Продажа-покупка квартиры
Здравствуйте, нужны дельные советы от опытных людей. Собрались продавать свою двушку и покупать трешку. Первая мысль обратиться в агенство, так и поступим. Но есть абсолютная уверенность, что ни фига это самое агенство не проверяет и ни за что не отвечает, поэтому хочу разобраться:
1. Как можно самостоятельно проверить покупаемую квартиру на предмет "чистоты" (конкретные советы интересуют, какие документы и где запрашивать и тд, также варианты кидалова, чтобы знать чего опасаться)
2. Какие агенства можете посоветовать (на слуху инком и миель)
3. На каких сайтах лучше разместить свои объявления о продаже квартиры (хочется оценить реальный спрос, если покупатель найдется, просто оплачу сопровождение сделки риелтору)
4. Где можно почитать полезную информация (интересует всё, касающееся темы) о покупке-продаже квартиры, о документах, о самом процессе офрмления сделки (что, когда, зачем и с какими документами)
Так как я до сих пор не сталкивалась с этими вопросами, знаний ноль, поэтому даже не представляю, что именно искать в нете :( Буду признательна за помощь
Из своего опыта.
1. Подписаться на Виннер.
2. Выбрать квартиру (2-3).
3. Нанять частного риэлтора на сделку. Здесь и на других форумах достаточно достойных специалистов.
Теорию поможет освоить интернет.
Удачи!
по п.1 вот здесь почитайте http://eva.ru/topic/155/2038078.htm?messageId=51293304
Насчет кидалова. Например, 1) чтобы дети при приватизации не были ущемлены, а то потом отсудить себе долю смогут. 2) если отказавшиеся (в пользу другого квартиросъемщика) от приватизиции люди прописаны в квартире, то в случае ее продажи собственником эти люди имеют право проживания в ней.
3) наследство всегда стрёмно, особенно свежее. 4) раньше осужденных выписывали из квартиры, потом может явится из мест не столь отдаленных. Смотрите по расширенной выписке из домовой книги.
Ну, ещё разные нюансы есть по-мелочи. Если Вы прямо совсем в этом не шарите, наймите лучше агента. :-)
Не шарю совсем, агента для покупки буду нанимать по-любому, но агент - не панацея и гарантий не дает, поэтому хочу разобраться, чтобы максимально оградить себя от неприятностей. За инфу спасибо
Максимально может огородить хорошая проверка агентства с вашим участием. Я сомневаюсь что самостоятельно вы сможете разобраться с предъявляемыми вам документами и справками. + если есть хоть какие то сомнения - титульное страхование - т.е. страхование от потери собственности.
Я так и собираюсь делать агенство + я :) Как говорится: "На других надейся....."
По поводу разберусь или нет... Почитаю, проконсультируюсь и разберусь, я человек привычный к бумагам, контрактам и всяким проверкам, просто именно в данной области знаний нет, но это поправимо, при определенном усердии.
Идея со страхованием заинтересовала, спасибо
Ссылку на то, что должно смотреть агенство при проверке квартиры видели? ТОгда удачи вам в покупке!
Я бы не торопилась в агенство. Разве что, если у вас 10-15 тыс. у.е. лишние завалялись.
Сначал прозондируйте рынок, узнайте примерную стоимость своей квартиры.Выставите на продажу свою квартиру, дав объявление в ИРР. Хорошо бы выписаться на другую площадь и продавать квартиру, как юридически свободную, чтобы повысить ее стоимость.
Когда появится потенциальный покупатель можно собирать документы. Сбор документов занимает неделю. Взять справки из ЖЕКа плюс документы БТИ. Стоит 550рублей.
Продав свою квартир, мы покупали новостройку у надежной строительной компании. Но все равно на сопровождение покупки я нанимала юриста. Обошлось недорого.
В интернете море информации по вашей теме. Пошагово рассписывается, какие документы собирать, куда нести.
Вам нужно уточнить адрес и часы приема своего БТИ.
Посмотрите еще здесь: http://www.mgr.ru/quarter_menu.html
http://www.mkr.mos.ru/
А что, действительно, квартира без прописанных в ней лиц стоит дороже? То есть выписав всех, можно поднять её стоимость?
Если все равно будете покупать одновременно другую, то не имеет принципиального значения.
Нам не подходит такой вариант, так как выписаться нам, конечно,есть куда, а вот жить будет негде, поэтому одновременно будем покупать себе квартиру.
А причем здесь негде жить. Пишете, что квартира ЮРИДИЧЕСКИ свободна, т.е никтоне прописан. Физически освободите ее, когда будете продавать. Это разные вещи. Альтернатива всегда была дешевле, чем свободная квартира. Может, сейчас что-то поменялось?
Чтобы освободить квартиру при продаже, надо куда то съехать, а нам для этого нужно одновременно квартиру новую купить. По-моему это и есть та самая альтернатива? Именно это я и имела ввиду.
Еще вопрос такой, позвонила в пару агенств, чтобы оценить свою квартиру, оценили с разницей в 700000. В базах инкома и миель есть похожие объявления и разница в цене такая же. Как бы оценить реальную стоимость?
Оценка в любом случае приблизительна. Точную узнаете, когда продадите. :) А вообще напишите данные по квартире, оценим.
Спасибо большое за информацию, сижу читаю, столько нового :)
Значит так, квартира 2-ка на 8м этаже в 9ти этажном панельном доме, м.Беляево (7минут пешком до метро). Дом после кап ремонта, чистый подъезд, домофон, зеленый район, окна во двор. Общая - 48м2, жилая 28,5, кухня 6,8м2, кладовка, санузел раздельный, балкона нет. Стеклопакеты, мет дверь, комнаты, кухню и ванную отремонтировали год назад, коридор и туалет чистые, но ремонт старый. Кухня современная встроенная, сантехника в ванной и кухне новая недешевая. Один собственник, прописано 4 человека, включая 2х детей. Сколько на Ваш взгляд может стоить это счастье :) ?
Да, посмотрела на ИРР, это средняя цена. Недели три назад висели такие квартиры за 5800 - 6000, сейчас свежие объявления от 6000 - 6700
По моему опыту. Реальная цена, это та, которая в объявлениях самая низкая. Вы ж тоже, как покупатель, из просмотренных одинаковых квартир выберете самую дешевую. Но. Ставить сразу по самой дешевой цене смысла нет, потому как никто так не делает, и покупатель по-любому будет ждать, пока вы снизитесь:) Далее. Не подписывайте договор с агентством! Свяжете себе руки, сами не сможете ничего делать (опять же, по опыту:)).
И еще, альтернативу можете уже потихоньку присматривать, потому как сейчас квартиры очень подолгу не продаются, висят в базах по полгода (я с лета базу смотрю, сейчас начала "вживую" глядеть, смотрю варианты, которые уже примелькались).
Плюшевая + написал(а): >> По моему опыту. Реальная цена, это та, которая в объявлениях самая низкая.
===
обьявление не оферта, придете по этой низкой цене, решите покупать, уже представите себя на кухне с чашкой чая в этой квартире, а тут тебе "прости родной, но мы решили цену поднять немного"
пару дней назад обсуждалось
не только по критерию цены выбирают квартиру. и дорогие квартиры с хорошими ремонтами тоже продаются. так что совсем необязательно ставить самую низкую цену
Спасибо за советы,
по поводу выбора самой дешевой квартиры... Я тоже ищу квартиру, но самые дешевые убитые меня не интересуют, так как планирую сразу въезжать в новую кв-ру и жить там с двумя детьми, поэтому готова заплатить больше, но чтобы был хороший ремонт. У меня тоже квартира с неплохим ремонтом, встроенной кухней и тд, и цену планирую поставить чуть выше среднего и посмотреть, как дело пойдет.
Вы не поняли, никто не предлагал покупать самые дешевые квартиры. Речь о том, что если на ОДИНАКОВЫЕ квартиры стоит разная цена, то ИЗ ЭТИХ ДВУХ ОДИНАКОВЫХ КВАРТИР покупатель выбирает ту, которая дешевле.
Одинаковых квартир полно. В одинаковых домах, с одинаковой планировкой, средним ремонтом, в одном районе и разбросом цен до миллиона.
:) Ну вот вам про вид из окон. В районе, где я смотрю, есть абсолютно одинаковые дома, они стоят рядком через дворы. Вид из окон либо на школу, либо на сад. В каждом выставлены на продажу квартиры. Знаете, на какую самая высокая цена стоит? Инкомовская, в самом крайнем доме, с окнами на МКАД. Так что "масса факторов" это, видимо хотелки агентов имеются ввиду.
если я нанимаю риэлтера, то не для мебели, и ставлю ему соответствующие задачи.
если он с ними не справляется, то я решаю вопрос самостоятельно, в том числе путем встреч с соседями и т.п.
Обычно в обязанности риэлтора это не входит, но ваша правда, это надо. Ибо аура не та. Тут как то рассказывали, что люди купили квартиру после наркоманов, так потом ещё долго звонили и стучали в эту квартиру всякий антисоциальный элемент.
Но установить, кто жил и чем занимался бывший жилец квартиры можно. Только это не входит в основной прайс услуг риэлтора.
А вот это правильно, это единственный вариант. А как расскажите? Просто звонили в двери, здрасте, мы ваши будущие соседи? Так ведь не откроют, да еще пошлют....
да нет. сначала расспросили хозяев, потом во дворе поговорили с мамами с колясками, им обычно скучно и они готовы поговорить. у подъезда поговорили с проходящими соседями. никто не послал
Не, не купят:), если она не опустится. Потому как рынок все равно потихоньку пополняется, и уходят те квартиры, которые реально люди хотят продать, и соответственно снижаются в цене. У меня знакомые есть, трешку "продают". То есть продают одно название, стоит второй год высокая цена, просмотров было по-моему два и то давно. Думаете, продастся она? Только если рынок вверх пойдет, и остальные цены догонят их.
не обязательно. мы посчитали, что нам выгоднее было купить квартиру прямо сейчас, но на 10 000 дороже, чем тянуть с покупкой еще полгода и снимать.
На 10 000 это не дороже:))))) Квартиры висят на 500-700 тыс. дороже, чем те, что реально продаются.
А-а-а. Не поняла. Вам пришлось купить на 10 тыс. дороже, чем аналогичные продаваемые квартиры, потому что если бы вы именно эту квартиру не купили, то пришлось бы полгода ждать?
да, примерно так. мы продавали свою и покупали себе свободную. до этого покупатель на нашу квартиру нашелся полгода назад, там, где мы искали, квартир вообще немного продавалось. мы решили покупать, хоть и цена была высоковата
По сабжу - сильно подумала бы на счет агентств, дерут немерено, хотя все же считаю, что если человек не подкован в этом деле - лучше обратиться к профи, но тщательно этого профи выбрать :). Мы обращаемся к "своему" риэлтору, проверенному, видно нам повезло с ним (пишу, т.к. сейчас пытаемся купить квартиру). На счет самим проверять чистоту - на мой взгляд, это нужно знать ГДЕ и ЧТО проверять, и тонкости может знать только человек, который в этом "варится" постоянно, ИМХО.
Самый лучший вариант - свой, проверенный риэлтер. При этом часть работы можно и самим сделать, собрать справки например. Кормить агенство в наше время нет смысла.
Конечно лучше, я сейчас в Питере квартиру продаю, так там у меня оч хороший свой агент. А в Москве нет его, и у знакомых - родственников нет. Поэтому и буду для покупки агенство юзать, а продать сами попробуем, ну только на сопровождение сделки кого нить позовем.
Могу вам дать координаты агента, которого мы брали на сопровождение (он был риелтором наших покупателей, но мы с ним тесно общались, т.к. они долго искали покупателя на свою квартиру, потом договорились с ним на сопровождение нашей сделки по покупке, можно было через агентство, но мы договорились с ним напрямую).
справки самим можно собрать, а договор купил-продажи составить (чтобы потом без проблем такой договор зарегистрировался), его подписать и проверить комплектность документов, а также отвезти-привезти все бумаги на регистрацию, чтобы самим в очереди не стоять - всё это можно в центре оформления сделок. Стоимость 5-8 тысяч рублей. Дополнительно они, кстати, и все-все справки могут собрать. Цена за одну справку в среднем не более 3 тысяч рублей. Вот и посчитайте сами. Умножьте цену на количество справок для сделки + составление и регистрация договора. Получится ну о-о-очень дешево. И никакого сопровождения не надо - ни за 2, ни за 3, ни за... процента. И очень легко. Но здесь самое главное - уметь читать эти полученные документы. Если, конечно, человек на рынке за прилавком стоит и образование у него - ПТУ, то ему никакие центры оформления сделок не помогут, здесь только нанимить себе агента и надеется на его помощь. Вообще, в Москве таких центров достаточно много, при нотариусах бывают или в отделениях при банках, где деньги в ячейки закладываются.
Странно, только что брала справки в БТИ, ну нет там таких цен 3000руб. Изготовление кадастрового плана -118руб, экспликация -76 руб, справка о стоимости - 228руб. Плюс за оформление 560руб. БТИ Южное. В БТИ мною было потрачен час на сдачу документов и 10 минут на получение. В ЖЭКе справки вообще бесплатные. В налоговой тоже. Регистрация договора купли-продажи в УФРС 500руб с каждого.
это официальные государственные пошлины. Это если самим обойти все органы, то получится по денгам столько, сколько Вы написали. А 3 тыс.руб. - это совсем другое, это если просто сказать какие справки нужны и их соберут за Вас. Это то, чем занимаются риэлторы, только риэлторы занимаются этим за гораздо бОльшие деньги и гордо называют этот процесс "сбор документов и подготовка квартиры к сделки". А если обратится в эти центры, то будет не более 3 тыс.руб. за одну справку.