Как происходит сделка в цепочке?
Вот, собственно, ситуация: я продаю квартиру (в МО) - последнее звено в цепочке (т.е. получаю деньги на руки), мои покупатели при этом продают недвижимость в Москве. Сделка будет происходить одновременно, в Москве, деньги будет класть в банковскую ячейку покупатель московской недвижимости. Составляется договор об условиях изъятия этих денег из ячейки, где прописывается, что я должна предъявить зарег. договор купли-продажи (может какие-то др. условия). Теперь представляю ситуацию, когда (сделки проходят в разных рег. палатах) договор на мою квартиру зарег. и квартира перешла в собственность моему покупателю, а договор на его недвижимость по каким-либо причинам не зарег. и сделка сорвалась. В итоге я остаюсь без денег и без квартиры. Вопрос: как себя застраховать в этом случае? и что должно быть прописано в договоре аренды банковской ячейки, какие условия? Ведь такие сделки сплошь и рядом... Извините, что очень длинно.
Добавьте к озвученным Вами проблемам еще разные сроки регистрации. 2 недели в Москве и месяц в области.
Рецепт один и простой, обе регистрации должны быть в одних руках и с возможностью откорректировать ситуацию в случае необходимости и, естественно, сроки регистрации нужно сделать равными.
"обе регистрации должны быть в одних руках"
так они и есть в одних руках - юрист со стороны моего покупателя. Но т.к. они по другую сторону баррикад, прошу совета, что добавить в договор аренды ячейки или на что обратить внимание? Или это все сложно и без своих юристов не обойтись?
Юрист какое отношение к регистрации имеет?
Думаю, Вам бы не мешало бы свое доверенное лицо иметь, которое страховало бы Вас.
Вы не забывайте, есть еще третье действующее лицо - покупатель московской квартиры.
извините за назойливость, но "обе регистрации должны быть в одних руках" - что это тогда значит? я думала, что один человек (риэлтор, агент, юрист) занимается всей этой сделкой... Про доверенное лицо - Вы право, так будет спокойнее.
Это значит, что человек, контролирующий всю сделку, должен иметь хорошие связи в обеих регпалатах, и в случае проблем, чтобы ему позвонили на моб. и сказали, есть проблема, бегом решайте.
Люди, проводящие сделки, (юристы, риэлторы) далеко не все вхожи в регпалаты на уровне контакта на моб с регистраторами, т.е. с людьми, которые подписыаают св-ва о собственности и ставят на них печати, т.е. реально осуществляющие процесс регистрации сделки.
Тут вот какой момент. Если Деньги будут заложены в ячейку под Вас и в условиях Вашего доступа к ним будет фигурировать только лишь оригинал договора купли-продажи Вашей квартиры, то Вы ничем не рискуете. Квартира продалась, договор зарегистрирован, деньги забираете. А вот если вдобавок к озвученному условию туда еще запишут копию ДКП московской квартиры, вот тогда будет реализован озвученный Вами сценарий - квартира продана, денег нет. В таком случае, как правильно пишет Юля, регистрацию лучше контролировать какому-то одному участнику процесса. Еще лучше будет, если этот участник сможет организовать Вам ускоренную регистрацию областной квартиры (это вполне возможно) уравняв таким образом срок регистрации московской и областной квартиры.
Эта фраза теперь не обязательна в договорах даже в Подмосковье, проблема легко решается теперь и там при правильном составлении ДКП.
Спасибо за ответ. Это, конечно, был бы идеальный вариант (пока это не обсуждали с покупателем), но вот согласится ли на такие условия московский покупатель? Уровнять сделку очень даже реально. И вот еще: в Вашей практике встречались случаи, когда сначало проходит сделка с первой недвижимостью(московской в моем случае), а уже потом, после получения средств за нее нашим покупателем, мы отдаем док-ты в рег.палату? (при условии, что регистрацию можем сократить до 8-ми дней). Или это из области фантастики и никто не согласится на такие условия?
Нет, разбивать сделки я бы не стала на месте Ваших покупателей. Очень большой для них риск. Да и нет смысла в этом. Все спокойно можно согласовать и сделать одновременно.
Осенью была еще хуже цепочка - 4 квартиры, первую брали с ипотекой московскую (посредник -юрист), вторую продавал продавец - работник Инкома (как вспомню, так вздрогну), они брали трешку в московской Щербинке, собственники которой были дети и уезжали в область (посредник юрист), а областную квартиру продавала моя клиентка. Ипотека регистрируется 5 дней, в то время Москву регистрировали месяц, область тоже. Нормально все все получили через 2 недели. Самое сложное было договариваться с инкомовцами.
Все реально, договаривайтесь.
а в чем заключается риск для моих покупателей? остаться без моей квартиры, но при деньгах? или момент перевоза денег из Москвы в МО? так можно перевод сделать внутри одного банка....
P.S. Первый раз квартиру продаю - боюсь кидалова, поэтому так нервничаю. Вдруг они все в сговоре. Покупатель мне мой кажется оч. уж подозрительным - внимательно квартиру не смотрел, трубы и электрику не проверял (это уже друзья меня накручивают), сказал что срочно берет, т.к. сделка 3 октября уже. Или есть такие покупатели? Извините, если уже надоела своими вопросами.