Нужен совет юриста
Продаем квартиру, сегодня только прислали договор купли-продажи, завтра сделка, так что к юристу вряд ли успеем. Если возможно, помогите разъяснить несколько вопросов.
У покупателя военный сертификат и ипотека в банке
п. 4.1.2 прописан срок передачи квартиры 3 дня, но в ст. 556 нет определенного срока передачи. Можем ли мы этот пункт изменить, если да, то нужно просто убрать количество дней?
Подписываем договор купли-продажи в банке по одному адресу, а открывается безотзывный безакцептный покрытый аккредитив в том же банке, но по другому адресу. В чем подвох?
п. 4.3.1 Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.1.4. - тут видимо просто ошибка, т.к. цена прописана в п. 1.3.?
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения - что значит после ее фактического получения (если можно, разъясните этот пункт)
Извините, что так много, но ситуация безвыходная, прислали сегодня вечером, а сделка завтра утром. Может быть есть еще что-то чего я не заметила.
Спасибо заранее за помощь!
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры
Гражданин Российской Федерации Иванов , 01.01.2000 года рождения, место рождения: ., пол мужской, семейное положение: в настоящее время состоит в зарегистрированном браке, паспорт: серия ., номер ., выдан ., зарегистрированный по адресу: , именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны, и
гражданин Российской Федерации Сидоров, года рождения, место рождения: гор.., пол мужской, семейное положение: в настоящее время не состоит в зарегистрированном браке, паспорт: серия, номер, , зарегистрированный по адресу:, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает ПОКУПАТЕЛЮ квартиру, находящуюся по адресу:, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серия, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним года сделана запись регистрации Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из 1 (Одной) комнаты, общей площадью –кв.м., в том числе жилой площадью – кв.м. КВАРТИРА расположена на - этажного жилого дома.
1.3. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за цену 1000000 рублей.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
1.4. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ
2.1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п.1.1 настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет:
а) средств целевого жилищного займа, предоставляемого Федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем ЗАЙМОДАВЕЦ), согласно Договору целевого жилищного займа № , заключенному между ПОКУПАТЕЛЕМ и ЗАЙМОДАВЦЕМ в г. Москва, (именуемый в дальнейшем Договор целевого жилищного займа);
б) кредитных средств, предоставляемых», (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору №, заключенному в городе Москве между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор);
в) собственных средств.
Денежные средства по Договору целевого жилищного займа и Кредитному договору предоставляются для приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего Договора.
2.2. Кредит, согласно Кредитному договору, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере, считая с даты фактического предоставления кредита.
2.3. Целевой жилищный заем, согласно Договору целевого жилищного займа предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ:
• на погашение первоначального взноса в размере;
• на погашение обязательств по Кредитному договору, указанному в п.п.б п.2.1. настоящего Договора.
2.4. В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ.
В соответствии с п.4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в обеспечение обязательств, принятых по Договору целевого жилищного займа, на КВАРТИРУ оформляется залог в пользу ЗАЙМОДАВЦА, в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ. Требования ЗАЙМОДАВЦА удовлетворяются после удовлетворения требований КРЕДИТОРА.
В соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
2.5. На момент подписания настоящего Договора Квартира оценена независимыми оценщиком по рыночной стоимости в размере ___ рублей, что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости предмета ипотеки № _______
2.6. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствии с законодательством Российской Федерации (закладная в целях удостоверения прав ЗАЙМОДАВЦА по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается).
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
3.1.1 Денежная сумма в размере 1000000 рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт:
• собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ в размере____;
• средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору в размере ___ рублей;
• средств целевого жилищного займа, предоставляемых по Договору целевого жилищного займа в размере ___ рублей.
Денежная сумма в размере 30 000 (Тридцать тысяч) рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачиваются ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ до подписания настоящего договора.
Денежная сумма в размере 970000 рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ перечисляются ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ путем открытия безотзывного безакцептного покрытого аккредитива в банке-эмитенте – имеющее место нахождение адрес:;.
Срок действия аккредитива не более 45 (Сорока пяти) календарных дней со дня подписания Договора купли-продажи квартиры.
Получателем денежной суммы, составляющей стоимость квартиры, в размере 970000 рублей является ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ.
Платеж по аккредитиву производится в течение 2 (Двух) рабочих дней после предоставлении копии и оригинала (для сличения) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Договора купли-продажи Квартиры, копии и оригинала (для сличения) акта приема-передачи Квартиры.
3.1.2. Соглашение о цене и порядке расчета является существенным условием настоящего Договора, в случае сокрытия сторонами подлинной цены КВАРТИРЫ и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.
3.2.2. Расходы по открытию и исполнению аккредитива несёт ПОКУПАТЕЛЬ.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
4.1.2. В течение трех дней после подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п.3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п.3.1.1. настоящего Договора, - в течение 15 (Пятнадцати) календарных дней, считая с даты государственной регистрации настоящего Договора.
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п.2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).
5.2. Настоящий Договор считается исполненным с даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп.4.1., 4.3.1., 4.3.2. настоящего Договора.
5.3. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п.2.2 и 2.3 настоящего Договора.
5.4. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 43, 75, 76, 77, 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ сторонам понятно.
5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несет ПОКУПАТЕЛЬ.
5.6. ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.
5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ никто не проживает и не зарегистрирован.
5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в 4 (Четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, один экземпляр для ПРОДАВЦА и один экземпляр для ПОКУПАТЕЛЯ, а также один экземпляр для КРЕДИТОРА.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ
ПОКУПАТЕЛЬ
