Можно ли отбирать квартиру у добросовестных покупателей.
Соответствуют ли основному закону нормы ГК, которые разрешают изымать жилье у покупателей, если продавец не имел права его реализовывать, решал сегодня Конституционный суд РФ.
История вопроса:
В КС обратился Александр Дубовец, который в 2008 году купил квартиру в Москве. Как выяснилось позже, законный владелец квартиры умер в 1994 году и не оставил наследников, а жильем занялись мошенники. Они подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. Ее дважды перепродавали, Дубовец стал последним звеном в цепочке покупателей. При этом каждая сделка была признана законной в процессе государственной регистрации перехода права собственности.
В 2013 году Мосгорсуд признал виновными банду "черных риэлторов", которым вменялся ряд преступлений, в том числе и махинации с квартирой, которую и приобрел Дубовец. В мае 2015 года Департамент городского имущества Москвы обратился в Никулинский районный суд, который удовлетворил иск департамента об истребовании жилого помещения из собственности Дубовца и передачи ее в собственность города. Суд посчитал, что, так как собственник у квартиры поменялся незаконно, значит, и все последующие сделки купли-продажи не имеют силы и квартира принадлежит городу как выморочное имущество (дело № 2-1125/2015). Обжаловать это решение в вышестоящих судах, в том числе в Верховном суде, у Дубовца не получилось. В июне 2016 года против решений судов по делу Дубовца безуспешно выступила Генпрокуратура, которая направляла в ВС кассационное представление с требованием пересмотреть дело.
В своей жалобе Дубовец просит признать не соответствующим Конституции п. 1 ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя), на основании которого суды приняли решение в пользу города. Заявитель полагает, что эта норма позволяет произвольно толковать понятие "добросовестный приобретатель" и изымать недвижимое имущество у последних приобретателей, право собственности которых и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавалась государством. Согласно оспариваемой норме, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.
Должно быть наоборот/
Представитель Дубовца жалобу поддержал. Он отметил, что в этом деле государство, как "ждущий собственник", отбирает квартиру у гражданина, который приобрел ее, полагаясь на государственные записи и не зная, что с квартирой проводились мошеннические действия. "Здесь гражданин оказывается в неравном положении с государством. Мы так думаем потому, что государство в лице законодателя принимает регуляторную схему, которая направлена на выявление имущества, которое окажется выморочным. Кроме того, государство регулирует сделки по регистрации недвижимости. Любой граждан может полагать, что государство несет ответственность за эту систему", – заметил Степанов, добавив, что такой подход поддерживает и ЕСПЧ.
Адвокат отметил, что квартира, пока ей не занялись мошенники, стояла бесхозной почти 14 лет. "Куда смотрело государство? После того, как квартиру купил Дубновец, там проживала его дочь, и только в 2014 году мэрия решила ее вернуть", – пояснил защитник.
Он также добавил, что именно государство должно доказывать, что приобретатель имущества был недобросовестным, а не наоборот. "Если на сильную сторону будет возложено бремя доказывания того, что доказать на самом деле очень и очень сложно, то это будет приводить к тому, что гражданин, который не знал, полагаясь на регистрирующий орган, всегда будет признаваться добросовестным приобретателем. Сейчас же гражданин должен вернуть то, за что он уплатил, полагая, что покупает у собственника", – пояснил свою позицию Степанов.
Сам Дубновец, выступая в КС, рассказал, что со своей стороны максимально приложил усилия, чтобы проверить сделку. "Я нанимал агентство недвижимости, они проверяли все документы, проверяли процесс регистрации, они мне сказали, что сделка – чистая. Я, как простой гражданин, сделал все возможное, чтобы проверить", – отметил он.
Требовать надо у мошенников
Полпред Госдумы в КС Татьяна Касаева заявила, что оспариваемая норма соответствует Конституции. Однако она отметила, что добросовестный покупатель квартиры, в случае истребования у него недвижимости, должен получать компенсацию. Касаева отметила, что законопроект, регулирующий эти отношения, уже был принят ГД в первом чтении. Андрей Клишас, который представляет в КС Совет Федерации, напротив, отметил, что права Дубовца были нарушены. Клишас считает, что у заявителя есть все основания ставить вопрос о неконституционности оспариваемых норм. "В ходе судебных разбирательств была признана его добросовестность, однако государство все равно истребовало его квартиру", – обратил внимание КС полпред Совфеда.
Его поддержал и полпред президента в КС Михаил Кротов, который также обратил внимание суда на неравнозначные позиции заявителя и государства. Кротов отметил, что выморочное имущество должно поступать в собственность государству, однако в этом случае государство защищает имущество так, как будто оно – собственник. Оно истребует имущество у человека, имеющего свидетельство о праве на собственность – единственный документ, который может подтвердить, что гражданин является собственником жилья. "Квартира стояла бесхозной 14 лет, потом ей заинтересовались мошенники, потом ещё 7 лет там жила семья заявителя. Может быть, государству и конкретным чиновникам как-то оперативное вести учет выморочного имущества?", – поинтересовался Кротов, добавив, что из-за бездействия властей эта ситуация и возникла.
Кротов также обратил внимание КС, что по делу Дубовца прошли все сроки исковой давности. Полпред президента заявил, что действия столичных властей в этом случае не обоснованы, равно как и ответственность, которую суды возлагают на добросовестных покупателей. "В этом случае нужно быть на стороне добросовестного приобретателя. А государство имеет возможность защитить свои интересы, взыскав полную стоимость утраченного имущества с мошенников", – полагает Кротов.
Конституционный суд примет решение по жалобе в ближайшее время.
НЕ приятная история..мягко говоря.
Но на практике ( каждый день )...еще более удивительные судебно-квартирные истории происходят! Эта не самая такая...)).
- И вот тут...даже самые опытные риелторы НЕ видят угроз. Юристы не видят угроз..там где их видят риелторы и наоборот ( только в суде НЕ риелторы потом..выкручиваются ))!
Понятно, что попадает всегда обычный честный гражданин. Просто действия государства в данном случае выглядят премерзко. Чего бы государству не выполнить свою прямую функцию - не поймать и не наказать настоящих преступников, заодно истребовав с них сумму стоимости квартиры? Но зачем? Можно же просто взять и ограбить честного человека, уподобившись тем самым преступникам. Весело помахивая весами Фемиды и знаменем Закона :chr1:chr1:chr1
Ну вот сейчас все...кто попал при аналогичных обстоятельствах.....должны внимательно следить за итогом в КС РФ. И если все нормально будет....на основании акта КС РФ....просить суды пересмотреть дела ( отменить решения )...по вновь открывшимся обстоятельствам!
Будем надеяться на торжество разума и справедливости. Хоть это право у нас не отнять.
Ввели бы налог на покупку, 7%, и плательщик денег всегда защищен от изъятия. Пострадавшему компенсирует государство, в случае отмены сделок
У нас тоже нотариус обязательно страхует свою деятельность. И порой...в судебных процессах....когда в качестве 3-го лица ИЛИ свидетеля привлекают нотариуса......очень они переживают! Сами лично ходят...все поясняют...документы приносят)).
Я правда лично НЕ знаю случая...чтобы нотариус ответил....но переживают)).
так проблема в том, что по факту не отвечают:) а была бы автоматическая ответственность нотариусов сильно бы изменился рынок. стал бы гораздо более цивилизованным:) сейчас при таких проблемах-ищи продавца, а так нотариус отвечает. при этом я думаю народ бы не отказался платить 1-2% от сделки, хотя бы за счёт выкидывания из процесса риэлтеров, которые вообще непришей козе баян уже сейчас. ни за что не отвечают, но хотят денех:) ну или как альтернатива страхование риэлторской деятельности, чтобы при расторжении сделки-отвечал риэлтор своей страховкой автоматически.
При чем тут риелторы? Нормальные риелторы настоятельно не рекомендуют покупать квартиры, в истории которых есть темные пятна, как в описанном случае.
Удивила фраза о том, что сделки признаны законными, так как были зарегистрированы в Росреестре. Даже не предполагал, что Росреестр определяет законность/не законность сделок, всегда считал их исполнителями достаточно формальной технической процедуры.
Считаю справедливым взыскание квартиры у конечного добросовестного покупателя, в противном случае откроется обширное поле для злоупотреблений, "отстирывания" криминальных квартир через цепочку продаж с использованием в качестве прокладок асоциальных элементов.
это не правильно с юридической точки зрения-должен быть соблюден баланс интересов. Почему добросовестный должен страдать? Деньги-то ему никто не вернет.
Почему он добросовестный? Это чем подтверждено? В этом весь корень зла, покупатель еще должен доказать свою добросовестность. А если неправильно подаст иск, и ему откажут, сразу переходит в разряд недобросовестных, просто потому, что апеллировал якобы он же добросовестный. иск проиграл = недобросовестный
