Продажа участка. Сложности.
Доброго времени суток всем!
Я прошу прощения что длинно. Не знаю как короче. Ситуация такая. Дом в деревне и участок в деревне ещё в 80-х годах были поделены судом на двух хозяев: дом на две части 2/9-ых и 7/9-ых соответственно, а участок на 8 соток и 16 соток соответственно. У одного собственника осталось 2/9-ых дома и 8 соток земли. У второго - всё остальное. Собственник 2-9-ых долей умер. Есть два наследника, которые теперь хотят продать это своё наследство. Но ныне здравствующий собственник 7/9-ых и 16-ти соток против, чинит всяческие препятствия (не даёт согласия на прописку его в этот дом. В ту часть собственно, в те 2/9, которые собирается купить и на которые пытается оформить документы), потому как он сам бы хотел иметь этот участок и дом, присоединив к своей доле, но даром.
Хозяева 2/9-ых нашли наконец покупателя на этот многострадальный участок- мужчину-таджика. Он образованный, грамотный, хочет купить этот участок и прописаться с семьёй и жить и работать. Хозяева 2/9-ых отдали ему генеральную доверенность на право сбора документов на куплю-продажу участка с частью дома. Получили деньги за участок. А у этого таджика ничего не выходит с пропиской. Его гоняют по инстанциям, кучу справок требуют. И есть ощущение, что он уже хочет отказаться от покупки этого участка.
Раз дело не доделано, то значит сделку можно считать недействительной? т.е. продажа участка не состоялась, так? Собственно, вопрос: этот таджик теперь запросто может требовать возврата своих денег и вернуть все документы хозяевам? Что делать хозяевам, собирать уже потраченные суммы за проданный таким образом участок вновь, назад забирать свои документы и отдавать ему деньги? Если да, то есть ли какие-то возможности удержания с него каких-нибудь сумм в качестве какой-нибудь компенсации например...?
И действительно ли есть такое положение, что в течение года договор купли-продажи участка/дома/... может быть расторгнут, если покупатель передумал. "Слышала звон, не знаю где он"...
Как можно избежать получения согласия того собственника 7/9-ых на прописку этого таджика? Боюсь что добровольного согласия не получить. И с судами связываться не хочется. Знаю что межевание например можно сделать и без непосредственного согласия второй стороны, просто уведомив всех через газету например о том, что будет проводиться межевание тогда-то и тогда-то. А как быть с согласием?
Простите за сумбур. Спасибо, что дочитали. И спасибо заранее всем принявшим участие и не прошедших равнодушно мимо.
Столько мучились с этим участком, наконец типа продали, и вот, снова всё на круги своя... Но здоровье собственников уже не позволяет трепать нервы. Хочется как-то обойтись меньшей кровью или вообще без неё, если это реально вообще конечно в нашей стране...
нет, сделка не прошла, договор купли-продажи не подписан ещё. Пока только оформлена и нотариально заверена генеральная доверенность на право сбора документов и передана потенциальному покупателю. И им взята расписка с хозяев, что деньги ими получены от него в счёт будущей продажи участка. Как-то так. Завтра могу поточнее сформулировать, сейчас поздно уже звонить уточнять.
Ну тогда ничего удивительного, что чужой человек не может прописаться в этот дом без разрешения всех собственников. Когда договор купли-продажи пройдёт регистрацию, тогда пропишется без пролем, если он гражданин РФ.
а если он не гражданин РФ? он таджик. Тогда что, дохлый номер с пропиской? даже если он станет-таки вопреки всему собственником?
я сейчас выяснила, у таджика есть гражданство РФ и даже регистрация тоже есть. Но теперь он хочет стать собственником и иметь собственный угол.
пока причина смешная. У одного из собственников оказался долг в 11...копеек(!) перед налоговой. Хотя все квитанции имеются о всех уплатах. И платили оба собственника одинаково за свои документы. Бред вообще. Он (таджик) заплатил 50 копеек. Приходит через какое-то время - а деньги не пришли до сих пор. Он ещё раз заплатил, отправил два письма заказных, одно их них с уведомлением, через месяц пришёл - таже проблема. Анархия какая-то. Вот сейчас он хочет записаться на приём к начальнику налоговой местной и попробовать разрулить. Ну не имеют ему право чинить всякие препятствия, если владельцы дали ему все права на сбор документов. Просто бюрократия какая-то наверно.
Но бОльшая проблема будет не с этим, с этим наверно как-то можно будет уладить. В конце концов все квитанции есть. Проблема будет получить согласие третьего дольщика. Он не даёт согласия. Я не знаю, нужно ли оно вообще, если таджик приобретёт этот дом в собственность, то какое право имеют остальные ему в отказе прописки? тоже бред какой-то. Хотя, он же иностранец...
Пока его гоняют за всякими справками. Только вчера я об этом узнала. Завтра попытаюсь выяснить, какие ещё справки от него хотят и в чём затык.
Вам надо со всем пакетом документов сходить к юристам, которые сидят при рег.палате (рядышком там) и в органах регистрации, чтобы Вам пояснили все местные нюансы. может ему не удается прописаться из-за собственных ошибок, а? Т.к. на свою собственность для прописки ничьего согласия вообще не требуется.
даже если прописываться собирается иностранец?
Скажите пожалуйста, вот у хозяев ещё не проведено межевание на этих 8-ми сотках. Межевание между 8-ю и 16-ю сотками есть, т.е. в 80-х годах по суду присудили там-то и там-то поставить забор. Сейчас это межевание нужно вообще на этих 8-ми сотках, которые он собирается купить, если оба собственника 2/9-ых дома согласны на продажу этого участка 8 соток?
И может ли межевание (если оно нужно) провести сам таджик, без дёрганья по инстанциям собственников? ведь у него сейчас все права на сбор документов и все свидетельства и документы их у него на руках.
Ну не проведено межевание и что? им это помешало зарегистрировать свои права? нет? ну так и таджику не помешает. А потом, если ему захочется, то пусть себе и делает межевание, что сейчас вам об этом беспокоиться? Ну если хочется именно сейчас, то может и таджик, если в доверенности указано, что у него есть на то полномочия, но тогда сделку можно отложить еще как минимум месяца на 1,5.
Что вас так смущает в вопросе межевания я не пойму. Ну земельный участок 8 соток принадлежит кому-то там в долях. Ну и что с того. Каждый распоряжается своей долей как ему хочется. Пусть только один хочет продать, да пожалуйста. при чем тут межевание. 2/9 дома продать можно, а участок надо обязательно разделить что ли? просто 1/2 земельного участка продать по вашему нельзя? ну и каша у вас в голове...
Мне кажется вы заблуждаетесь. Это у вас немного каша в голове. Для того, чтобы продать свои 4 сотки, должны быть определены границы того, что вы хотите продать. Без межевания это все лишь гипотетические 4 сотки, которые можно продать. Ну представьте, вы - покупатель и покупаете 4 сотки из тех 8-ми (допустим, что всё получилось с продажей), приходите на участок и ставите палатку в центре участка 8 соток и начинаете рыть грядки, заборчиком обносить. А тут приходит другой собственник тех других 4-х соток, ломает нахрен ваш заборчик, сносит вашу палатку к едрене фене и говорит, что это его земля, а ваша - у туалета. Кто прав? захекаетесь выяснять.
Так что половину и от 2/9-ых и от 8-ми соток продать можно, безусловно, но надо чтобы эти половины были документально определены. В случае с землёй - это межевание.
Мне не понятен ваш выпад в мою сторону.
Забавно. У вас ведь ОБА собственника решили продать этот участок, зачем его делить? чтобы каждый продал свой уже участок? Ну, если денег много лишних, то пожалуйста, пусть делают реальный раздел земельного участка. потом будут составлять отдельные договора поди, тоже деньги лишние есть на госпошлину в регслужбу. А уж кадастровая и регистрационка как обрадуются... Участок разделять, права на каждый образованный участок зарегистрируют, продадут. А потом этот таджик решит объединить, чтоб был все один у него участок и вновь за межевым планом, в кадастровую, в регистрационную....
Межевание, барышня, не решает вопрос у кого где кусок земли, ибо на стадии подписания акта согласования границ и возникает часто спор тот, который вы привели выше, эти споры длятся годами. И ваши продавцы тоже могут также успешно решать у кого где и что... но таджик ведь все 8 хочет купить, не так ли? и ему какая разница где чей кусок? у него-то все целым будет...
Есть у меня вариант, что 8 соток это доля от участка в 24 сотки и следовательно ваши наследники, если наследовали в равных долях имеют лишь по 1/6. Этот участок процедуру межевания не проходил. Раздел есть только на бумажке из суда 80-х годов. Тогда да, лучше сделать межевание и раздел. Отделить 8 от 16. И продавать.
Anonymous написал(а): >> Межевание, барышня, не решает вопрос у кого где кусок земли...
А какие же вопросы тогда решает межевание? и для чего тогда его везде требуют при сделках купли-продажи?
"Есть у меня вариант, что 8 соток это доля от участка в 24 сотки и следовательно ваши наследники, если наследовали в равных долях имеют лишь по 1/6. Этот участок процедуру межевания не проходил. Раздел есть только на бумажке из суда 80-х годов. Тогда да, лучше сделать межевание и раздел. Отделить 8 от 16. И продавать."
Как я писала выше, участок 24 сотки прошёл процедуру межевания на 8 и 16 соток в 80-х годах, всё было по суду, межевание было и участок поделён на две части, забор стоит законно. А вопрос межевания сейчас встал потому, что собственники уже пытались продать без межевания свои доли одному лицу, но у них потребовали документ о проведённом межевании, когда они сами начали сбор документов и дошли уже до нотариуса. Чёрт его знает кто прав, но дело стопорится постоянно. Устали уже.
Anonymous написал(а): >> Забавно. У вас ведь ОБА собственника решили продать этот участок, зачем его делить? чтобы каждый продал свой уже участок? Ну, если денег много лишних, то пожалуйста, пусть делают реальный раздел земельного участка. потом будут составлять отдельные договора поди, тоже деньги лишние есть на госпошлину в регслужбу. А уж кадастровая и регистрационка как обрадуются...
У собственников есть два свидетельства о собственности на дом, у каждого по 1/9-ой. Разве на долю земельную у них не должно быть того же? получается, что на дом два свидетельства, а земля общая, если без межевания? так можно разве продать?
Чтобы избежать всех трат, о которых вы пишите выше, полагаю можно было одному из собственников отказаться в пользу другого, этот другой продал бы обе доли дома и участка от своего имени и потом поделили бы деньги. Но один из собственников не захотел так сделать. Поэтому пришлось делать два свидетельства. А раз есть два свидетельства на дом, то наверно должно быть и межевание земли. Разве нет?
Два свидетельства, потому что собственность долевая: каждому свой экземпляр на его долю. Только при совместной собственности (а это супружеская собственность) выдается одно свидетельство на двоих собственников, но там и доля в праве не указывается. Т.е. у каждого по св-ву на 1/2 зем. уч и 1/9 дома. Земля она так же как и дом, в долях. просто циферки разные. Что же дом-то не стали делить перед продажей, чтоб показать кто какой 1/9 долей владеет. Точно так же и с земельным участком. Составляется договор купли-продажи. Можно даже 1, где указаны ОБА продавца такие, продают покупателю такому-то такой-то земельный участок и 2/9 такого-то дома... ну и там все более подробно расписывают в тексте договора.
По поводу межевания земли. Я не поняла, кто от продавцов требует его провести? Может вы не совсем понимаете и реально в кадастре нет координат этого участка. Этого в 8 соток. Участок-то есть, а координат нет. Если вы посмотрите документы, которые собирались, когда вступали в наследство, то у кадастрового паспорта на земельный участок есть формы В.1 и В.2. Вот если В.2 есть, то межевание было...
Поповоду требования при продаже, чтобы межевание было. Если продавать только одну долю, то да, я бы тоже хотела бы, чтобы участок этот был разделен в реале и я бы уже покупала не долю, а конкретный участок, т.е. должен будет произведен реальный раздел исходного в результате полуится 2 новых участка и собственники уже будут иметь каждый свой участок, а не долю общего. А если мне все собственники этого участка будут продавать свой участок, то я б предпочла, чтобы он весь этот участок уже прошел межевание и в кадастр были занесены его кординаты. Это позволит мне (лично) в дальнейшем избежать проблем с соседями по поводу границ. Почему мне лично, потому что я могу сама проверить результаты того межевания. Верны ли те координаты или нет. Обычные граждане могут лишь надеятся, что это так.
большое Вам спасибо за прояснение! Я всё поняла. Про координаты выясню. Знаю только, что в кадастре запись есть по поводу участка, а вот есть ли координаты - уточню. Спасибо, добрый человек :)!
Пока этот товарисччч таджико-российского гражданства не объявился снова. Может что-то сдвинулось с мёртвой точки. Думаю я тут ещё ни раз буду спрашивать помощи по этому вопросу.
дело в том, что этим двум собственникам эти 2/9 дома и эти 8 соток достались по наследству. Они владеют теперь (права перерегистрировали) этим в 1/2 доле каждый. И отсутствие межевания между их долями им не помешало вступить в права наследства, да, но только потому, что межевание было проведено между этими 8-ю и теми 16-ю сотками земли и дом был чётко поделен по суду. Вы что-то путаете. Я же выше писала всё, что по суду были чётко определены границы 8-ми и 16-ти соток и 2/9 и 7/9-ых дома, поэтому когда они вступили в свои законные права наследования, то вопросов и не возникло. Их и не должно было возникнуть. Вот если бы в 80-х не сделали тогда межевание и по суду границы дома не определили, вот тогда была бы свара настоящая. Кто где и в какой доле чем владеет - фик разберёшь. А теперь когда эти двое собственников хотят продать свои доли - теперь снова нужно провести межевание уже между этими двумя собственниками и чётко определить границы собственности, иначе как продавать то не знаю где...
А, не прочитала это ваше... Тогда пишу вот что. по поводу межевания. Межевание - это определение координат поворотных точек границ земельного участка. Вот в кадастровом паспорте земельного участка, который унаследован есть форма В2? Если есть, то его координаты внесены в ГКН. Если нет, то, увы, межевания не было. Именно этого участка. Он уже не связан с теми 16-ю сотками, но и координат его тоже нет. Вы путаете межевание и просто раздел. В 80-х участок просто разделили и стало 2 отдельных участка. Дом да, остался в долевой собственности, но кто, что и как определено. А в доме 2 входа или один? если один, то печально. если 2, то можно и сделать не 2/9 и 7/9, а "часть жилого дома" по адресу.... вход 1, вход 2. это вот куда важнее, чем никчемный раздел 8 соток между людьми, которые решили продать свои доли одному человеку. Ну вы владаеете квартирой в долях в кем-то и ее целиком продаете, зачем вам из нее сначала делать коммуналку? так и с этими 8 сотками? ЗАЧЕМ?
Я б о доме задумалась лучше...
в доме два входа, всё поделено, огорожено.
Я не знаю зачем делать из этого коммуналку, мне тоже это не совсем понятно если собственники обоюдно хотят продать всё одному лицу. Ведь общая граница всего их участка 8 соток определена... Но это не они сами придумали, а им сказали что не хватает того-то и того-то при сборе документов. И, кстати, никто им об этом (о доме, о сделать "часть жилового дома, вход 1") не сказал. Даже не намекнул, что это нужно. Это действительно нужно и важно? Без этого не обойтись?
Нет, если вы считаете, что это вам не нужно. я бы предпочла иметь именно часть жилого дома, а не 2/9 в праве. Ибо к своей части я могу хоть что-то приделать, пристроить, и это все ж будет моя часть и особо мнение соседа меня будет мало интересовать. Опять же при продаже, регистрации и т.д. меня не будет интересовать сосед и его желания.
ну а обойтись-то можно, что ж нельзя-то...
я не уверена, что догоняю в разнице понятий на все 100, но могу сказать, что к этим 2/9-ым и так пристроена терраска. И мнение того соседа третьего никого не интересует :). Возможно всё уже так, как вы говорите. Я не помню точной формулировки в документах. Возможно 2/9-ых там фигурируют исключительно как размер "части жилого дома", дабы понять какой же частью люди владеют.
спасибо Вам, что не прошли мимо. Сейчас мы посмотрим, какой будет следующий затык после налоговой, если будет, тогда обязательно к юристам. И здесь возможно ещё не раз совета попрошу. Спасибо!
Пока мне кажется единственное препятствие в этой истории - это согласие третьего собственника, который не даёт согласия на его (таджика) прописку. Ну может оно и не нужно будет потом. Потому что с документами порядок, все права теперь у него на сбор документов недостающих. У него тоже с документами и гражданством порядок. Ну в чём ещё может быть затык?.. Ладно, посмотрим.