Продажа участка через ячейку
Добрый день! Подскажите, кто сталкивался с продажей участка через ячейку? Я ранее продавала дачу, но оплачивали сразу на месте, деньги покупатель клал на мой счет в Сбере, в соседнем подъезде находился МФЦ, там мы сразу подписывали договор купли-продажи и подавали документы на регистрацию. Все.
Сейчас продаю участок в КП новая Москва, вызвался помогать продать участок застройщик, нашел покупателя, но оформление через ячейку. Как все проходит? На что обратить внимание?
1. В банке персчитываю и проверяю деньги и закладываем я чайку арендованную покупателем.
мне сказали, что ключ останется у покупателя? И он его передаст после регистрации ДКП в обмен на расписку о получение денег. Это правильно, какие риски для меня?
2. Далее в МФЦ подаем документы на регистрацию.
3. аосле того как пройдет регистрация, вместе с покупателем едем в МФЦ и забираем документы, потом вместе в банк, где открываем ячейку и я пишу расписку о получение денег.
Все ли правильно? Какие документы нужно прописать для получения доступа к ячейке.
Еще беспокоит вопрос, на какой срок должна быть аренда ячейки? Если вдруг покупатель не получит права собственности, а аренда ячейки закончится и как я понимаю, уже не смогу забрать деньги из нее. Беспокоюсь потому, так как подруга в прошлом году покупала дачу в стрелком СНТ под Истрой и в итоге получила документы с регистраци только через 2,5 месяца, причины такой задержки там не объяснили, с документами было все в порядке.
Сори, за много букв
1, 2 пункт правильно. 3 - нет. Забирать документы можно самостоятельно, деньги - тем более. Доступ должен быть у вас одной на основании ДКП с печатью о регистрации перехода права.
А что нужно прописать ДКП по поводу оплаты, что оплата через ячейку и будет произведена после регистрации ДКП?
И по поводу ячейки, ее бронирует покупатель, доступ забирать деньги только у меня при предъявление зарегистрированного ДКП, правильно? А на каком этапе тогда мне покупатель передаст ключ, ведь они его хотят в обмен на расписку о получении денег, а подписывать расписку наверное не правильно не получив их, так как они в ячейке?
Бронируют 2 арендатора одновременно - покупатель и продавец.
Почитайте хотя бы этот договор:
https://www.minbank.ru/upload/medialibrary/58d/dog-seif-ind-24042018.pdf
Спасибо, почитала. Но вчера при внесение аванса покупатель предложил и согласился на офрмление сделки и электронной регистрации через Сбер. Я теперь изучаю этот вопрос, если можете подсказать на что стоит обратить внимание, буду очень признательна.
Мне не нравятся совсем риски при передаче денег через ячейки, . Не знаю какая у вас сумма , но подумайте о том, что ее надо не только пересчитать, но и проверить. Надо узнавать заранее, какие машины стоят для пересчета в том месте,где вы будете закладывать в ячейку, проверяют ли они купюры, а то может оказаться что стоят самые простые,которые только считают, но не проверяют. Сможете сами на глазок проверить подлинность? Можно за проверку заплатить в том банке, где ячейка, но это не копеечная сумма совсем. Риск что покупателю что-то в голову ударит и он не отдаст вам ключ минимальный, но этот риск есть и мне он тоже в свое очень не понравился. Не знаю какой у вас договор,что там написано, но совет - пропишите обязательно, что недвижимость находится в залоге у ВАС до получения ден. средств ( это статья ГК 488, если не ошибаюсь, пишу по памяти-проверьте) и помимо договора проследите,чтобы в МФЦ вам сделали обременение согласно этого пункта ( отдельная бумага, которую вы подпишите,вам копия, обременение снимаете вы заявлением также в МФЦ). Продавая квартиру, мы получили деньги через акредитив, т.к. риски ячеек я категорически отказалась брать на себя. Только банк выбирайте госбанк и крупный,чтобы за время сделки лицензию не отозвали. В сбере маленькая комиссия за аккредитив(платит покупатель), если будете там делать , лучше в центр.офисе на Вавилова ( там несколько окон с этим работают и для них это обычная ежедневная операция), если Москва конечно удобна территориально.Срок аккредитива можно поставить до полугода, если не ошибаюсь, но это лучше уточнить. Главное чтобы аккредитив был покрытый и безотзывный.
Спасибо, а не могли бы поподробней рассказать на что стоит обирать внимание на оформление сделки через банк? Вчера встречались покупателем, он внес аванс и согласился на сделку через банк с электронной регистрацией. Единственный момент, надо уточнить в Сбере, покупатель муж и жена, хотят оформить на каждый на себя по 1/2 участка, можно ли такую сделку проводить через банк.
Вот именно электронную регистрация я вам не советую. Речь была о расчете аккредитивом вместо ячейки, а регистрацию я предпочитаю самую обычную. через МФЦ,чтобы была опись доков,отданных сотруднику МФЦ с печатью и т.д. . Читала много негативного именно про электронную регистрацию , глючит часто. Не знаю как с продажей участков, но квартиры переход права собственности 5 и 7 раб. дней, в зависимости от того есть ипотека у покупателя или нет. Отслеживается через сайт росреестра, правда видно там только когда приняты доки и отправлены обратно заявителю. Про части на мужа и жену не в курсе, это лучше узнавать в росреестре и сбере. МФЦ только посредник по передаче доков в росррестр. Если будете расчеты делать через аккредитив, просите обязательно после открытия аккредитива выписку по счету ( должен быть бал счет 409 начало), теоретически банк спец может забыть сделать проводку с тек счета физика 40817 на 409 и тогда если у ваших покупателей есть долги , их могут списать с текущего счета. С аккредит. счета это невозможно по законодательству, это внутрибанк счет открытый в пользу продавца, поэтому я просила выписку после открытия аккредитива,чтобы убедиться что деньги на нужном мне счете. Раскрытие аккредитива (перевод денег вам) происходит также, как и в случае с ячейками- забираете в мфц договор купли-продажи с отметкой росреестра и несете в банк , на основании этого банк раскрывает аккредит и перечисляет вам деньги на указанный вами счет. При аккредитиве вы избавлены от риска,что покупателя переклинит и он не отдаст ключ и пересчета, проверки денег, ну и я ,к примеру, не хотела переживать,что деньги из ячейки могут украсть-да, вероятность этого минимальна, но рисковать мне совсем не хотелось.
Спасибо большое за ответ! Не могла ответить раньше, была в отъезде по семейным обстоятельствам, было не до этого ..
Клиент всё же хочет с электронной регистрацией, как я поняла они часто в разъездах и им так проще. На данный момент он продали квартиру по электронной регистрации и им так удобней покупать участок. Я немного беспокоюсь из-за этой регистрации, но с другой стороны вроде многие так делают
Немного смущает один момент в ДКП. Оформлять планируем через Сбер с электронной регистрацией.
Пункт.8. Передача денежных средст продавцу в счет оплаты стоимости земельного участка в течение от 1 до 5 дней рабочих дней с момента получения информации ООО "ЦНС" информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о регистрации права собственности на земельный участок.
Пункт 12. Продавец обязуется передать земельный участок по передаточного акту в течение 1календарного дня с момента регистрации перехода права собственности по настоящему договору в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
А самом передаточным акте есть пункт расчет между сторонами по договору купли-продажи произведен полностью. Материальных претензий нет.
Так и должно быть? Просто меня смущает, что акт приемки должен быть подписан в течение 1 дня после регистрации и там прописано, что расчет произведен полностью, а по факту пункт 8. Деньги банки переведет только после получения информации от 1 до 5 дней. То есть получается на момент подписания акта передачи, скорее всего денег на моем счету еще не будет ( но они будут на номинальном счету Сбера) . Так и должно быть?
Вы же можете изменить условия по п.12- подписываете акт после передачи денег. Любой шаблон договора можно переписать под Ваши расчеты между продавцом и покупателем. Подписывать такой договор , как у Вас нельзя. Сначала деньги, потом стулья.
Я обратилась с этим вопросом к риелтору, он настаивает, что это стандартный договор. Типа покупатель платит до перехода права, в чем его вина? И что акт нужно подписать на сделке в Сбере.
Как вы считаете, деньги на номинальном счету в банке можно нам считать своими и что расчет произведен полностью при условии, что произошел переход права собственности по ДКП?
И если вносить изменения в п.12, то, что писать? Что продавец обязуется передать участок по передаточному акту в течение 1 дня с момента получения денег на счёт? Или как правильно сформулировать?
Ну то что у риэлтеров стандартные договора, это мне давно известно и думать как защитить покупателей и продавцов они явно не хотят. Это я вам писала про аккредитивы выше и про ст. ГК, столкнувшись при продаже квартиры с тупизной риэлтеров и работой по шаблону, пришлось самой вникать полностью в защиту своих интересов.
Я не знаю, что у вас имеется ввиду под номинальным счетом, что это за счет, на чье имя он открыт, какой балансовый счет?
П.12- я бы именно так и написала , как Вы написали выше.
PS Почитала про номинальный счет, по сути похож на аккредитив, но разбираться надо в чем отличие.
Я так понимаю Вы будете бенефициаром ,т.е. деньги принадлежат Вам, НО надо обязательно читать договор по номин.счету - смотреть какие права у того, кто внес деньги, может ли он снимать деньги с этого счета ( по аккредит . может снять деньги только Продавец, при выполнении условий (ДКП с отметкой росреестра и др. доки, если они прописаны в договоре).
Изучаю дальше договор, пункт 15. Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю после государственной регистрации перехода прав собственности по настоящему договору. При этом покупать становится собственником земельно участка и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество.
Я правильно понимаю, что тогда особого смысла нет в передаточном акте, как и На каких условиях мы его подпишем ( через 1 день после регистрации права или при получении денег). Получается право собственности всё равно уже перейдет
Нет, вы неправильно понимаете. Передаточный акт обязателен, больше он нужен продавцу, чем покупателю.
Это не стандартный договор, а стандартный шаблон договора. А шаблон на то и шаблон, чтобы из него "выстругивать" договор, удовлетворяющий обе стороны, правки договора, даже объемные, не возбраняются.
Напишите например, что в "течение 1-го дня с момента перечисления денежных средств ООО ЦНС на счет покупателя". Вам СМС придет о выполненном переводе.
Да, спасибо, в итоге этот пункт исправили. Еще вопрос, я правильно понимаю, не стоит соглашаться подписывать акт приемки сразу? Просто риелтор говорит, конечно, сразу стоит подписать, зачем опять встречаться. Или предлагает вариант, подписать и оставить ему, а он потом передаст покупателю , так как они живут в области и им гораздо ближе подъехать к нему забрать акт.
Не очень понимаю навскидку, что на участке можно испортить за 2 недели регистрации, т.е. какой вред для вас может приключится за это время. Полагаю, что можно подписывать сразу.
Меня смущает что в акте написано , что расчет произведен полностью и материальных претензий друг к другу нет. На момент подписания договора и даже на момент регистрации перехода права я еще не получу деньги, их переведут не ранее чем от 1 до 5 дней после получения информации банком.
В акте который предоставил риэлтор есть пункт про расчет. Именно поэтому меня и смущал пункт в договоре, что акт надо подписать в течение 1 дня после регистрации, а деньги на счёт я получу от 1 до 5 дней. Этот пункт исправили, теперь в ДКП написано, что акт будем подписывать после поступления денег на счёт.
Он вам предоставил ПРОЕКТ акта. Проект - не догма. Исключите этот пункт и смело подписывайте после сдачи договора на регистрацию.
Так, как вы договорились тоже годится.
Ну он сказал, что это стандартный договор, сначало не очень хотел менять пункт по поводу подписания передачи после поступления оплаты на счёт.
Да, будем делать так как сейчас договорились. Спасибо