Ипотека между частными лицами
Знакомые продают дом в Подмосковье, уезжая на ПМЖ в Штаты.
Он не продается, несмотря на снижения цены, т. к. на эту сумму можно найти на рынке более современные и интересные предложения, так скажем.
Продавать совсем уж за бесценок не хотят - он им дорог, как память, деньги эти нужны, и проч..
Уезжает бабушка старше 80 лет, последняя из семьи собственница этого дома. Причем уезжает навсегда в конце сентября, т. е. тянуть ей с продажами и оформлениями просто нереально и возвращаться потом для этого фактически некому, она уже уверена, что не сможет.
И получилось так, что как раз мы им и остались тут самыми близкими. Нам как раз дом необходим, но денег таких сразу нет и взять совсем негде.
Ведем разговоры о продаже в рассрочку, они согласны нам таким образом продать.
Т. е. чтоб мы платили как бы ипотеку - в разы больше стоимости простой аренды лет 5. На это у нас деньги есть, и мы их как раз сейчас на съем выбрасываем без всяких внятных обозримых перспектив, официальную ипотеку и просто кредит нам никто не даст по разным причинам...
Можно ли все это как-то нормально юридически оформить между частными лицами?
Реально ли потом ежемесячно переводить выплаты порядка 100 тыщ. руб. в Штаты?
Видимо, это должна быть купля-продажа с рассрочкой платежа, или как?
И где как это оформить, на что обращать внимание?
Если вы составите договор купли-продажи земли и дома, в котором прописана его оплата не сразу, а в течение некоего промежутка времени долями, то при регистрации такого договора РП автоматом наложит обременение "ипотека", которая возникает в силу закона. Это обременение нужно будет снимать тогда, когда вы полностью выплатите оговоренную договором сумму. Процедуру снятия ипотеки и необходимость участия в этом продавца узнавайте сразу, возможно потребуется присутствие продавца или их доверенного представителя.
Если оговорят в договоре, что стороны договорились, что квартира не будет в залоге у продавца - значит не будет.
Вроде б как не везде это проходит. Во многих районах Моск. области такая оговорка "не в залоге" не принимается рег.палатой (по слухам).
Это обременение (ипотека) хорошо страхует продавца от того, что после пары выплат покупателю вдруг расхочется платить дальше, домишко он продаст и ищи его, свищи...
Возможно, сантименты отношения к сути вопроса не имеют, но я все-таки объясню, почему эти люди готовы учитывать наши обстоятельства и идти навстречу, чтоб продать дом именно нам.
Дело в том, что сын старушки-хозяйки - близкий друг детства и юности моего мужа, они еще и вместе строили этот дом 20 лет назад.
Он не сможет вырваться из Штатов в обозримом будущем ради каких-то продаж-бумаг, это ему крайне тяжело: только что опять ребенок родился, плотная работа и свои там кредиты...
Но когда-то он все равно приедет на Родину и не сможет прийти в этот родной дом, если продаст его срочно по демпинговой цене неизвестно кому.
А если нам, то он сможет в нем потом остановиться когда угодно и хоть насколько у друзей-то). К тому же деньги им сейчас нужны в основном на жизнь, а сразу большая сумма вроде как и ни к чему особо...
Когда будете планировать операцию курли-продажи, продумайте вопрос с платежами, имея в виду следующее:
1. Продавцы не будут налоговыми резидентами РФ, следовательно:
- у них не будет права на налоговые вычеты,
- ставка российского НДФЛ для них будет 30%.
Поэтому, возможно, продавцу имеет смысл открыть счет в Российском банке НА СЕБЯ,. Именно на этот счет вы будете ему платить, не афишируя факт нахождения продавца за границей. А он потом, управляя счетом удаленно, сможет переводить деньги на свой счет за границей или пользоваться там российской кредиткой, пополнять которую будет с российского счета. Этот ВАЖНЫЙ вопрос надо продумать заранее.
Для вас тоже важно фиксировать каждый платеж, так как бумажный документ об оплате будет подтверждением исполнения вами ваших обязательств.
Снять ипотеку после всех расчетов вы сможете и самостоятельно, если они подпишут в Штатах нужные бумаги или оформят доверенности (почту пока еще никто не отменил).
зачем такие сложности?
дистанционно "на себя", при том что чел за границей, перевести не та уж просто. там кроме интернет-банка надо еще документы в валютный контроль представлять.
да и налог возникнет в лучшем случае виртуальный - если продавцом выступит "бабулька", так когда еще она стант налоговым нерезидентом, да и кто ее ловить будет в северной америке?
Продавца страхует, а вот покупателя как бы наоборот. Выплатит он всю сумму, а продавец еще захочет, и не будет из вредности залог снимать. ;)
Автор, это я неотносительно Вашей ситуации, а вообще.
Да ну нет, в нашей ситуации кидалово исключено, не тот случай и не те люди)).
Нет, ну почему, пусть будет в залоге, если так нужно. Хотелось бы, чтоб и помимо просто человеческого доверия все было честно и максимально безопасно для обеих сторон.
Кроме того, у нас возможны дополнительные доходы и досрочное погашение, ведь мы тоже кровно заинтересованы выплатить все поскорее.
А если вдруг мы не сможем выплачивать оговоренными темпами - маловероятно, мы в любом случае стабильно годами оплачиваем съем уж лет 10 и на разу не задержали оплату больше, чем на пару дней - то что будет?
Правильно ли я понимаю, что тогда дом продается и нам что-то возвращается из уже переплаченных сумм?? Это вопрос на всякий пожарный.
А вы уверены, что 80-летняя бабушка через несколко лет приедет этот залог снимать? ;)
По поводу возврата налога - да, ст.220 НК.
В договоре купли-продажи просто описываете процедуру расчета, а будет ли дом до полной выплаты в залоге у продавца - решать вам.
Не стоит заморачиваться с обременением. Я снимала обременение после ипотеки- то ту бумажку принеси, то другую. Люди получат деньги и им больше ничего не нужно. Здесь в США, на другом краю света все российские проблемы кажутся далекими. И им срываться , чтобы что-то делать для Вас - нафиг не нужно.Останетесь без квартиры или поимеете проблемы.
Я, когда-то занимала большую сумму у знакомой и дала ей много расписок на общую сумму долга. Потом отдавала ей деньги и она мне возвращала расписки, я их рвала тут же.
Может быть Ваши знакомые тоже возьмут расписки и подпишите между собой договор займа на недоплаченную сумму.Предусмотрите в нем пеню приличную за несвоевременное перечисление денег на указанный счет.График возврата составьте. Будете им перечислять и оставлять себе квитанции о перечислении денег на счет.
Они тоже должны пойти Вам на встречу, т.к. их бабушке продать дом за месяц будет проблемно
Большое спасибо, хорошая идея!
Да, дом уже полгода в общей сложности не продается и вряд ли продастся за последний месяц, если они не скинут еще хоть полсотни тыщ, а им оно и незачем!
Тогда чистую куплю-продажу оформлять по так называемой смехотворной стоимости БТИ, я правильно понимаю?
И зачем много расписок, почему одного договора займа недостаточно?
Т. е. оформить полную стоимость, но заплатить ее только на бумаге, а отдельно договор займа на несколько лимонов руб. в баксовом эквиваленте?
делайте договор купли продажи и полный расчет по нему, и одновременно договор займа с другом детства, чтобы было основание платить по нему за границу
Полный расчет по нему это как? А это не будет подозрительно, если мы купим дом по этому договору за 100 тыщ. руб?
У нас нет никакого предварительного взноса и денег на него.
Да, если не продастся до конца сентября за полную цену, что маловероятно.
Им нужен постоянный доход на жизнь, а не сразу большая сумма. Видимо, то на то и выйдет, если просто продать нам в рассрочку, но не за бесценок, как если большую сумму в банк сложить и иметь ренту.
это значит что вы пишите договор займа, как будто они вам дали х денег, которые составляют ваш долг
а потом вы этот х денег платите им обратно по договору купли-продажи.
в итоге по ДКП расчет прошел, осталась задолженность по договору займа, которую вы и будете гасить переводами за рубеж
И тогда не будет ипотечного обременения, я правильно понимаю??
А будет только договор займа с графиком выплат?
А есть законный вариант оформить частный займ под залог этого самого купленного дома, например?
Т. е. чтоб потом не морочиться со снятием обременения и дом сразу в собственность нормально оформить, но в то же время при этом все они, включая внуков, были совершенно спокойны за выплаты все эти годы.
Мы, в общем-то, даже и под залог своего бизнеса готовы его оформлять, но там уж точно задолбешься оценивать...