Сдача квартиры с условием ремонта?
Уважаемые форумчане, сдавал ли кто-нибудь квартиры гастарбайтерам на несколько месяцев с условием простого ремонта? Квартира убитая, сил и времени на ее ремонт нет, бригиду нанимать, думаю, будет дороже. Нужно просто покрасить, поклеить обои, положить линолеум. Реально это или нет? Следить за работой есть кому.
Не советую. Скорее всего поживут, сколько живется бесплатно (в счет будущего ремонта), а потом съедут, не заплатив. Привыкайте к мысли о том, что ремонт жилья тоже стоит денег, причем немалых и удачно расплатиться за ремонт натуральным проживанием в некомфортных услових трудно.
И зачем, простите, нам привыкать к этой мысли? Я же написала про простейший ремонт, который можно сделать за месяц трем взрослым людям. Раньше делали сами, но сейчас не можем. А если бы мы думали о том, как побольше заплатить за ремонт, то есть не о своих интересах, а об интересах строительных фирм, то не покупали бы третью квартиру в Москве за восемь лет.
Скромная зарплата взрослого человека - 20тыс. Три зарплаты - 60тыс. (нормальные строители зарабатывают гораздо больше). Сколько стоит сдача в аренду неотремонтированной (непригодной для жизни т.е.) квартиры? 10тыс? 15тыс? - т.е. бригада будет жить бесплатно 4-6мес? Ну-ну, надейтесь, ищите дураков. То, что вы не дураки - понятно (третья квартира в Москве за 8 лет).
Не поняла ваших рассчетов совершенно, они не соответствуют моим представлениям. Сдать эту квартиру даже в ее состоянии приезжим стоит не меньше 30 тыс. Нормальная средняя зарплата, считаю раза в два больше вашей. Но с учетом того, что мало желающих пускать приезжих...Да и ремонт они делать же будут не круглосуточно, а несколько часов в день. Я же их не на полный день за жилье нанимать собираюсь. И за несколько месяцев свободно можно сделать то, что я описала в первом посте.
Мне кажется, проще нанять бригаду, они сделают косметику за неделю. Деньги это не большие, не больше месячной стоимости аренды. А через неделю уже сдадите за полную стоимость и эти траты отобьете, через месяц уже пойдет прибыль. Я в свое время со своей квартирой так сделала, мне показалось что это наиболее простой вариант.
Думаете можно сделать за неделю в трешке? А у вас какая площадь была? Спасибо. Может и вариант. Но мы сдавать ее не собираемся, нам для себя как временное жилье с самым простым ремонтом, а пару месяцев нам будем где пожить.
У меня поменьше, двушечка. Раз сдавать не собираетесь, и через эти два месяца попросите людей на выход, думаю вряд ли вам удастся на таких условиях найти кого-то.
статья большая, авось влезет - Квартира без ремонта
Кризис это, или просто «так получилось», но последнее время едва ли не каждый день просят оценить перспективы сдачи квартир «в бетоне», «хоть за сколько-нибудь», чтоб люди сами там ремонт сделали и с большой-пребольшой скидкой жили. Казалось бы, логика в этом есть, однако практика убеждает в обратном: ни смысла, ни логики, ни дохода. И даже ремонта в результате не получается.
Часть первая: про квартиры.
Все квартиры в новостройках, которые, казалось бы, можно сдать «в бетоне», условно можно поделить на три группы: 1-я – «и не думай», 2-я – «посчитай и забудь», 3-я – «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». После этого каждую из них еще разбить на три подгруппы: 1-шки, 2-шки, 3 и более комнатные квартиры.
1-я группа: «и не думай». Это «замкадье», и просто обычная панель в удаленных от метро районах, типа Кожухово, Северного, Поликарповой и т.п. Считаем, для 2-шки, общую площадь для простоты округлим до 50 м2. Итак, с муниципальным или аналогичного уровня ремонтом, без мебели, такая 2-шка сдастся в среднем за 25тр/мес. (здесь и далее цены октября 2009г.), минусуем коммуналку, примерно 5тр, получаем 20тр/мес. или 240тр/год. Ремонт оной квартиры, без прелестей типа чугунной ванны и включателей Legrand, т.е. просто все покрасить (в том числе и стены в ванной), установить сантехнику и повесить самые дешевые межкомнатные двери, обойдется в 500тр, но при условии, что съемщик будет делать его своими руками, тот же ремонт но силами гастарбайтеров обойдется примерно в миллион. А ведь надо еще и мебель привезти… Итого имеем, что съемщику такой вариант выгоден, и, соответственно есть вероятность такого найти, только в случае если вы отдаете квартиру «забесплатно, только коммуналку плати» лет на пять. Отдадите? Не думаю. Для 1-шек и 2-шек посчитаете сами, при желании, но уверяю плюс-минус 5тр/мес. к аренде при наличии «плюс-минус» к общей площади картины не изменят.
2-я группа: «посчитай и забудь». Это панель в черте Москвы и даже недалеко от метро, но не в пределах ТТК и опять же эконом класса, что-то вроде новостроек на Волжском бульваре, Алтуфьево, Дыбенко и т.п. Снова 2-шка с общей площадью 50 м2. Сдача уже 30тр/мес, что за вычетом коммуналки дает уже 300тр/год. Ремонт – те же деньги, но «забесплатный» период здесь уже ниже: 3-4 года. Не смешно, не правда ли?
3-я группа: «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». В эту группу входит все, что внутри ТТК и жилье в домах бизнес класса. Пример: новостройки на Новорогожской, ЖК «Елена», Декабрьской и т.п. Исходные – та же 2-шка, но здесь уже в зависимости от класса и расположения дома ее сдача в «муниципальном» состоянии будет варьироваться от 35 до 65тр, т.е. от 360 до 720тр/год, при этом она же, но отремонтированная нормально (умножаем стоимость ремонта на 2) и ежемесячный доход столь же легко удваивает, а в некоторый случаях и утраивает (в 4 раза тоже не «сказки», но уже надо все четко рассчитывать). Итого имеем выбор: сэкономить миллион и пару лет грызть локти, или напрячься и отбить ремонт за несколько месяцев.
Вопросов про сдачу в «бетонном» состоянии квартир в таких домах мне не задавали ни разу. Как ремонтировать (стиль, планировка, функционал и т.д.) спрашивают часто, но «сдать в бетоне», не было.
Часть вторая: про сдавателей таких квартир.
Самое прикольное с чего начинается сдача такой квартиры, это определение ее цены и периода «бесплатного» проживания. Обычно счастливый обладатель новостроечной квартиры прикинув «что-почем в округе» выставляет квартиру на сдачу с указанием, что два месяца проживания бесплатно, в счет ремонта («2 месяца» откуда считают – понятия не имею, но в 99% таких объявлений речь идет именно о 2-х месяцах). Выставляются такие квартиры в 99% случаев на прямую, без агентов т.к. такой вариант сдать только полный галстук возьмется/пообещает, остальные поржут и пожелав удачи повесят трубку. Весь этот членовредительский процесс попыток сдать обычно длится 2-3 месяца, потом квартиру либо ремонтируют, либо забрасывают, либо… сдают, но об этом ниже.
У Маяковского есть такие строки: «Если звезды зажигают, значит это кому-нибудь нужно» - возможно. Но если такие квартиры с озвученными условиями в рекламе заявляют, это совсем не значит, что они кому-нибудь нужны.
Часть третья: про съемщиков таких квартир.
Самый распространенные съемщики таких квартир - гастарбайтеры ремонтирующие квартиры в этом же доме. Найти их не сложно: скажите охране, что сдаете квартиру и повесьте по объявлению на каждый подъезд «Сдаю квартиру в этом доме, без ремонта, дешево», все. Они же, кстати, самые «правильные» ибо ничего не обещают. Поставят стащенную из ближайшей сносимой хрущебы сантехнику и плиту, накидают матрасов и живут, платя мирно и исправно. Хуже от них квартире не будет т.к. хуже не куда, пропасть – не пропадут т.к. снимает обычно «насяльника» у которого в этом доме несколько квартир под ремонтом и из-за залива соседа снизу он их не бросит: проще и дешевле исправить, если что.
Второй «тип» съемщиков – «все остальные», причем эти «все остальные» обычно очень самонадеянны и плохо учились в школе т.к. свято верят, что за 20-30тр можно нормально отремонтировать 3-х комнатную квартиру, но когда выделенные на ремонт деньги заканчиваются… - упс, а только стены под электрику проштробили и купили унитаз. После этого «бюджет» резко усекается: стены оклеиваются «чем было» или красятся «чем нашли», на пол стелиться «выбросили со склада, у входа лежало», а вопрос с электрикой решается посредством огромного количества удлинителей - «авось не сгорим». А т.к. и удлинители стоят денег начинаются проблемы с регулярностью внесения платы, из-за чего на квартиру является ее сдаватель. Является и падает на пороге с инфарктом т.к. даже в страшном сне не мог представить такой Ремонтище. Сдаватель кричит: «Какова…. !»
Съемщики кричат: «Это ремонт!»
Сдаватель: «Проваливайте отсюда на…!»
Съемщики: «Хрен тебе! Читай договор!»
Сдаватель…
Далее, естественно, прибегают вооруженные тетрадями и карандашами портовые грузчики с сапожниками и рассевшись кругом начинают шустро записывать. А вы думали, где они ругаться учатся? Вот здесь и учатся.
Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.
13.10.09г.
Сдавали не гастарбайтерам, а обычным людям с условием ремонта. В результате люди пожили несколько месяцев и тихо свалили вместе с ключами от квартиры. Единственное, чего удалось добиться, это того, что они купили плитку и линолеум в процессе своего проживания. В следующей сдаваемой квартире обои поклеили сами (тоже была сильно убитая) и сдали как есть. Занял процесс поклейки обоев у нас ровно 3 дня.
У нас был такой опыт. Сдавали русским приезжим. Опыт могу назвать положительным, т.к. ремонт нам вообще ничего не стоил, а арендаторы еще и платили примерно поларендной ставки. Огромный плюс в том, что нам не пришлось мотаться туда часто, что бы делать ремонт, ездили примерно раз в неделю-две проверять, что сделано.
Единственно, что мы сдеалли не так - часть стройметериалов позволили покупать жильцам самостоятельно (купили они вроде все нормальное, но расцветки не на мой вкус) поэтому все же, если есть время и возможность, то лучше купить стройматериалы самим.
Ну и, конечно, очнеь придирчиво нужно арендатора выбирать в таком случае. В то же время, если нет времени делать самим ремонт, то это неплохой вариант.
Спасибо большое за ответ. А на какой срок вы сдавали? И за какое время они сделали? Тоже трехкомнатную? Стройматериалы мы будем сами покупать.
Сдавали примерно на полгода за поларенды, квартира была однокомнатная. Делали они постепенно сделали примерно месяца за 3 наверное. Мы ни чем не рисковали, т.к. практически ничего не вкладывали в ремонт еще и небольшая сумма арендной платы шла.
И залог мы с них не брали.
Квартира покупалась в 2005г. нвоостройка П44Т, она уже была с сантехникой застекленной лоджией и стеклопакетами.
НО выбор арендатора очень важен, конечно. Если что не так нужно сразу расставаться.
У меня стояла похожая проблема, но я от такой мысли отказался.
Скажем, отремонтировать трешку из убитого состояния в "прилично-сдающееся" будет стоить по работе навскидку тысяч 200-250, при этом ремонт вам сделают месяца за полтора, и квартиру можно будет попробовать сдать повыше рынка на основании "муха не сидела, а если сидела то в тапочках". Стоимость работ вы отобьете условно за полгода.
Если сдавать рабочим , которые будут делать ремонт в свободное от основной работы время, читай по выходным, то на это у них уйдет год. В рабочее время им нет никакого смысла соглашаться на ваши условия, так как это получится что вы наняли их делать ремонт в вашей квартире, и берете с них денег за то что они в ней же спят после работы :) Да и вообще , нет у них никакого смысла спешить - чем дольше они нахаляву у вас живут, тем им удобнее.
При этом ремонт делается постепенно и долго, т.е. чтото сделанное в самом начале, к окончанию ремонта будет уже не новы. Также вы не имеете инструмента давления в качестве невыплаты некоей "последней части" оплаты, заставляя рабочих переделывать некачественные работы, так как они уже эту плату получили в качестве проживания.
В итоге в первом случае вы за год успеете получить скажем 10-месячную оплату, из которой 6 месяцев окупит строительные работы, а 4 месяца уже пойдет на возврат денег потраченных на материалы, а во втором случае вы через год получите бесплатный ремонт, с высокой вероятностью сделанный кое-как , который придется еще доделывать или переделывать.
Вариант сдачи за ремонт хорош в одном случае - если у вас есть знакомые или рекомендованные кандидатуры жильцов-мастеров. Если нет, ничего лучше товарно-денежных отношений еще не придумали, натурыльный расчет неэффективен
