арендный бизнес - помогите начать
поделитесь, плиз, знаниями.
есть офисное помещение, в достроенном здании, но не оформленное - сейчас делается кадастровый паспорт. документов на собственность еще нет.
чистовая отделка сделана, телефония, интернет - подводка есть. теперь вопросы:
1) как долго делается кадастровый паспорт? это окончательный этап? примерно через какое время помещение перейдет в собственность?
2) уже пора искать арендаторов? пока нет документов о собственности - реально ли сдать помещение? смотрю на другие помещения в этом же здании - почти у всех уже кипит бурлит деятельность. оговорюсь - мы покупали не конкретное помещение, а был договор займа на энную сумму денег, а в качестве долга нам возвращают помещение.
3) как на практике - когда нужно заключать контракт на конкретный тарифный план на интернет, как подключать телефон - по факту сдачи, чтобы под потребности арендатора? или заранее заключить и сразу "заморозить" договора, а на момент сдачи - "разморозить"??
4) по предоплате обычно сдается помещение или помесячно? залог нужно брать?
5) обязательно ли оформлять себя как ИП для сдачи коммерческой недвижимости? слышала, что первый год можно сдавать как физ.лицо. что для этого нужно? как построить отношения с налоговой (какие документы и тд).
6) где взять "рыбу" договора? договор должен заключаться нотариально или необязательно?
помогите сделать первый шаг, пожалуйста!
Могу помочь только с пунктом 3:
= В большинстве случаев контракт с телекоммуникационной компанией заключает сам арендатор. Соответственно сам выбирает устраивающий его тариф. Ваш выбор тарифа его может просто не устроить - возможно ему нужна бОльшая пропускная способность (интернет), возможно большинство звонков у него в Европу (или наоборот только по России, а может и только по Москве). Кроме того, если у него появятся долги перед телекомуникационной компанией (как правило, оплата данного вида услуг идет по факту, то есть даже при крайней мере со стороны телекоммуникационной компании - отключения его от услуг телефонии и интернета, долг за ним все равно уже будет), то все иски по взысканию долга будут к нему, а не к вам. Вы тут вообще ни при чем.
я арендатор. Да,помещение снимали еще не будуче в собственности (по предварительному договору,он так назывался.когда получили собственники доки на помещение-договор переоформляли.)
-что какается телефона и инета,тут было по разному.С разрешения владельца я сама себе все устанавливала за свои деньги и договор был на меня. Или-уже был телефон,договоривались с арендатором о сумме пользовании телефоном и пр.
-предоплата. Договор аренды заключается на определенный срок. Везде по разному,чаще 1-3года. Платим за первый и последний месяц(последн.месяц- залог). Оплачивается всегда вперед за месяц,т.е ДО 1 января за январь.Если все официально-то все через банк,обычно частично через банк,большая часть налом. Договор заключается не нотариально,просто между вами с печатями. Один раз в очень серьезной и крупной компании-через рег.палату.
Сразу решите как вы хотите платить за ком.услуги. Внесете в арендную плату или помимо аренды,арендаторы оплачивают по счету?
Сейчас еще кто-то платит частично белую аренду?! Если она не полностью белая, то может быть супер дешевая?
По-моему цены на аренду коммерческой недвижимости за последние пару лет очень сильно упали. И снимать "белое" помещение намного выгоднее.
мне все равно,как платить :) У меня ЕНВД.(как и у большинства магазинов) Я снимаю торговые площади и аренда во время кризиса не упала ни на рубль!!Даже если арендаторы уходили из-за дороговизны,новые встают :)Вчера подписывала договор на этот год и арендатор опять грозился повысить аренду :),а это не Бог весть какое место,просто у него там свои выплаты подорожали(налоги,коммуналка и пр.)Так нам тоже повысили налоги и все подорожало,вобщем замкнутый круг-всем тяжко
ой, наверное я не учла, что у меня офисные помещения. Вот они здорово подешевели. Ну и у меня нет ЕНВД, поэтому мне важно в белую или нет. :-)
1. это только у тех, кто делает паспорт, можно узнать (БТИ)
2. пора, заключайте с ними предварительный договор, как минимум на год (если получите свид-во о праве собственности раньше, чем через год, то просто основной договор раньше подпишете), подписывайте акт приема-передачи. Схемы получения "арендной платы" до заключения официального договора аренды разные.
3. интернет/телефон по-разному, для вас лучше, чтобы арендатор сам этим озаботился (многие обходятся йотой и мобильными операторами, но это больше для торговых площадей подходит).
4. по предоплате, залог (он же депозит, он же обеспечительный платеж) брать в размере месячной АП.
5. не подскажу, но думаю, что систематическая сдача в аренду все же является предпринимательской деятельностью. И что вам выгоднее - платить 13% как физику или 6% как ИП.
6. нотариально не обязательно, да и ни один нотар не составит вам нормальный договор, не посмотрев на ваше помещение. Купите "рыбу" соседей (если она нормальная, подробная, защищающая вас) или наймите специально обученного человека для составления договора и всей схемы (пока нет права собственности)
4) по предоплате обычно сдается помещение или помесячно? залог нужно брать?===== обычно оплата помесяно до 5-го числа текущего и месяца и первично предоплата за последний м-ц.
5) обязательно ли оформлять себя как ИП для сдачи коммерческой недвижимости? слышала, что первый год можно сдавать как физ.лицо. что для этого нужно? как построить отношения с налоговой (какие документы и тд).===== ИП на УСНО платит 6% с дохода (ркгистрация 800р, ежеквартально авансы по налогу, ежегодно декларация+ в Пенс.фонд выплаты и раз в год отчетность, а физ.лицо- 13(декларация раз в год)... и если Вы готовы 13 платить- можете вообще ИП не открывать...
6) где взять "рыбу" договора? === в нете
договор должен заключаться нотариально или необязательно?==== не обязательно
Уточню - 13% НДФЛ за физ-лицо платит организация! то есть Ваш арендатор. При съеме помещения надо это обговорить.
