Садовый участок - подскажите!
Здравствуйте! Извините, что анонимно.
Хотим приобрести земельный участок без строения в садовом товариществе у нашей соседки Ольги.
История участка Ольги такова:
Участок был выделен в пользование дедушке Ольги в стародавние советские времена предприятием, на котором дедушка работал.
Дедушка умер, после чего в членскую книжку садового товарищества вместо него был вписан его сын - дядя Ольги.
В 1993г. дядя тоже умер, и участок "повис". Тогда председатель садового товарищества разыскал Ольгу, и предложил ей стать членом товарищества вместо ее дяди.
Она согласилась. В этом же году ей на руки было
выдано свидетельство о праве собственности на землю, в котором сказано, что земельный участок предоставлен ей в собственность постановлением Главы администрации района.
В 2008г. на основании данного свидетельства Ольга оформила Свидетельство о государственной регистрации права на землю посредством централизованного оформления председателем СНТ.
В рамках попытки продажи своего участка в 2009г. Ольга обратилась в Управление района с целью получения выписки/копии постановления Главы администрации района о предоставлении ей земельного участка в собственность. Однако ей было сообщено, что постановление на данный участок есть, но в списках значится не Ольга, а её упомянутый выше дядя.
Нестыковка. Во всех остальных документах, в т.ч. в кадастровом паспорте, фигурирует имя Ольги, т.е. нестыковка только в одном, указанном выше месте.
Эта нестыковка напугала потенциального покупателя участка Ольги и он от сделки отказался.
Теперь в качестве потенциального покупателя выступаю я, но хочу согласиться/отказаться от покупки на основе хладнокровного анализа обстоятельств.
Со слов Ольги, у умершего дяди больше нет родственников кроме Ольги.
Кроме того, со слов Ольги, никаких взяток в рамках кампании по приватизации участка она никому не давала и сложностей, требующих сделать "финт ушами", у нее не возникало, т.е. все происходило как у всех, ровно.
Возможно, оплошность совершил председатель и как-то своими силами этот вопрос уладил. В конечном итоге Ольга получила от него свидетельство о праве собственности на землю на свое имя и никаких подвохов и нестыковок не наблюдала до момента попытки продать участок в 2009г.
Мы звонили в регистрационную палату и выясняли перечень документов, необходимый для совершения сделки с договором купли-продажи в простой письменной форме.
Право собственности на участок уже зарегистрировано в Рег. палате на имя продавца. Они говорят, что если уже есть Св-во о гос. регистрации, полученное у них, то ни копия постановления главы района, ни свидетельство о праве на землю не требуются (видимо подразумевается, что Св-во о регистрации выдавали они, значит все проверки уже были выполнены тогда).
Таким образом, осуществить сделку возможно,
но я опасаюсь того, что в будущем эта нестыковка может стать причиной признания моего Свидетельства о государственной регистрации права недействительным, либо у меня могут возникнуть сложности
при попытке продать участок.
А теперь вопросы:
1) Существует ли в теории ситуация, в которой из-за описанной выше нестыковки, у меня могут возникнуть проблемы, которых я опасаюсь выше? Предполагается, что родственников у дяди действительно нет, я Ольге доверяю и её семью немножко знаю.
2) Если предположить, что родственники у дяди все-таки остались (но прошло уже почти 18 лет), добавляет ли это обстоятельство рисков и каких?
3) Если в администрации района найдутся люди, которые захотят оспорить мою собственность на участок, есть ли у них возможность сделать это, используя эту нестыковку? (Естественно рассматриваем модель честного, неподкупного, беспристрастного суда). Или тут выходят на сцену какие-либо "заградительные" статьи, оговаривающие сроки давности и т.п.?
По 1 и 2 вопросу: теоретически такая вероятность всегда есть, и никто никогда не застрахован от возможности оспаривания его права соб-ти со стороны кого-либо (даже если все давнишние документы в полном ажуре). Знаю реально такие случаи, в т.ч. п.с. оспаривалось спустя 25 лет с момента его получения и оформления.
2) Если родственники у дяди все же остались (при этом они должны были в теч. 6 мес. с момента смерти дяди оформить свои права наследования), то они могут в теч. 3 лет с момента, когда они узнали или должны были узнать о том, что участком дяди владеет другое лицо, - подать в суд по месту нах-я участка иск об оспаривании права соб-ти Ольги на участок. Т.е. родственники должны быть наследниками, а не просто родственниками.
3) Существует вышеупомянутый срок исковой давности - 3 года с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать, что его право нарушено. Но подать иск может только заинтересованное лицо, которое предположительно считает себя соб-ком участка. А администрация - это не наследник, участок она все равно не получит. Поэтому думаю, что ей нет резона оспаривать п.с. на участок.
А не могли бы Вы мне ещё немного времени уделить?
Постановление о предоставлении участка является правоустанавливающим
документом, т.е. на основании этого документа и устанавливается право
собственности, которое потом подтверждается Свидетельством (документом
правоподтверждающим). В моем случае получается, что
правоустанавливающего документа нет, но есть Свидетельство, что он есть.
Я опасаюсь, что мое свидетельство на самом деле - "филькина грамота", и
все бумажки, которые получена на основании этого свидетельства - тоже
просто бумажки, и реального права собственности на участок нет.
Боюсь, что если дойдет до разбирательства в суде (неисповедимы пути), то
обнаружившийся факт нестыковки в документах будет совершенно однозначным
фактором признания ничтожности юр. силы всех правоустанавливающих
документов на участок.
Не могли бы Вы подтвердить, либо опровергнуть мои мысли (конечно,
по-возможности аргументированно).
А не могли бы Вы мне ещё немного времени уделить?
Постановление о предоставлении участка является правоустанавливающим
документом, т.е. на основании этого документа и устанавливается право
собственности, которое потом подтверждается Свидетельством (документом
правоподтверждающим). В моем случае получается, что
правоустанавливающего документа нет, но есть Свидетельство, что он есть.
Я опасаюсь, что мое свидетельство на самом деле - "филькина грамота", и
все бумажки, которые получена на основании этого свидетельства - тоже
просто бумажки, и реального права собственности на участок нет.
Боюсь, что если дойдет до разбирательства в суде (неисповедимы пути), то
обнаружившийся факт нестыковки в документах будет совершенно однозначным
фактором признания ничтожности юр. силы всех правоустанавливающих
документов на участок.
Не могли бы Вы подтвердить, либо опровергнуть мои мысли (конечно,
по-возможности аргументированно).
У меня такой вопрос. Постановление было на все садовое товарищество? Т.е. к самому постановлению в виде приложения шел список? Если все скопом-то приватизировались. Постановление от какой даты? уже после смерти дяди?
Ну, для пущего спокойствия, Ольга может пойти в администрацию с заявлением об исправлении технической ошибки в этом самом постановлении. Администрация выпустит новое постановление, где будет указано, что там-то там-то вместо "дяди", должна быть "Ольга". Вот и все. Возможно такое постанвление есть и было оно еще в те давние времена выпущено, просто она об этом не знает ибо сама на занималась ни приватизацией, ни переоформлением св-ва.
