Порядок продажи недвижимости
Обращаюсь к знающим, т.к. сами никогда ничего не продавали.
Хотим продать дом и участок (Подмосковье).
Документы все на руках.
Обратились в агентство по недвижимости местное.
Каков порядок действий?
На что обратить внимание?
Какие "подводные" камни?
Буду очень признательна за совет.
можете продавать сами без агенства, подать в соответ. издания рекламу участка, договор могут помочь составить юристы за копейки. Подводный камень продавца кроется в получении денег-во избежание проблемм воспользуйтесь банковской ячейкой, деньги закладывать в момент подписания договора.
Да дело осложняется тем, что "не намотаешься" на показ (дальнее Подмосковье) без машины. Да и "отбор" кандидатов (помню как квартиру сдавали : жуть-жуткая, такой шёл неадекват...)и постоянно трезвонящий телефон не очень удобно проводить. Вот и решили, фиг с ними с 2%. Кста, договор у юристов от 7000 руб. и выше...
Про банковскую ячейку уже изучили инфу, и банк приглядели по месту.
Вот теперя задумались какую сумму "светить", хоца полностью, а тогда будут ли налоги, при условии владения >3 лет и собственника пенсионера??? Или может надо два договора заключить : на землю и дом и по каждому сумму прописать, чтоб в "норму" вписаться...или так нельзя?
А ещё вопрос, вот АН просят копии доков- можно им отдать копии или только показать?
обычно агенство накручивает не 2%, и даже не 20...
В Питере сотсавление договора стоит от 1,5 тыс р., можете сами в инете скачать, почтой послать на регистрацию в пригород свой.
Сумму можете любую указывать, отчитываться и платить налоги вам не нужно.Договор можете заключить один, но в нем все равно нужно прописывать отдельно стоимость дома и отдельно цену земли, покупатели получат два свидетельства.
Копии давать не страшно.
Спасибки большое.
Агентство нам озвучило реально 2% от суммы сделки (специально узнавала по Москве за сделку 3-4%, а для Подмосковья дальнего 2% нормально)
Т.к. все доки уже на руках, у агентства задача именно клиента подобрать,договор составить и с банком договориться и всё...Все доки в Регпалату понесу сама и забирать буду сама.Поэтому пока не вижу за что они могут ещё накрутку сделать.
В Москве составление любого договора стоит именно от 7 000 руб(облазила кучу сайтов московских юристов и у знакомых поспрашивала, вообщем - зажралися енти московские юристы).
Накрутку они простую сделают - получат с покупателя больше, а может и вас в последний момент попугают что цены падают, надо срочно продавать, и уговорят снизить ваши запросы, взяв с покупателя по полной
А как они накрутку сделают, если в договоре, я уже почти решила полную сумму озвучить, плюс с покупателем я лично буду беседовать и при мне в банк деньги будет переводить покупатель.
Ну, тут, не квартира, на срочности не выйдет сыграть (нам не срочно)точно так же как и на цене (+/-) мониторинг по району (в теч. года перепады очень небольшие, я отслеживала больше года), цены везде одинаковые + конкуренция , однако, агентств по району много, не одно,так другое..."кто быстрее, того и тапки".
Если несколько агентов наймете, они только мешать друг другу будут и переманивать друг у друга клиентов, иногда со скандалами.
Вариант "кто быстрее" тут вредит самому продавцу.
Ну а как они деньги себе дополнительно к комиссии заработают, так они в этом мастера должны быть, если по миру не пошли. Придумают чтонибудь :)
Вариантов море от "вы не обращайте внимания, когда продавщица будет цену называть, она от мужа хочет некоторую сумму утаить, она разводиться собирается, вот и не хочет пополам делить, ей этот дом от бабушки достался, вы уж пойдите навстречу" до "наша комиссия сверх этой суммы, платите ее в качестве аванса, потом договор заключается на меньшую сумму за вычетом этого аванса"
Ну да...наверное любят они разводилово...прям даже интересно стало...только я обычно люблю свои интересы отстаивать,а особенно в законах копаться, если есть сомнения... мне главное - сумму озвученную полОжте, а что там сверх вы себе в карман положите - мне неинтересно...у меня не альтернативная сделка, поэтому сроки не поджимают, "цепочка" не порвётся и т.ды и т.пы...
а вообще, какой же енто гемморой...
Кто что знает по поводу расчётов с помощью аккредитивов. Это надёжный вид расчёта при покупке/продаже? Хоцца, чтоб с моей строны , т.е. продавца всё было по безналу, путём зачисления средств на мой расч.счёт.
в случае если в договоре указана полная сумма, вполне нормальный способ , смотрите на цену аккредитива только, и его условия естественно :)
А Вы не в курсе, если в договоре будет больше 1мл. налоговики не прицепятся с налогами?А если по договору-продажи сумма будет меньше офиц. суммы (из-за налогов,если таковые появятся при наших исходных), то аккредитив только на эту сумму можно будет взять?
"Что-то там" всё равно придётся в налоговой заполнять,как только сделку зарегистрируют им инфа по месту прописки мамы придёт и её снимут с учёта.
Расходы по аккредитиву покупатель понесёт (учтём в конечную сумму), условия уже почитала на сайте банка.
Выбрали банк "Возрождения", почему-то в Сбере не обнаружила данную услугу, а приличных банков в Подмосковье на раз-два и всё, выбор не велик???
Ну, тогда ячейка при таких же условиях (или там тоже по договору?), с последущим переводом на счёт...наверное так...или два разных договора и два разных аккредитива: один на землю, другой на дом...
Вот уж что точно не надо мне так енто наличку.
чайник написал(а): >>Вот уж что точно не надо мне так енто наличку.
Был такой анекдот , про баню:
- Рюрик Соломонович, вы либо трусы оденьте , либо крестик снимите!!!
Я к тому, что вы определитесь - либо налогов не платить, либо кэша вам не надо.
Не платить налогов , и получить безнал, это как в банке с гимнастом на шее в полфунта, и обрезанным по самые помидоры, имхо
Так ить мы готовы и полную стоимость указать (не велика), только вопрос в каком размере будут налоги при исходных данных: 1. > 3 лет. 2. продавец-пенсионер.
А если рассмотреть вариант составления 2-х договоров (а что, имеем право отдельно продать землю и дом), тогда вообще вопроса нет, суммы будут намного меньше 1мл. по каждому из договоров.
1. Если больше трех лет то никаких налогов не будет
2. Разве можно дом без земли под ним продать??? Не думаю...
Вот что нашла
Доходы граждан, полученные от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности продавца три года и более не подлежат налогообложению.
Начиная с 01 января 2010 года согласно п. 17.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ при продаже такого имущества подавать налоговую декларацию в инспекцию не нужно.
При этом продавцы жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, включая приватизированные жилые помещения, находившихся в собственности до продажи менее 3-х лет, как и ранее, имеют в соответствии с п.п. 1 п.1 ст. 220 Налогового кодекса РФ право уменьшить свой доход от продажи такого имущества на 1 000 000 рублей или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, и обязаны подать налоговую декларацию.
"...2. Разве можно дом без земли под ним продать??? Не думаю..."
-свидетельства на собственность разные;
-налог платится разный (по двум квитанциям)
-земля под домом может сдаваться в аренду (по аналогии с многоквартирными домами: квартира-собственность, а земля под квартирой - нет) ну...енто мои рассуждения...(пока не нашла доказательства)
Вот задумалась, что является " больше 3-х лет" в собственности...если от мужа к жене по "наследование по закону"(т.е. всю жизнь совместную пользовались в законном браке,но оформлена была на мужа - это тоже считается собственностью только мужа и надо ждать 3 года ...)
") ну...енто мои рассуждения...(пока не нашла доказательства)"
А , рассуждения... Мой вам совет - не исчите в попе логики, ее там нет :)
"т.е. всю жизнь совместную пользовались"
ну вы сами правильно нашли слова - пользовались, а не владели. платят же люди налог при продаже вчера приватизированной квартиры, в которой родились и всю жизнь "пользовались"
теоретически , если все было приобретено в браке, можно говорить что половина всегда принадлежала жене, а вот вторая половина получена по наследству и находится в собственности с момента смерти мужа, но... кому доказывать и зачем, будет ли это ктото слушать?
Вот и я про то же....у нас с квартирой - проще она была в "совместном пользовании без определения долей"...а собствнеником участка и дома был тока отец (по завещанию от предка его)...
А вот интересно в срок 3 года входит время (6 мес) вступления в наследство или только с даты указанной в свидетельстве (хотя основанием -то как-раз служит наследственное дело, заведённое у нотариуса)...
Хотя, данные заморочки актуальны с продажей квартиры...цена участка и дома несопоставима с ценой квартиры...даже заморачиваться не буду, нарисую "без пяти копеек млн.", а на остальные "копейки" возьму "аванс" переводом ...
Вот прям так и хочется заключить мне два договора ...если юрист не найдёт прямого запрета на оформления двух договоров на продажу собственности, что как говорится " не запрещено, то - можно"...а обоснует, так поступлю по варианту №1.
Срок капает с момента смерти наследодателя.
Если муж сам был собственником по завещанию, это его личное имущество , супружеской доли жены в нем нет, соответственно она стопудово собственник только с момента когда умер ее муж и оставил ей наследство
Пасиб.
Бум думать...уж так нас напрягает ентот участок ,так и чешатся руки - продать обузу...
Уря... мне в двух юр.конторах (пока он-лайн) подтвердили мои догадки, что можно составить 2 разных договора: участок/дом, продать одновременно и налоговая будет не вправе прикапаться...т.к. это две разные собственности и по стоимости каждая не превышает 1 млн.
Ещё "попытаю" местного юриста из АН о всех ньюансах...
Было-бы шоколадно...
чайник написал(а): >> подтвердили мои догадки, что можно составить 2 разных договора: участок/дом, продать одновременно и налоговая будет не вправе прикапаться...т.к. это две разные собственности и по стоимости каждая не превышает 1 млн.
Тже самое будет, если Вы составите один договор, где будет прописано сколько стоит земля и отдельно цена дома, к Вам точно так же не прикопаться, т.к. свидетельства все равно будет ДВА, иначе и не зарегистрируют сделку.
Вы путаете понятие "сделка" и понятие "право". Если в договоре купли/продажи указывается отчуждаемое имущество участок + дом , это 1 сделка и 2 права. Если на каждую собственность заключается отдельный договор, то получается : 1 сделка + 1 право, 1 сделка + 1 право.
Разница сдесь будет в уплате налогов, т.к. по каждой сделке с имеществом, кот. < 3 лет, стоимость необлагаемая налогом д.б. < 1 млн. Если включить всё 2 в 1, то макс. будет 1 млн. Если сделать 1+1, то по каждой сделке не более 1 млн.
Я ,как собственник, имею право заключать как одну сделку (2 в 1), так и по каждому виду собственности отдельно. Соответственно в регпалату на регистрацию будут предоставлены 2 отдельных договоров, а потом на основании этих договоров будет зарегистрировано каждое право.
Вопрос ещё в следующем, "этот 1 млн" - это именно совокупный доход от ВСЕЙ недвижимости или всё же по каждой сделке и если совокупный, то срок по нему именно в течении 1 года?
Тогда необходимость в заключении 1+1 отпадает и часть > 1 млн. берётся "чёрным" налом.
Вообщем, полезла искать дальше....чувствую, консультации юриста скоро будут не нужны...;-)
Там ,ниже указали интересную книженцию (жаль там нет по поводу налогов) скачала её на работе и весь рабочий день изучала....
Из 220 статьи следует что вычет в миллион можно получить только раз в налоговом периоде, а не на каждую сделку отдельно.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей.
да, только с этого года уже повысили : не 125, а 250 тр., и тоже добавили слово "в целом" не превышающие.
Т.е. если я захочу продать землю, а потом в этом же году захочу продать машину...то мне надо будет платить налоги, т.к. каждая по отдельности сумма будет меньше млн., а вместе - больше млн.
нет. Вычет за землю будет 1 млн, если Вы ею владели менее трех лет. И КРОМЕ ТОГО вычет за машину будет 250 тыс, если вы ею владели менее трех лет.
То есть вычитаете 1250 тыс. р
У меня сестра собралась продавать 1 земельный участок + 1 земельный участок с домом. Тоже всё "округлят"?
Ещё что-то слышал про 2 млн. вычета по недвижке, это из какой "оперы"?
при чем тут понятия "право" и "сделка"?
Посмотрите лист Ж1 декларации 3ндфл, там теперь внятно написано, что по всем сделкам суммируется и вычет дается не более 1 млн. ЗА ВСЕ ПРОДАННОЕ имущество.
Только в начале топа Вы сказали, что "Вот теперя задумались какую сумму "светить", хоца полностью, а тогда будут ли налоги, при условии владения >3 лет и собственника пенсионера???".
Если Вы владели более 3-х лет,то Вам вообще не нужно платить налог и даже отчитываться о продаже, к чему тогда весь этот спор и Ваши он-лайн консультации?
Ну вот отчитываться о доходах всё равно придётся, даже если и без налога, т.к. сведения регпалатой передадутся в налоговую(хотя, если и не отчитываться, то 100 руб-штраф, а через 181 день- штраф =0 руб)
Собственность то, если читать выше, принадлежала отцу больше 20 лет, а после смерти унаследовалась его женой и прошло всего 2 года,как оказывается...именно то права собственности у его жены-то и не было, хотя "владели" всем вместе все эти годы.
Соответственно, произведя вычеты, получилась достаточно маленькая сумма налога, поэтому даже заморачиваться не стоит по поводу чёрного нала ("заплати налоги и спи спокойно").
Расчёт: ( ...млн - 1млн)*0,13%= 00 000 руб.
обязанность подавать декларацию если владели более трех лет-отменена. И не важно, есть по ней налог к уплате или нет, сдавать 3ндфл не надо.
Но раз у вас собственность только 2 года, то вам надо.
Может кому пригодится:
Есть хорошая книга, называется "Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: Гос.регистрация.Образцы документов.Комментарии и нормативные акты" авторы: Киндеева Е.А, Левицкая В.А., Пискунова М.Г... Издательство "Юрайт",2002г.
Есть в Консультанте+
Там очень всё подробно написано ЧТО, КАК и т.д. и т.п.
с 2002г столько воды утекло... столько именений в зак-во было внесено в сфере кадастра и госрегистрации...
Так вопрос,кажется был про "порядок продажи" , в этой книге всё доступным языком описано, вся схема именно для "чайника". А про закон (типа "собственность > 5лет , стало собственность > 3 лет", размер налога и вычета и т.д) это уже для "продвинутого" продавца, который будет обходится БЕЗ помощи кого-либо (а в данном случае есть АН, которое будет "напрявлять")
Схема, если почитать: "договор в ППФ"- "сделка"-"право"-"регистрация"-"гашение" и т.п. остались неизменными.