Срочно! Юридический дурдом!
Покупаем квартиру (точнее, пытаемся) в Моск. Области. Возникли сложности, которых в Москве никогда не было. (Весь процесс сильно отличается от Москвы!!!)
1) риэлтор продавца не дает моему риэлтору копию свидетельства о собственности для проверки в рег. палате (хотя здесь, по словам моего риэлтора, всегда так делают). Или это нормально, что не дает?
2) риелтор, у которого с продавцом нет никаких договоров, кроме устного обещания, хочет с нас аванс 100 тыс. лично себе (чтобы потом - цитирую - продавец его не кинул, забрав все деньги себе и не заплатив положенные 100 тыс.) - ДУРДОМ!!!
3) продавец (физ. лицо) хочет задаток 200 тыс. на наш взгляд, многовато для физ. лица.
3) деньги наличными продавец хочет забрать в день сделки (о том, чтобы ждать выдачи нашего свидет-ва и слышать не хочет!!!)
Что скажете???
Для того, чтобы проверить квартиру, документы не нужны вообще-то.
Все остальное - предмет для договоренностей, если очень хочется, то можно как угодно. ;)
В Москве наш риэлтор тоже все проверял без документов. А подмосковная риэлтор говорит, что отдаст документы в рег. палату и там быстро все проверят.
А как еще можно проверить, что квартира не заложена, без обременения и т.п.? Где это проверяется?
1) Копия свидетельства о собственности и копии других документов выдаются стороне покупателя только после внесения аванса обычно. Вы ведь не внесли ещё аванс? Я правильно поняла?
2) Лично риэлтору продавца аванс можно дать, но лучше тысяч 15 для начала, совсем в крайнем случае 50. И то при условии, что продавец даст ему нотариальную доверенность на получение аванса. Если у риэлтора продавца проблемы с самим продавцом (чтоб не "кинул" и т.п.) - Вас эти проблемы касаться не должны, пусть продавец и его риэлтор определятся и всё решат между собой сами, в том числе и финансовые вопросы.
3) Как конкретно продавец объясняет причину желания получить именно эту сумму? У него веские причины? Если нет, тогда про сумму аванса для физ.лица я Вам уже написала. Она должна быть минимальной. И Вы должны понимать, что Ваши риски остаться без возвращённого аванса и без квартиры, или судиться за возврат аванса выше, если вы вносите аванс не юр.лицу, а физ.лицу, или договор авансовый плохо составлен.
4) Ознакомьте продавца с безопасной схемой передачи денег через банковский сейф. В этом случае в день сделки продавец сможет денежки подержать в руках, пересчитать, убедиться, что они лежат в ячейке и у него после получения Вами свидетельства сразу же появится к ним доступ.
Не понимаю, почему Ваш риэлтор не решает все эти вопросы, а Вы задаёте вопросы не ему, а здесь, на форуме. Риэлтор обязан профессионально разбирать такие ситуации и растолковывать их участникам сделки.
Так же бы не пошла бы из-за этого пункта,так как был прецедент,при покупке моей квартиры отдали деньги сразу,а потом выяснилось,что не правильно оформили документы(тогда только-только вступили новые нормы) бывшая хозяйка не в какую не хотела идти второй раз на оформление квартиры,пока ей не пригрозили,что откажемся от покупки.Она так и не пошла с нами забирать документы,но правда нам и так отдали наши и без её участия.
почему я бы не пошел на эту сделку:
1. у меня нет нормального риэлтера, а с тем недоразумением что не может проверить квартиру пока ему не дали копию свидетельства о праве собственности и разрулить остальные проблемы по данной квартире идти на сделку нельзя
2. риэлтер продавца неадекваша
3. продавец неадекваша
3. продавец неадекваша на всю голову!!!
:) Удивительно подмечено, вся Россия неадекваши, потому как описанные схемы(кроме 1 пункта)в ходу во всей России.(кроме Москвы и крупных цивилизаций)
2) риэлтор берет деньги не просто так(скорее всего) а на юридическое лицо под договор и естественно, в случае чего они возвращаются.(звено, кстати, лишнее потому обычно действительно кидается в сделках)
3)Жирно хочет конечно, надо узнавать зачем так много и что это за чел.
4)хреновая схема, не перестраховочная, конечно, но не такие уж большие риски, как мелют языками. Можно подумать деньги под честное слово отдаются и не глядя в документы. Остановка регистрации предсказуемая вещь если видеть что на эту регистрацию подаешь, да и это не беда исполненный договор вполне суд заставит зарегистрировать, а он в случае расчетов (и передаточного акта)исполненный полностью.
Автор в Щелково покупаете?
2) риэлтор берет деньги не просто так(скорее всего) а на юридическое лицо под договор и естественно, в
случае чего они возвращаются.(звено, кстати, лишнее потому обычно действительно кидается в сделках)
=================
автор писал "риелтор, у которого с продавцом нет никаких договоров, кроме устного обещания" :)
и вы сами знаете что в большинстве случаев это будет оформлено как какое то малопонятное гарантийное письмо, либо вообще как договор на услуги с риэлтером.
Риэлтер просто хочет получить свою комиссию вперед, и хрен ее потом вернет без войнушки
Лично я чужому риэлтеру который захочет с меня свою комиссию получить вперед сделки, да еще не имея договора или доверенности от продавца, ни копейки не дам никогда в жизни. лучше поищу другую квартиру
Есть такие гватемальские блинчики острые, "охуэлос" называются, такой риэлтер и есть этот блинчик...
3)Жирно хочет конечно, надо узнавать зачем так много и что это за чел.
==============================
как минимум
4)хреновая схема, не перестраховочная, конечно, но не такие уж большие риски, как мелют языками.
================================
да с какой стати?
имхо к любой сделке надо подходить с точки зрения "не дай перхоти ни малейшего шанса", в данном случае предлагается отдать полностью контроль за ситуацией в руки продавца и его риэлтера. а кто потом заплатит за суды и нервы?
Покупатель квартиры, да и продавец, должны исповедовать принцип "не оставь ни малейшего шанса тебя кинуть , и тогда тебя не кинут".
алее, дорогой:) за мкадом тоже есть жизнь, похуже правда.
2)Там схемы работы агентств такие, Олег. Они там одну квартиру все продают, тот через которого пришел покупатель и пытается зацепится. Договор будет прост до не могу. На помощь в покупке конкретной квартиры, для этого не надо доверенностей от собственника квартиры. Че я не имею право нанять агентство, что бы конкретно кремль купить? Ну не купят они мне кремль, значит и деньги вернут, там даже срок прописан когда. ( а что делать, работа у них такая)
4) да с той стати, что все так покупают. А с какой стати, продавец должен подписывать договор, где написано что деньги он уже получил и не получать их. Перестраховки Московские хороши, бесспорно, но они Московские. А вообще все зависит от благополучия сделки, так что надо смотреть что за чел, то есть самый важный пункт 3.
а как бы и за мкадом покупал и продавал, я "москвич" только последние 6 лет :)
и никогда в жизни вперед денег не давал, рассчитывался либо постфактум, либо аккредитивом, либо ячейкой.
в любой дыре есть отделение банка, способное тот же аккредитив оформить.
а все остальное - это имхо лапша на уши клиенту, чтобы уболтать его пойти на невыгодные ему условия. Без обид, прошу!
с какой стати я должен вперед бабало платить, если верим обязательствам, то почему бы ему не подождать регистрации, и требовать с меня оплаты в суде, если я не заплачу?
Условия должны быть зеркальные, если продавец не верит мне, с какой стати я должен верить ему, если он не рассчитывает в законном порядке стребовать с меня деньги, то почему я должен рассчитывать что смогу его обязать в судебном порядке сделать это?
Да ктож спорит, но факт есть факт и это не лапша, действительно большинство сделок в РОССИИ именно такие. Хочется иного, более цивилизованного, договариваться надо. И вообще эту схему нам государство предложило, а аккредитивы банки и тп навеска продуманных риэлторов, а где то их вообще нет.
так в первую очередь клиент должен себя проапгрейдить до продуманного, а потом уже риэлтеров искать :)
понятно, что в маленьких городах много сделок идет либо по авансированию, либо по постоплате, выражаясь общеэкономическим языком, но там часто все друг друга знают и понимают с чем своего контрагента сьесть, если он не выполнит своих обязательств.
в любом случае всегда возможны компромиссы - скажем половина до, половина после и т.д., а тут идиотизм уже в том, что риэлтер продавца демонстрирует покупателю то что он своему клиенту не доверяет, и предлагает его комиссию заплатить вперед :)
И человеку , которому не доверяет его собственный риэлтер , вы предлагаете предоплату делать? :D
Да ни какой он там не риэлтор продавца, описала же схему работы (в Сочи, кстати, такая вторичка)Звено вклинивается лишнее, у него цель помочь оформить и бабла срубить. В регионах нет авансирований и постоплат, это другое, Олег. Это государство наше нам такую схему расчетов предложило, можно конечно убедить продавца в разумности компромиссов. Но трынди мы тут не трынди толку то, надо с пунктом 3 трындеть, тогда будет результат :)
sv100 C.S. написал(а): >> Да ни какой он там не риэлтор продавца, описала же схему работы ...
Ну, я читаю у автора "риэлтор продавца" и верю на слово :) "Пассажиров" имхо надо гнать вообще поганой метлой.
Вы имеете ввиду 200 тыс. или деньги в день сделки ( а то у меня два пункта 3 получилось!) ???
Автор, вот тут вот посуществу,http://eva.ru/topic/134/2373927.htm?messageId=58920558 остальное все флуд с Олегом, приятный собеседник просто :)
Ситуация у нас уже изменилась. Про 200 тыс. уже речи нет. Риэлтор (который мне, хоть и будет при удачном завершении этого дурдома жить с родителями в одном доме, мне очень сильно НЕ НРАВИТСЯ!) теперь просто хочет 100 тыс. на имя своего агенства как аванс. Если сделка сорвется - он типа все вернет. Но вот в этом я как раз и сомневаюсь, ибо тип отвратительнейший!!!
Но аванс вроде как нужен, чтобы хоть как-то застолбить квартиру!!! Но ведь платим мы РИЭЛТОРУ, а передумать может СОБСТВЕННИК!!! Какой между ними должен быть договор, чтобы риэлтор "отвечал" за действия продавца и вернул нам аванс в случае отказа продавца? ..... Или то, что мне не нравится риэтор - это уже паранойя???
Плюс только после аванса нам дадут проверить документ, на основании чего была выдана квартира, правильно я понимаю? Остальные документы вроде в порядке.
"Он типа всё вернёт" не прокатит. Надо в авансовом договоре это и ещё многое другое в Вашу защиту прописать и формулировочки грамотные продумать. И документы агентства проверить! И полномочия лица, которое будет от имени агентства этот договор подписывать, тоже! Да, надо у ген. директора или его зама документы требовать. И не только паспорт. Это всё Ваш риэлтор должен знать и уметь: и авансовый договор составлять, и чужой авансовый договор грамотно читать, и дополнительные условия к договору в Вашу пользу добавлять, и документы юр. и физ. лиц, не говоря уже о документах на покупаемую недвижимость, проверять. Документы Вам должны дать для ознакомления на авансовых переговорах, когда Вы с авансом на сделку приедете, но ДО внесения аванса, а не после. После проведения экспертизы подлинников документов Вашим риэлтором и после внесения аванса обычно покупателю выдают ксерокопии всех имеющихся по объекту документов. Не видя подлинников документов, аванс вносить нельзя!
А пункты о возврате аванса соответствующие должны быть именно в Вашем авансовом договоре с агентством.
В данной ситуации это вполне возможно. Я бы на месте автора топа на такое предложение риэлтера продавца не повелась.
1. обьясните риэлтеру продавца, что вы его не нанимали, и никаких отношений хозяйствующих субьектов у вас с ним нет, и не будет. Вы платите деньги продавцу, а не его риэлтерам, водителям, кухаркам и поставщикам зелени к его столу. пусть он с продавцом оговаривает порядок уплаты гонорара, а не с вами
2. обьясните своему риэлтеру, что ситуация когда он начнет проверять квартиру только после того , как вы заплатите аванс вас не устраивает, и в таком случае возникает вопрос - а нафик он вам нужен, для мебели?
может там вчерашнее наследство или неразделенная супружеская собственность бывшего брака? он за что у вас деньги получает??? Он вам выписку из егрп сделал хотябы?
"Остальные" документы это что?
тут на днях подруга купила участок в области.Рассказывает:деньги пришлось отдать ДО подписания договора, ВСЮ сумму.Расписок продавец накатал несколько видов по просьбе риэлтора, на ВСЯКИЙ случай, т.е. для него они ничего не значат.Сам риэлтор зарегистрировал в фрс области чуть ли не чистый лист вместо договора (сначала наделали в нем кучу ошибок, потом спокойно после регистрации все перешивали, исправляли и т.п., кроме росписей на последней стр.),у этого местячкового риэлтора везде свои люди.
Поэтому , не уверена, что автору удастся в той провинции найти вменяемого продавца и риэлтора , а если и найдет ,то в фрс чужих "принимают" не лучшим образом.
да ладно, скажу по секрету, мы в Москве тож так договора правим и бумажки доносим :( А расписки значат и в суде вполне аргумент.
Риэлтор просто обязан сделать всё, чтобы свести к минимуму риски участия в судах по сделке для своего клиента.
риэлтол должен думать об интересах покупателя в данном случае, наша автор его работать не приглашала. И, самое интересное, еще ни одного риэлтора не удалось привлечь к ответственности в случае неудачной сделки. Агенство рискует только своим именем, если оно вообще есть, никаких денег оно ни за что не заплатит.
Автор пишет про своего риэлтора. Читайте внимательнее. :-)
По поводу риэлторской ответственности: риск попасть на чужие деньги, или под суд, или получить тяжёлым предметом по голове в тёмном закоулочке у человека, работающего риэлтором, всегда выше, чем у людей большинства других профессий. Особенно высок такой риск, если этот риэлтор либо нечестен по отношению к клиентам, либо недостаточно профессионален. ;-)
Что касается рисков агентства, то здесь Вы в основном правы.
а при чем здесь донесение на регистрацию? Работа риэлтера до сделки, а само оформление сделки, работа оформителя. Можно подумать вы не пользуетесь услугами оформительских центров, я описала типичное из оформительства, вы даже можете об этом не узнать. А вот в провинции центров нет и договора на коленках пишутся самими риэлторами и ошибки правятся в процессе.
Не пользуемся почти такими центрами. Только если цепочка уж очень длинная, тогда трудно бывает достичь компромисса по вопросу о том, кто регистрирует все ДКП в цепочке. Только в этом случае договариваемся о независимой регистрации и обращаемся в такой центр. А в подавляющем большинстве случаев оформляем всё сами в Москве. И договоры купли-продажи сами составляем, и договоры дарения тоже, и на регистрацию отвозим, и забираем с регистрации. Ошибки в процессе не правим. Прсто их не допускаем. :-)
1) Риэлтор квартиру может проверить без копий, но хочет показать "основание, на котором выдано свид-во на квартиру" (или как там этот документ называется) более опытному юристу, типа чтобы уж "наверняка", т.к. она говорит, там есть всякие нюансы. Дом - ТСЖ. Плюс каким-то боком замешано Мин.Обороны, которое своим военным каким-то образом помогало строить этот дом.
Люди добрые!!! Так что делать то??? Завтра утром встречаемся всей толпой, и сразу надо будет что-то решить, т.к. "хозяин квартиры большой начальник, очень занят, живет далеко, приезжать 100 раз не сможет". Вносить аванс (какой???) и кому лучше - риэлтору или хозяину???
Помогите грамотным советом!
все зависит от того, насколько вам это надо.
я бы ЛИЧНО никаких авансов "риэлтеру продавца" не давал, выслушал бы аргументы по поводу большого аванса, и отказался бы платить всю сумму "вперед".
а то что ситуацию создают "хватай мешки вокзал отходит", так это еще больше заставило бы меня быть как можно осторожнее
А как тогда застолбить себе квартиру? Или сразу на сделку выходить? Просто риелтор продавца мне честно сказал, что боится, что они ему потом не заплатят (то, что мне на это наплевать, ему в голову не приходит). Но завтра в присутствии продавца он, естественно, вместо этого будет давить на то, что 100 тыс. - это гарантия, что квартира никуда не денется. И как тут отказать ??? Не получится ли на взгляд продавца, что мы не серьезно настроены насчет их квартиры?
А ВСЛУХ сказать, что я не доверяю человеку, в офисе которого нахожусь, я тоже как-то не могу ( к тому же, я не уверена, что я права и что он на самом деле такой уж злодей).......
В общем то сказать вслух что вы не доверяете человеку проще простого :) Я регулярно слышу это в различных завуалированных формах и сам так говорю. Так же как говорю, что мне тоже _как человеку_ доверять нельзя, вдруг я завтра под машину попаду или грибочками отравлюсь?
Бумаги, которые вы подписываете, должны предусматривать все возможные случаи, как то отказ продавца от сделки, невозможность сделки по любым независящим от вас причинам, возврат аванса (задатка) во всех случаях, невозврат в каких-то (ваш отказ от сделки), невозможность сделки... Плюс, определитесь, с кем вы заключаете договор и подписываете бумаги. С продавцом - тогда говорите с продавцом, с риэлтором - тогда точно уточните на основании чего он подписывает бумаги (желание левой ноги продавца в расчет не принимаем, как и его молчаливое согласие без соответствующих бумаг).
выход-найти в округе банк с ячейкой,положить туда конверт с авансом продавцу (назвать задатком), отдельно от конверта положить в ячейку расписку о задатке. Второй конверт-с комиссионными агента, рядом тоже расписка. В договоре банковской ячейки указать, что все втроем попадут в ячейку только предъявив подписанный договор купли-продажи. Агент заберет свой конверт, продавец-свой задаток. Вы заберете свои две расписки.Положите в эту ячейку оставшуюся стоимость квартиры и отдельно расписку на эту сумму.и в договоре аренды ячейки укажите, что доступ вас и продавца при предъявлении свидетельства о собственности на ваше имя. Раз вы некому не верите, других вариантов нет.
Да не поможешь тут советами, надо видеть что именно будет предложено, аванс конечно надо давать уполномоченному лицу(продавцу), а он уж пусть агенту его передает. Ну или другую схему придумывать, вообщем все нормально решается разумными переговорами. А если начальник, то это очень хорошо, значит не дурак и на разумные компромиссы согласится.
+многа. Только я бы еще аванс назвала задатком, и договорчик об энтом задатке нехай будет.
Статья 381 ГК. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
+1 Соглашусь. Правда, есть сомнения в том, что продавец и/или его риэлтор одобрят эту идею. Но покупателю в данной ситуации задаток выгоднее, чем аванс. Поэтому на месте покупателя обязательно предложила бы заключить именно "Соглашение о задатке" и посмотрела бы на реакцию стороны продавца. Если сторона продавца против, то пусть объяснит, почему. Возможны компромиссы, но разумные в этом случае.
а физ. лицу, живущему в другом городе (продавцу,то бишь) не опаснее давать аванс, чем не особо внушающему доверие юр. лицу - твоему будущему соседу?
Это только в том случае, если договор будет между продавцом и покупателем, а не между агентством и покупателем.
Согласен с Отто, ажиотаж это не очень хорошо.
Завтра встречаться. Брать бумаги и читать, что там пишут. Хозяин занят - пусть бумажку _правильную_ выдаст своему риэлтору или вы к нему на работу подъехать сможете в любое удобное для него время.
Вам совет - сами не знаете, найдите грамотного риэлтора, на крайняк юриста, который будет читать и за вас говорить. Не на эту сделку, так на следующую.
Я бы обсудил все вопросы с хозяином квартиры лично. Начиная от стоимости и заканчивая методой продажи. Хочет аванс - получит, но под расписку. Вы хотите деньги через ячейку - вы ее оплатите. Его риэлтор хочет себе денег - пусть с клиентом своим выясняет как ему денег получить, это не ваше дело (при сделке через ячейку риэлтор продавца может себе ячейку забронировать и положить туда свой процент). В общем поле не паханное у вас, обсуждать и обговаривать много чего. Вам нужен грамотный помощник, который будет знать что и к чему. А хватать чемоданы и бежать впереди паровоза - это не правильно, КМК.