Дарственная или договор купли-продажи?
Ситуация следующая - папа желает отписать мне квартиру. Кроме меня, есть еще две дочери, которые его знать не хотят и за эти 45 лет видели два раза. Квартира была куплена в т.ч. и на мои деньги.
У нас встал вопрос - как лучше оформить, чтобы потом они не могли оспорить? Пока выбираем между дарственной и договором купли-продажи, оба - с условием пожизненного права проживания, естественно.
Очень хочется узнать про минусы, в т.ч.:
- договор дарения может быть признан недействительным? В каком случае? Может ли даритель потом отозвать дарственную и как это оформляется?
- договор купли-продажи - в каком случае может быть признан недействительным? Какую сумму можно указывать, если квартира в собственности менее 3 лет? Может ли папа после продажи получать налоговый вычет на эту квартиру?
И общий вопрос по квартплате - если собственником буду я, это у меня получится "второе" жилье, прописываться туда я не буду. Прописан там будет только папа, который имеет право на льготы. Квартплата будет начисляться на меня и как на второе жилье, или на папу с учетом льгот?
Спасибо за ответы!
тогда любой вариант, еще посмотрите ренту, она наиболее сложнооспоримая наследниками
Почитать про то,что дарение с условием невозможно? Это "азы азов"-безусловный договор. ГК РФ ст.572
Я не юрист, поэтому и спрашиваю совета здесь. Пока, к сожалению, прямых ответов не было.
В указанной вами статье не увидела никаких препятствий к тому, чтобы папа подарил мне право собственности, а право пользования оставил пока себе.
"Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании"
Как это? у меня договор дарения как раз с условием пожизненного проживания(как то так, договор лень искать сейчас), правда мне квартиру родители дарили 12 лет назад, но тем не менее такой пункт был
Это не договор дарения, а договор ренты (договор пожизненного проживания с иждивением). Дарение - безусловная сделка.
Возможно и так, не буду спорить, у меня именно договор дарения, :-) проживание родителей у нас было оговорено, помню точно, у натариуса, возможно договор был вот по такой форме http://www.lawbase.ru/content/view/284/31/.
вот выдержка из подобного договора:
6.2. После перехода права собственности к Одаряемому в указанной Квартире сохраняют право пользования: _________________________________________________________________; (фамилия, имя, отчество, дата рождения) _________________________________________________________________. (фамилия, имя, отчество, дата рождения) 6.3. Указанные в п. 6.2 настоящего Договора лица сохраняют право проживания и
пользования Квартирой на условиях, предусмотренных ЖК РФ, а также действующим
законодательством РФ.
Странно, мне ее в прошлый раз называли как раз наиболее часто оспариваемой - достаточно потерять пару чеков и готово - условия не выполнялись. А чем она лучше дарственной или ДКП?
нет, только рентополучатель. Мало ли кому что кажется, рентополучатель доволен главное. Кроме папы вашего никто оспорить не может
Странно. Я не раз читала о делах, когда после смерти рентополучателя появлялись наследники и на основании того, что "бабушка была заброшена, вся квартира грязная и есть нечего" отсуживали квартиру. Это, правда, давно было, может, что-то изменилось.
если бы там было дарение, или завещание, то теже родственники пришли и сказали бы "бабушка была не в себе, действовала под принуждением, сделка кабальная, так еще наследник или одаренный ее и убил в конце концов"
А вот это все как раз надо доказать. А если факта недееспособности бабушки не было и убийства тоже - хрен докажешь.
Ну жизнь-то штука длинная... Сегодня сестры, а завтра папа в маразм впал, женился или ударился в религию.
автор такой задачи не ставила. На этот случай надо просто исполнять условия ренты и все) А дарственную еще не факт что подпишет, старые люди мнительные
В исходном посте было "мы с папой выбираем между дарением и куплей-продажей". Так что как минимум папа участвует в этом выборе. И сам хочет оставить квартиру дочери, оградить свое жилье от посягательств других детей. Зачем ему рента?
мне все равно зачем ему рента. Я отвечала девушке, которая написала, что ренту после смерти очень просто оспорить
а доказывать что умершая бабуля при жизни была "немытая и некормленая" (читай рентодатель не выполнял условий договора) - легче? при том что она сама претензий не предьявляла?
У соседей была похожая ситуация. И чисто теоретически нам (соседям) доказать, что у бабушки были при жизни проблемы ничего не стоило - пару раз вызвать соцслужбу, пару раз сфотографировать ее. Но там человек все забывал (она каждый раз спрашивала, как нас зовут - через пару дней буквально) и рентодателей не вызывал - она просто и элементарно забывала телефон. Они к ней честно ездили раз в месяц, деньги на книжку переводили, потом сиделку наняли. Но сама она претензий уже и не могла предъявить, потому что просто не осознавала реальность.
Но это мы сильно отклонились от темы. Может быть, вы сможете ответить на мои вопросы, заданные в верхнем посте?
блин! так у вас бабушка живая была! а вот после смерти ваши показания ничего не стоят, ренту уже не оспоришь
Ну дык и папа автора вроде умирать пока не собирается. Так что встрять между ним и автором сестры могут в любой момент. Вы так агитируете за ренту... вы правда считаете сей вид сделки самым надежным в плане передачи собственности от одного лица к другому? Надежнее дарения и купли-продажи?
нет, дарение самое приятное на мой взгляд)) А протестую я против высказывания, что после смерти ренту можно оспорить. Так вот в этом разрезе дарственную оспорить реальнее.
Ничуть не реальнее. Если не доказать, что отец на момент дарения был не в себе. А как это могут доказать дети, которые отца, по словам автора, в жизни видели два раза, понятия не имеют о том, чем он болел и где лечился. И вообще вряд ли будут знать о факте сделки. К тому же отец работает сейчас, что говорит о полной его вменяемости.
Недееспособность спустя фиг знает сколько лет после совершения сделки доказать практически нереально. Особенно если ее не было:)
ну вы просто не в теме! так что больше распинаться не буду)) Поизучайте вопрос))
в случае нарушения условий договора ренты , надо будет их всерьез доказывать (хотя можно вспомнить что третьи лица не имеют на это оснований, ну да ладно), при этом рентодатель будет мягко говоря опровергать эти доказательства, демонстрируя подтверждения выполнения договора.
грубо говоря трудно доказать что деньги не выплачивались, если рентодатель показывает расписки или банковские выписки, и фотографии на которых моет квартиру рентополучателя или передает ему цветы и корзины с фруктами, если это было оговорено в договоре.
а вот слепить доказательства недееспособности, умеючи, привести свидетелей которые будут показывать, что в день подписания договора дарения даритель валялся с утра пьяный - гораздо проще, и предьявить медицинскую карту с записью врача о неадекватном самочуствии - тоже имхо не проблема. А самого то дарителя нет, чтобы проверить его состояние, вот и примет суд решение "по совести" или по своему "убеждению"
так с тем же успехом можно слепить доказательства недееспособности и в случае договора ренты, разве нет?
так стоп стоп, если девушка и ее папа сейчас оформят договор ренты, то ей с этого момента придется собирать все чеки потраченные на него (разводить ненужную ей сейчас бюрократию, а это надо ей сейчас????? на 30 лет вперед собирать бумажки, и трястись не дай бог папу заглючит) а так же переводить на папу эннную сумму, иначе опять же невыполнение договора светит. Я так понимаю, что папа в данный момент в этом не нуждается(будет нуждаться подаст на нее на алименты, а это другое), так зачем девушке сейчас разводить эту канитель с рентой???? и потом, не забывайте, это сейчас она не замужем, а потом выйдет замуж и ее муженек потом будет претендовать на часть квартиры, потому что участвовал в содержании и уходе за тестем, вот вам и оспаривание. Или папе через 20 лет в голову взбредет невесть что. в общем я за дарение или куплю-продажу
А можно попросить вас подробнее осветить последствия? Например, в случае ДКП я должна буду перевести указанную в ДКП сумму? Какие налоги будут брать с меня и с папы?
Чем плоха дарственная? Есть ли какой-то налог на дарение для близких родственников?
в случае ДКП Вы должнны будете получить от папы РАСПИСКУ что деньги по договору им получены полностью, налоги с папы если квартира у него в собственности менее трех лет и в ДКП укажите сумму больше миллиона то 13% от суммы превышающий миллион. Дарственная ничем особым не плоха, но если отец пожилой человек лучше получить заключение врача о его здоровье /психическом/ это не обязательно, но иногда помогает в суде когда другие наследники пытаются оспорить сделку. Налогов на дарение между близкими родственниками - нет
Спасибо вам огромное!
А где берут такое заключение врача?
И еще вопрос - если папа не успел получить налоговый вычет с квартиры, то после дарения (т.е. когда он перестанет быть собственником) он сможет его получать?
Об имущественном. Да, папа квартиру покупал, и папа - работающий пенсионер.
Тогда без разницы - что дарение, что купля-продажа. В договоре можно прописать, что такой-то остается зарегистрированным на данно жилплощади. Но с "пожизненностью" это никак не связано - выписать его можно при желании. Но тут уж вопрос отношений между отцом и дочерью. гарантий нет.
Мне казалось, что если есть договор, в котором этот пункт указан, то выписать не получится.
Нет, этот пуснкт как бы "информативный" что ои - то есть пишется либо "продавец обязуется сняться с регистрационнного учета в такой-то срок после продажи" либо "остается зарегистрированным на неопределенный срок". как-то так. Это чтобы после продажи у стророн не возникло недоразумений. А так - никакой пожизненности данный пунтк не дает.
Наверное, мы с вами о разных пунктах говорим. Я имела в виду такой договор: http://www.lawbase.ru/content/view/454/31/
Пожалуйста! Мне бы очень хотелось получить конкретные ответы на вопросы верхнего поста.
Для прояснения могу добавить, что папа - работающий пенсионер, квартира была куплена официально на его деньги (я добавила, конечно), налоговый вычет он еще не получал.
Поэтому вопрос можно ли получить налоговый вычет после дарения / продажи, нас тоже волнует.
Всем спасибо за ясные ответы!
Про налоговый вычет, к сожалению не отвечу.
Про остальное еще раз: вы можете оформить как договор дарения, так и договор купли-продажи - без разницы (только сумму в последнем нужно указать меньше миллиона, если квартира в собственности отца менее 3 лет). Оба эти договора практически невозможно оспортить третьим лицам, если ваш отец на момент совершения сделки был дееспособным, понимал значение и последствия своих действий.
Третьи лица могут лишь попытаться оспорить сделку, доказав, что отец был не в себе. Сами подумайте - это возможно хотя бы теоретически? Он состоит на учете у психиатра или хотя бы посещает его (что должно быть отражено в медицинских документах, а не просто на словах)? Если нет - вам нечего бояться. Тем более если отец на момент совершения сделки будет продолжать работать - факт исполнения трудовых обязанностей уже есть доказательства его "нормальности" (сохраните копию трудового договора, письма их пенсионного фонда о начислениях, справки 2НДФЛ за этот период - то есть все доказательства того, что отец работал, а не просто числился).
Для совсем уж полного спокойствия - что мешает вам и вашему отцу совершить сделку и никого об этом не информировать? Пусть сестры живут в полной уверенности, что квартира принадлежит отцу. Он может еще 20 лет проживет (дай бог ему здоровья). По истечение такого срока они уже не смогут доказать его невменяемость. Хотя и в принципе вряд ли смогут.
Дарственную даритель может отменить на основании четко закрепленного в Законе перечня оснований (он исчерпывающий). Среди них такие как - покушение одаряемого на жизнь дарителя и его близких родственников, кажется, есть что-то про тяжкий вред здоровью. В общем там такие основания, что нормальному человеку ни при каких обстоятельствах не придет в голову совершить подобное.
Коммунальные платежи, да, придется платить в полном объеме. Льготы отца как пенсионера распространяться на них не будут.
Большое спасибо, все очень понятно!
Я пока склоняюсь к дарственной, чтобы не мучаться с суммой продажи и расписками.
Спасибо!
Да мучений-то нет никаких особо. Но учитывая отмену налога на дарения между ближними родственниками - да, дарение будет удобнее для вас.
Отдельное вам спасибо за подробные ответы по теме!
Видимо, мы все же выберем дарственную.
PS: не ожидала такого мощного флуда в теме :)
