственно, мы пишем договор на (условно) 10 млн, на сделке мы пишем расписку на 10 млн, а они нам на 2 млн, в банке берется ипотека на 8 млн и вуаля - все счастливы.
Понятно, что сделка не законна. Но чем грозит мне, как продавцу, такая схема?
Как-то не очень понятна схема...
Вы хотите получить 8млн за квартиру, это понятно.
Если вы пишете расписку на 10 млн, то в ДКП значит 10 млн., из которых 2млн. - первоначальный взнос, а 8 млн. - ипотечный кредит, в сумме якобы 10 млн. (помним, что первоначального взноса нет).
При обычной схеме 2 млн. первоначального взноса кладутся на текущий счет перед сделкой, банк их видит и добавляет кредитные 8 млн., затем эти деньги (в сумме 10 млн., соответствующей ДКП) снимаются со счета налом и помещаются в ячейку. Но ваша схема необычная, у покупателя 2 млн нет и на расчетный счет помещать нечего. А банку нужно подтверждение, что первоначальный взнос был сделан - в качестве замены вам скорее всего предложат либо авансовое соглашение либо предварительнывй договор, по которому вы якобы получили от покупателя 2 млн. (а вы ничего не получали!!!) ДО заключения настоящего ДКП и ДО получения ипотечного кредита. Нормальный банк потребует не только преддоговор от покупателя, но и расписку от вас на получение вами 2 млн, причитающихся по преддоговору. Вот этот момент и есть самый тонкий, денег вы не получили, а расписку от вас уже потребовали под весьма благовидным предлогом. И если в этот момент процедуру поставить на "стоп" или отменить покупку совсем, то вы будете обязаны вернуть покупателю те 2млн., которые якобы получили, но реально не получали. В этом и есть главный риск предлагаемой схемы.
Как-то обезопасится можно, потребовав от них расписку на то, что они от вас получили 2 млн. в долг., а потом они же эти 2 млн внесли вам в качестве аванса. Но что и как будет в случае реальной спорной ситуации, я не знаю. И какое решение примет судья, копаясь в ваших "бронзовых" расписках, тоже заранее не скажет никто.
В регионах, насколько знаю, такие сделки распространены повсеместно. Более того, прошлой осенью меня просто поразила новость от знакомых, что в деревнях Тверской области тамошний Сбербанк сам предлагает потенциальным безденежным покупателям подобные кривые схемы.
Спасибо огромное, очень подробно расписали. Вот мне и странно было, что 2 млн как-то удивительно безвоздушно проносятся мимо банковского внимания. Лучше подождем менее кривого предложения, наверное.
у нас по схеме 1 млн лично в зубы наликом были переданы продавцам, они мне расписку.
но да, это было рискованно. просто не всегда бывает так как у вас расписано.
да, сделка в регионе была ))) банк все устроило. вы все правильно пишете, это я до конца не дочитала.
я бы продала наверное по такой схеме, если квартира тяжелая в продаже... но обязательно с взаимной распиской
Вуаля , скорее сего, не получится по одной простой причине: банк дает не любую сумму, которую запросил заемщик, а исходя из рыночной оценки. Вы же квартиру не по заниженной цене продаете? Тогда и заемщику не дадут больше, чем она стоит. Раньше еще как-то можно было договориться с оценщиками, сейчас же банки и оценку проверяют.
Да, задала этот вопрос риелтору. Говорит "есть способы". Но что-то слишком много тонких моментов. У нас не горит пока, и лучше цена чуть ниже, чем суета и риски с непонятным финалом.
Спасибо!
Если нормальный банк, то вряд ли пропустит такую сделку. Если не нормальный, то…насколько фантазии хватит.
Вообще, просто не связывалась бы. У меня фантазии меньше, чем у мошенников. А в то, что люди в состоянии платить ипотеку на 8 лямов, но не в состоянии найти первоначальный взнос настолько, что надо подписываться под кривые схемы, в это уже не верю.
Ой, вот в последнее верю легко. Люди ж без головы есть вообще. Но тут нас это уже касаться не должно, так что это мне по барабану. Но все же риски неприятные рисуются. Ну нафиг.
Сделок таких проводится много, знаю не понаслышке, и в регионах, и в Москве. Банки на это закрывают глаза, не только мелкие, но и крупные известные. С оценщиками можно договориться. Не все, конечно нарисуют нужную Вам цену в отчете, но такие есть. Эта схема работает. Ну нет у людей первоначального взноса))... Да, теоретически- риски есть...ну возьмите с них расписку, подстрахует есть... Я б не стала отказываться от таких покупателей.
Одна из любимых фраз этого раздела форума-" Кроилово ведет к попадалову!" Я б не соглашалась!
Моя золовка так купила квартиру, без первого взноса. Ипотека была в сбере. Не знаю, как им удалось обойти этот взнос, но факт)). Правда, дело в регионе было, и цена на квартиру значительно ниже была, кредит на 1,8 млн и якобы первый взнос 200т.р. По договору 2 млн, по факту за 1,8 купили.
