Риелторы, знающие вопросы новостроек, help!
Риэлторы, помогите, пожалуйста!
Ситуация следующая:
у новостройки, купленной достаточно давно, уже меняются 3-ий раз срок сдачи. Сейчас застройщик присылает очередное "Соглашение о продлении срока", согласно которому опять срок сдачи дома передвигается практически на год.
Для чего ему нужно это соглашение?
А можно по подробнее, плиз.
У меня в договоре стоит:
"Если компания допустит нарушение сроков завершения строительства более, чем на 6 месяцев, то инвестор вправе расторгнуть настоящий договор и потребовать от компании возврат всей фактически внесенной суммы инвестирования, а также возмещения убытков в размере не превышающем 10% фактической сумыы.
Но сумма была в соответствии с ценами 2005 года, а значит ЗНАЧИТЕЛЬНО меньше нынешней рыночной стоимости.
Есть ли какие-то нормативные документы по "возмещению убытков"?
ЛиС, а есть ли закон, по которому Застройщиков долгостроя можно регулировать?
Указала, что написано. На мой взгляд, ничего выигрышного для меня, но, возможно, есть "подводные камни" о которых я не знаю.
Если по доплате за балкон проблема, то однозначно доплатите, но с коэффициентом. 16 метров это слишком круто, офигеть балкон :) Просто не дадут принять квартиру без этого, судится замучаетесь. Но только не пойму почему вас сейчас это интересует, это как правило после обмеров бти бывает.
Я уже указала ниже, что мне придется сейчас продать эту квартиру. Так как квартира без собственности пока, то оформляется сделка через Застройщика и у Покупателя уже будут все "оригинальные" документы.
Но чтобы это все оформить, Застройщик и просит подписать все Соглашения и оплатить недостающую сумму.
А еще каким образом я могу узнать у меня балкон или лоджия, так как это разные коэффециенты?. В доме не на всех этажах есть эти балконы\лоджии. Они выпирают в некоторых частях дома.
Но ведь если вы продаете, то и получить можете больше, согласившись что эти лишние метры есть :)
Я уже писала и про балкон:):
"По поводу продажи квартиры, то все, кто хотят купить квартиру спрашивают "чистую площадь". Так что увеличенный балкон на сумму продажи никак не будет влиять. А по завышенной цене квартиру не купят."
И разница между проектной и нынешней площадью выливается в лишний миллион руб., плюс застройщик хочет еще 3% от рыночной стоимости квартиры.
А зачем на такие провокационные вопросы отвечать? Говорите полную, а про "чистую" говорите что не вычисляли :)
Вы правда думаете, что только первые владельцы платят за балконы, а всем последующим покупателям они достаются бесплатно? :D
Я знаю как отвечать на вопросы покупателей. Вы утверждали, что увеличение квартиры за счет балкона влияет на его цену, я ответила, что нет. К тому же любой покупатель попросит план квартиры и нет смысла что-то придумывать.
Я только хочу понять, должна ли я оплатить этот балкон Застройщику в соответствии с новым законом или нет? Если нет, то, по крайней мере попробую пообщаться с ним на эту тему (но нужны аргументы в виде ссылок на нормативные документы, подтверждающие мои слова), если же должна - значит оплатим.
Новостройка написал(а): >> Я знаю как отвечать на вопросы покупателей. Вы утверждали, что увеличение квартиры за счет балкона влияет на его цену, я ответила, что нет. К тому же любой покупатель попросит план квартиры и нет смысла что-то придумывать.
================================================
Лично я, покупая себе квартиру, и продавая две, и платил, и получал деньги за общую площадь, включая балконы.
Продавая квартиры уже как юридическое-лицо тире инвестор тире первый владелец большей части дома, я и платил и получал деньги за общую площадь квартиры.
Так что ваш ответ "что нет", вы уж простите, я не принимаю.
Новостройка написал(а): >> Я только хочу понять, должна ли я оплатить этот балкон Застройщику в соответствии с новым законом или нет?
=====================
Какой новый закон вы имеете в виду?
Отто, я в топике его уже процитировала, но если Вам нужна точная формулировка, то с 1 марта 2005 г. вступил в силу новый жилищный комплекс, который изменил порядок подсчета общей площади квартиры. На основании пункта 5 статьи 15 ЖК РФ ОБЩАЯ площадь квартиры идет без балконов, лоджий...
Сказали бы сразу - "кодекс", а то называть ЖК , вступивший в силу больше 5 лет назад "новым законом", это как то неправильно имхо
И что , реально если вы будете продавать квартиру скажем 100 метров с 15 метровой лоджией-зимним садом, вам покупатель скажет - "это в общую площадь не входит, я платить не буду" ? :)
ЗЫ. я под "общей" имел общую не по ЖК, а на самом деле, математически
а вы не подписывайте! Тогда договор будет расторгнут и деньги вам вернут.
Тогда цены были другие и мне не выгодно сейчас возвращать деньги - рыночная стоимость квартиры уже выше.
Мы тоже доп.соглашение подписывали, тянули до последнего, правда, но... подписали, т.к. выхода другого нет.
Выход есть, раз они хотят это соглашение, значит и у меня есть какие-то рычаги влияния на них. Это не касается сроков сдачи (на них я повлиять не могу), у меня есть другой вопрос к застройщику.
ну да, рычаг - забрать деньги обратно)) рыночная стоимость здесь никого не колышет. Вы же читали, что подписывали, при покупке?
Ага, тоже постою и посмеюсь рядом. Ведь реально соинвестор никак не может повлиять на ситуацию,ну, как кроме денеХ попросить ВЗад:)))
Автор, просят подписать доп.соглашения для порядкУ, а не для того, чтобы вы их шантажировали - могу подписать, а могу и не подписать...А то -деньги-то мож вам и отдадут по договору соинвестирования,а квартирку вашу дороже кому-нить продадут-кому лучше-то станет?.Наверняка строительной фирме-ведь она подороже ее продаст.У нас, когда возникла такая ситуация- мы рады были, что хоть строили, строили и построили, а то объявят себя банкротами и Усе.Уже и Лужок не поможет..
Может кто из риэлторов по существу напишит чем это соглашение необходимо застройщикам?
А вы уверены что оно им не просто нужно, а именно необходимо и вы правильно трактуете их степень заинтересованности?
Ну, в порядке мозгового штурма, могу предположить, что они ваш взнос в случае если не продлят срок договора, обязаны вынести в раздел просроченные обязательства баланса, что ухудшает его внешний вид для контролирующих организаций, акционеров и кредитующих банков, если таковые есть.
Вот и подчищают, чтобы все выглядело пристойно.
Дом по 214-фз строится или как?
Дом строится и точно будет достроен.
Только застройщик увеличил первоначальную планировку моей квартиры за счет балкона на 16 метров. И хочет, чтобы этот балкон был оплачен по первоначальной стоимости квартиры.
Вот в этой части у меня и есть вопросы к Застройщику, так как первоначально обещали незначительное увеличение площади на 2-3 метра (на основании БТИ), к тому же мне балкон не нужен и первоначально в плане квартиры его не было вообще.
А что больше всего смущает, то по новому закону от 2005 г. балконы не входят в общую площадь квартиры (и по БТИ он не будет фигурировать как общая площадь), тогда почему я его должна оплачивать?
По этой причине и интересует их заинтересованность в подписание этого соглашения.
Застройщик его уже 3-ий раз присылают. Я это соглашение не подписывасла ни год, ни 2 года назад, а они упорно его шлют. Значит какие-то свои дыры закрывают.
Скороее всего, у Вас в договоре стоит какая-нибудь фраза о Вашем обязательстве оплаить разницу в площади, которая может возникнуть, по первоначальной цене.
Понимаю Ваше возмущение, но сомневаюсь, что у Вас получится что то выторговать. Особенно, если дом ликвидный.
Так как тогда этого закона не было, поэтому пункт по поводу балкона Застройщик не указал в договоре и ситуация спорная. С одной стороны я должна оплатить эту разницу, но разницу какую?
обычно во всех договорах есть пункт этот о разнице метража после достройки дома. Прочитайте, что у вас написано - разница между проектной площадью (тогда балконы-лоджии включаются) или по обмерам бти (тогда балк,лодж с коэффициентами)
Дословно звучит так: "Общая площадь (фактическая) квартиры, подлежащей передаче по настоящему договору, определяется по данным БТИ после сдачи объекта в эксплуатацию".
Поэтому у меня и возникают вопросы по поводу оплаты этих метров.
тогда с коэффициентами)) Балкон 0.5, лоджия 0,3. Или наоборот, запамятовала уже(
А почему вообще оплачивать балкон? В общую площадь квартиры балконы сейчас не входят, хоть с коэффициентами, хоть без этих коэффициентов. Инициатива приплюсовать мне балкон пришла в голову Застройщику, причем и часть общего корридора тоже приплюсовали к общей площади моей квартиры. Но общая площадь этих "бывших общих корридоров" входит в общую площадь моей квартиры - вопроса нет, за них плачу. А почему еще и за балкон платить?
ИНТЕРЕСНО БУДЕТ ВСЕМ ИНВЕСТОРАМ:
Согласно новому законодательству дословно звучит так:
"Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовыхи иных нужд, связанных с их проживанием, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ БАЛКОНОВ, ЛОДЖИЙ, ВЕРАНД И ТЕРРАС".
Учитывая эти обстоятельства, сейчас многие застройщики все поправки вносят в договор и многие приобретают квартиру с УЧЕТОМ ЭТИХ БАЛКОНОВ В ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ИЗНАЧАЛЬНО.
Вам к юристу скорей всего надо, у вас в договоре есть еще слово "фактическая".
И смотрите что нашла:
"Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". Этот документ утвержден приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, но последние изменения в него были внесены 19 мая 2008 года.
Квартира имеет три разные площади: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.
Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Продавать то вы ее все равно будете уже как увеличенную квартиру с балконом, метров же больше стало.
Спасибо, что покапались для меня:). Наконец-то, ответ
по существу.
По поводу подажи, то все, кто хотят купить квартиру спрашивают "чистую площадь". Так что увеличенный балкон на сумму продажи никак не будет влиять:(. А по завышенной цене квартиру не купят.
К тому же если есть возможно минимизировать мои дальнейшие вложения в эту квартиру, хотелось бы это сделать.
Увидите БТИ и заплатите по обмерам БТИ. Балкон в общую площадь не входит (Жилищный кодекс).
Неплохо бы еще знать, по какой стоимости предполагается доплата - по той, которой покупали в 2005 году, или по нынешней.
Юль, я учерена, что я права. И если дождаться БТИ, то за эти 16 кв.м. я не буду платить.
Но ситуация сейчас складывается так, что мне надо продать эту квартиру, а чтобы продать квартиру, меня вынуждают оплатить все по максимуму. Я думаю, что лишний миллион рублей ни у кого в кармане не валяется:).
Автор, отвечаю вам по обоим вашим пунктам
1. к сожалению по поводу площади именно вы не правы, и увы и ах, платить вам придется, как ни крути, при чем боюсь, что еще и заплатить придется по полной программе.
Балконы, лождии и не отапливаемые террасы не входят в общую площадь ЖИЛОГО помещения (считай отапливаемую площадь - именно от этой цифры и начисляется в дальнейшем кварплата), но входят в ОБЩУЮ площадь помещения, и БТИ их обмеряет и считает, при этом при расчете этой самой общем площади эти самые балконы, лождии и террасы учитаваются с коэффициентами 0.3, 0.5 и 1.0 соответственно.
Для примера на моей квартире (у меня тех.паспорт на квартиру от 2008 года):
Фактическая площадь помещения у нас 103.4 (это включая площадь лоджий 7.4)
Общая площать помещения 100.2 (это включая лоджии с коэф. 0.5)
Общая площать жилого помещения 97
И все эти цифры фигурируют в официальном документе БТИ
У вас в договоре написано "Общая площадь (фактическая) квартиры", именно КВАРТИРЫ, да еще и ФАКТИЧЕСКАЯ (то есть в нашем случае это 103.4)! В нашем лично договоре фигурировала просто площадь квартиры (без слова фактическая) и мы окончательный расчет вели по цифре 100.2 - у вас же все еще хуже :(
2. в случае просрочки по вашему же договору вы вправе расторгнуть этот самый договор в случае просрочки (то есть именно ИМЕЕТЕ ПРАВО, а не ОБЯЗАНЫ, и это именно ВАШЕ право, а не его, то есть если они срывают сроки они не могут разорвать договор), застройщик же присылает вам допы на согласование сроков, чтобы потом не налететь на штрафные санкции, т.к. я бы в вашем случае никаких допов не подписывала, договор бы не расторгала, вступила в собственность, а потом бы подала в суд на возмещение неустойки (а суммы так не хилые), вот за этим им и нужен этот допник за вашей подписью
а вы уверены что такм в договоре вообще есть эти штрафные санкции? я такого не видел :)
если в договоре указаны сроки, а не просто на словах обещали сдать дом тогда-то (а судя по настойчивости с допниками сроки прописаны), то это повод подать суд в не зависимости от того, прописаны с договоре штрафные санкции или нет
в суд подать можно, но если штрафных санкций нет, то непонятно что требовать и на что жаловаться - в порядке 395 статьи ГК или чего?
вот вы пишете иск, чего то требуете, надо ссылаться на нормы договора (а в договоре санкций нет) или закона. ИМХО 395 статья тут не вполне подходит, она подошла бы если бы автор потребовала вернуть деньги за квартиру, а застройщик их зажал бы
я не юрист, поэтому название и номера статей у меня от зубов не отлетают, но сейчас за просрочку сроков строительства в случае честного договора инвестирование нихреновые санкции, но даже если у автора не честный договор инвестирования, то как минимум можно в соответствии с банальным законом о защите прав потребителя посудится, а там штрафы 1% от стоимости товара (услуги) за каждый день просрочки;
можно еще на моральный ущерб, на фактически понесенные траты (съем кватриры, например), на % за пользование деньгами сверх срока договора и тд.
- в общем если в договоре есть сроки, то это благодатная почва для грамотного адвоката
Коста C.B. написал(а): >> ...в случае честного договора инвестирование...
================
а такие бывают? :)
Коста C.B. написал(а): >> ...в соответствии с банальным законом о защите прав потребителя
=================
У автора договор какогото там совместного финансирования, так что она не потребитель, а партнер :)
Коста C.B. написал(а): >> ... в общем если в договоре есть сроки, то это благодатная почва для грамотного адвоката
================
Естественно :) Вне зависимости от результата свои деньги с клиента он получит :)
в случае нарушения срока заключения договора купли продажи, указанного в п.... договора, с виновной стороны может быть взыскана другой стороной пеня в размере ...% от цены договора купли продажи картиры за каждый день просрочки, но не более...% от цены купли продажи квартиры.
п. договора: договор купли продажи подлежит подписанию.......... но не позднее 01.12.2010
Я так понял в топике идет речь не о заключении договора , а о сдаче дома :)
а что за договор купли-продажи указан в п. ...?
купли продажи квартиры, это же преддоговор. Я отвечала на вашу реплику , что вы не видели преддоговора с санкциями, я сказала, что такие имеются. Чесно гговоря для меня собственность даже поважнее заселения :), но обычно собственность бывает именно после заселения, поэтому очень надеюсь что и заселение не за горами.
Я про преддоговор не говорил, я говорил о том, что не видел санкций за задержку сдачи дома. Нет их и у вас
Эта единственная санкция для Застройщика, но при этом 6 пунктов моей ответственности:):
У меня в договоре стоит:
"Если компания допустит нарушение сроков завершения строительства более, чем на 6 месяцев, то инвестор вправе расторгнуть настоящий договор и потребовать от компании возврат всей фактически внесенной суммы инвестирования, а также возмещения убытков в размере не превышающем 10% фактической сумы".
Но сумма была в соответствии с ценами 2005 года, Вот и посчитайте мои "дивиденды":).
Коста, спасибо за Ваш развернутый ответ:).
Просто когда я еще заикалась только о возможности продать квартиру и об этом пристроенном балконе, мне человек, занимающийся продажей квартир от Застройщика, сказал, что тоже попробовал бы сократить эти затраты. Сейчас, конечно, он открещивается от всех этих слов - стал наЧаЛьником того отдела:).
Про то, что подать в суд на продление сроков после строительства, я уже думала, но это смогла бы сделать минимум через пару лет, а деньги мне нужны сейчас. К тому же чтобы требовать возврат морального ущерба, например, за съем все это время квартиры, требуются документы, подтверждающие это (хозяйка наша не согласится, а договор аренды каждый год меняется). Короче гиморно это все. Поэтому и хотела по хорошему с Застройщиком пообщаться и предложить оплатить без замеров БТИ (по их предполагаемой площади) все, кроме этого несчастного балкона.
Но нужен какой-то козырь, поэтому и хотела все конкретней узнать об этом Соглашении.
ЗЫ: Мы покупали изначально вообще другую квартиру с абсолютно другой планировкой и еще другими нюансами. (Это к тому, что все пишут: читайте договор, который подписываешь. План квартиры даже нарисован и что мне это дает?)
В результате раз 5 по разным вопросам Застройщик все поменял в одностороннем порядке и даже на одну уступку не хочет идти.
Посоветовалась еще с людьми, они сказали, что закон Жильщного кодекса есть. Любые корректировки в него должно ввести Правительство, а не какие-то Инструкции.
По этой причине сейчас многие и покупают квартиру, оплачивая стоимость без балконов.
Цена квартиры определяется условиями договора, а не ЖК или инструкциями. Смотрите, что написано в договоре по поводу определения стоимости всей квартиры. Бывают варианты с включением площадей балконов и лоджий с коэффициентом, бывает и полностью 100%.
В договоре стоит так (дублирую):
"Общая площадь (фактическая) квартиры, подлежащей передаче по настоящему договору, определяется по данным БТИ после сдачи объекта в эксплуатацию".
Но есть таблица, с характеристикой квартиры, в которой стоит:
Предварительная площадь:
Стоит проплаченная Пусто (нет кв.м.)
Проектная площадь:
______ кв.м. Площадь по БТИ ______ кв.м.
*Пусто и Площадь по БТИ (это вторая колонка в таблице), таблица не вставилась в сообщение.
В этой таблице нигде не фигурирует слово ФАКТИЧЕСКАЯ площадь, тогда получается, что проектная пллощадь по БТИ и будет окончательной. А эта площадь в соответствии с нынешним ЖК идет без балкона.
Я правильно понимаю?
Тут такой момент, изменение законодательства не повлияет на расчёт стомости квартиры. Он так и останется по старым правилам БТИ, т.к. на момент заключения договора действовали именно они.
1. Есть фраза, которая звучит: "по результатам БТИ". Эти замеры БТИ будут после этого закона, а значит по замерам балкон оплачивать не надо.
Свово "фактическая" меня смущало до момента проссмотра в очередной раз этой таблицы. Там это слово не фигурироет, а значит это можно трактовать в мою пользу.
2. Плюс затяжной срок строительства.
У меня, например, стоят санкции за просрочку платежа 0,2% за каждый день проссрочки и если умножить эти проценты даже на первоначальную стоимость квартира, за эту сумму можно еще купить такую же квартиру. И думаю, что этот аргумент тоже достаточно существенный.
Как Вы думаете, что Застройщику будет выгоднее: списать эти 15 метров балкона и получить сумму за другую приплюсованную площадь, плюс процент за оформление договора, плюс подписание мное соглашения о продлении этого срока? Или же сейчас все оставить в подвешенном состояние с моей "возможностью" компенсировать, как пример, этот долгий срок ожидания. Думаю, что этот "материальный ущерб" явно привысит сумму за эти 15 метров.
1. Нет, не значит. Расчёт должен быть по правилам, действующим на момент юридически значимого действия (на момент подписания договора).
В процессе переговоров вы можеет требовать что угодно, но насколько вы будете убедительны, насколько согласится с вашими требованиями застройщик, предсказать не возможно.
МИАН хотел получить с моего продавца еще 10 тысяч баксов за балкон. Оформили право собственности по суду, ни о каких балконных метрах в суде речи не было.
В ЖК четко определено, что считается общей площадью квартиры.
Я все понимаю, но у меня в договоре стоит слово "Фактическая" площадь, а его может можно еще как-то трактовать? Вот поссмотрите, пожалуйста:
В договоре стоит так (дублирую):
"Общая площадь (фактическая) квартиры, подлежащей передаче по настоящему договору, определяется по данным БТИ после сдачи объекта в эксплуатацию".
Но есть таблица, с характеристикой квартиры, в которой стоит:
Предварительная площадь:
Стоит проплаченная Пусто (нет кв.м.)
Проектная площадь:
______ кв.м. Площадь по БТИ ______ кв.м.
*Пусто и Площадь по БТИ (это вторая колонка в таблице), таблица не вставилась в сообщение.
В этой таблице нигде не фигурирует слово ФАКТИЧЕСКАЯ площадь, тогда получается, что проектная пллощадь по БТИ и будет окончательной. А эта площадь в соответствии с нынешним ЖК идет без балкона.
Я правильно понимаю?
Автор. В Вашем случае есть 2 существенных фактора.
1. Я не знаю общей площади квартиры, но 16 метров увеличения площади - это несоизмеримо много даже для 100 метров покупки. И, если дело дойдет до суда, это слишком существенно.
2. ЖК. Его никто не отменял.
Но сейчас Вы в заложниках ситуации, Вам нужно продать и Вам выкручивают руки. При этом покупатель ничего не получает в плюс, даже, если Вы эти метры и оплатите.