Продать 2/4 доли в квартире
Не Москва и не МО. Есть 3-комнатная квартира в долевой собственности (4 равные доли): Я, моя несовершеннолетняя дочь, моя сестра, ее несовершеннолетняя дочь. Квартиру приватизировали год назад, до этого проживали в ней более 15 лет. Перед приватизацией родители, прописанные в этой квартире писали нотариальный отказ от приватизации. Сейчас в квартире прописаны: сестра, ее дочь, мама (отец недавно умер) плюс проживает муж сестры. Я и моя дочь прописаны и проживаем в квартире моего второго мужа (дочь от первого брака), кроме того с нами же прописаны и живут двое наших несовершеннолетних сыновей, на момент приватизации я еще даже не была ими беременна.
У сестры скверный характер, она очень взрывная и ей ничего не стоит по пустяковому поводу устроить скандал, мама давно на пенсии, не работает, у нее слабое здоровье, и сейчас, после смерти папы, ей особенно тяжело переносить хамство моей сестры. Я еще при папиной жизни предлагала им разъехаться, но им не хотелось терять трешку, да и мало ли какие у них там эмоциональные порывы были, но так и не разъехались. Квартира в хорошем доме, у нас эти 16-этажки называют "московскими", т.к. еще в перестроечные времена их строили столичные строители, мы заменили все окна на пластиковые, если и требуется ремонт, то только косметический. Цена сейчас такой квартиры 3 200 - 3 400 т.р.
Я хочу предложить сестре выкупить мою и моей дочки доли и немного добавив купить рядом со мной двушку в хрущевке, куда и поселить маму, мама согласна. Не согласна может быть сестра, тем более, недавно попытка присовестить ее в ее поведении переросла в неприятный скандал.
В соответствии с вышесказанным, у меня вопросы:
1. Т.к. квартира в собственности менее трех лет, после продажи доли мне надо будет заплатить налог 13%, сумма за обе доли составит примерно 1 500 т.р., должна ли я буду уплачивать налог с 500 т.р. или нет, т.к. доли две двух собственников (я и дочь) и каждая будет продана менее чем за 1 млн.?
2. Каким образом я могу продать долю дочери, в каких организациях я должна взять разрешение?
3. Я понимаю, что 2/4 доли стоят не половину целой квартиры, а меньше, но все-таки, я забираю маму, я даже могу предложить сестре "продать" мою долю договором дарения, что бы она не являлась ее с супругом совместно нажитым имуществом (увы, от развода никто не застрахован), но мне бы хотелось получить максимально возможную сумму с продажи, т.к. добавлять до двушки надо хоть и немного (нужная нам двушка стоит 2 - 2,2 млн), но кредит сейчас будет взять затруднительно, т.к. сама нахожусь в отпуске по уходу за младшими. Что я могу предпринять для этого?
И вообще, какие еще варианты разъезда трешки могут быть в моей ситуации? Всем спасибо за внимание.
одно непонятно - сестра согласна вашу долю выкупать? если нет - то заставить ее не можете. Если будете продавать на сторону - то стоить ваша 1/2 будет соответственно меньше миллиона, тысяч 800.
При продаже платить налог надо, в размере =(сумма продажи - 500тр)*0.13
В вашей ситуации логичнее продать всю квартиру и купить две отдельные
Поясните, плиз, про налог. Не поняла, почему 500 т.р., вроде по закону 1 млн.
1 миллион на весь обьект при одновременной продаже
если продает один дольщик, то имхо миллион у него вычет
я тоже так считаю((( но в налоговой надо очень серьезно за это бороться(((
Налоговый вычет равен 1млн. на объект. Если продается доля квартиры, то и вычет - такая же доля от миллиона. Это факт неоспоримый.
Вот если бы была коммуналка, то там на каждое свидетельство отдельное (комната, несколько комнат) вычет в миллион будет.
НК, ст.220, п.1, абзац 3:
"При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)."
Однозначная формулировка, которая не позволяет квартиру стоимостью в 5млн. разбить на 5 равных долей, каждую из которых продать за 1млн. и получить суммарный вычет на 5млн.
в том то и дело что она однозначная только в случае когда они продают одновременно.
если же я продаю долю, а мои сособственники нет, то как размер вычета может распределяться между владельцами пропорционально, если право на вычет получаю только я ? :)
если бы вы , Александр, были правы, то законодателю следовало бы написать проще "При продаже доли владелец имеет право только на часть от указанного вычета, пропорциональный его доли в квартире". Так нет, написано иначе :)
Там нет ни слова про одновременную продажу. И я знаю, как трактуют этот пункт налоговики - именно так, как я написал.
Размер вычета распределяется пропорционально доле - если мне принадлежит 40% в квартире, а моему брату 60%, то положенный на одно жилое помещение вычет в 1млн. распределяется пропорционально долям, мне 400тыс. и брату 600тыс. Если продаю я свою долю (брат не продает), то мне причитается вычет в 400тыс., независимо от того, продает брат свою долю или нет. Более того, если окажется, что брат продаст свою долю тогда, когда она в собственности у него находилась более 3-х лет, то он имеет право получить вычет не на 600тыс, а на всю сумму продажи.
Арифметика эта проста и логична. Более того, возможны ситуации, когда человек был владельцем доли в квартире, допустим 1/2, а потом ему по наследству еще 1/6 досталась, и он получил новое (одно) свидетельство на 2/3 доли. Так вот при реализации этих 2/3 одним договором КП, для старых 1/2 и для вновь обретенной 1/6 могут, в зависимости от срока их владения, применяться разные налоговые вычеты. И доказательство срока их владения будут старое свидетельство на 1/2 и наследственные документы на 1/6. Именно по этой причине, если риелтор покупателя просит у вас отдать им подлинники старых правоустанавливающих документов, мотивируя это необходимостью формирования "истории квартиры", следует вежливо им отказать, предоставив, если сильно попросят, нотариальные копии. Подлинники могут понадобиться вам самим в будущем как для возможных объяснений с налоговой, так и в качестве аргумента при возникновении разных форсмажоров.
как налоговая трактует, я не спорю :)
я говорю что трактовка не однозначная в случае продажи одной доли из нескольких, так как в этом случае прямое прочтение написанного в этом пункте бессмысленно.
попробуем разобрать фразу
"При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности..."
Дело в том, что имхо в общей долевой собственности находится квартира, а доля находится в личной собственности. Поэтому когда продается одна доля, то никакого имущества находящегося в долевой собственности не продается :)
Прошу обоснованных возражений :)
Так здесь действует принцип Чапаева "все будут грузить люмень, а особо умные - чугуний". :)
Вмдимо имущество все-таки продается, продается долями...
Представь себе - две доли по 50%: сегодня продали первые 50% (продажи имущества нет, так!?), завтра продали вторые 50% (продажи имущества нет, так!?). По итогам двух продаж имущество вроде б не продавалось, но оно продано. Артефакт! - видимо исходное предположение о том, что при продаже доли имущества не происходит продажи имущества было ложным.
Обычный в математике способ доказательства "от противного".
Вы исходите из ложной посылки что вторая часть была продана завтра :)
А если не была?
Если один сособственник продал свою долю, которое является имуществом не находящимся в долевой собственности, а второй сособственник ничего не продавал, как минимум в текущем налоговом периоде?
В праве не бывает доказательств от противного, иначе все что не разрешено было бы запрещено
так что приведенная ссылка на 220 НК подходит только для случая, когда одновременно (для налоговой - в одном периоде) продавался обьект находящийся в долевой собственности, а именно когда не один собственник продавал доли в квартире.
Если один, а остальные нет - дырку им от бублика, а не Шарапова!
Да какая разница, завтра или через пять лет? Логика рассуждений от этого не меняется.
Мы сейчас исходим из того, что я считаю, что доля в имуществе сам является имуществом. ГК тоже так считает. Вы полагаете, что это не так.
Желания вступать в полемику с точкой зрения НИ у меня нет, у них лбы однозначно крепче.
Swaan **K** написал(а): >> Мы сейчас исходим из того, что я считаю, что доля в имуществе сам является имуществом. ГК тоже так считает. Вы полагаете, что это не так.
====
Ни в коем разе. Я как раз считаю что доля в имуществе является имуществом. И собственность на это имущество - личная а не долевая.
Таким образом при продаже одной доли идет продажа не долевой собственности а личной, следовательно оговорка приведенная вами не применима :)
Повторю вашу цитату из 220 статьи:
"При реализации имущества, находящегося в общей долевой..."
Нет ни слова про "при реализации доли в имуществе, находящегося в долевой собственности", ничего похожего.
Есть четкое указание, что все что следует за этими словами относится к реализации имущества в долевой собственности.
Я считаю что та доля что я продал не была в долевой собственности, я был ее единственным владельцем.
Опровергнуть меня можно только если другой собственник тоже продал, и тогда налоговая может утверждать что был таки продан обьект недвижимости находившийся в долевой собственности.
пока не продал мой сособственник, имущество находящееся в долевой собственности не продавалось :)
Нет смысла продолжать разговор.
http://taxhelp.ru/new/forum/archive/index.php/t-323969.html - вопрос не оригинален, как и ответы на него, есть в том числе и решения судов. Т.е. если доля выделена в натуре в виде комнаты (квартира превращена в коммунальную), то продажа такой комнаты сопровождается предоставлением полного вычета. В противном случае (без выдела доли в натуре) полный вычет предоставляется на всю квартиру.
я не сомневался что у налоговой свое мнение :)
я даже не особо сомневаюсь что суды могут встать на ее сторону :)
тем не менее имхо говорить имеет смысл, поскольку кроме "да будет так!", сказанного каким то хреном с конституционного суда, есть закон, который интересно читать дословно, и трактовать его так, как он сформулирован, а не как его трактует МНС в интересах повышения налоговых сборов :)
Я понимаю что все это бла-бла-бла, но мы тут и так на 90% только эим и занимаемся
я бы сказал что судя по данной вами ссылке эта доля весьма значительная :)
притом, что я отстаиваю свою позицию не основываясь на чьихто рассуждениях, а дословно читая НК, где и написано то что видит минфин, а не то что видит МНС
Все не так радужно. В цитируемом постановлении КС http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=75642 есть фраза "... При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит.
Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре. В случае такого выдела отношения общей долевой собственности прекращаются."
Почитайте, в КС не самые последние юристы сидят и решения КС имеют юридическую силу для всех судов России.
А вот в цитируемом письме минфина http://www.klerk.ru/doc/187424/ (за подписью зам.начальника департамента) слова "доля, выделенная в натуре" исчезли, исказив весь смысл решения КС. Надо заметить, что "письмо минфина" за подписью зам.начальника департамента отражает личное мнение этого зам.начальника (который исказил в этом мнении разъяснения высшей судебной инстанции РФ), а вовсе не мнение самого минфина, и не может являться руководящим документом для налоговым органов.
КС в своих разъяснениях ссылается не только на НК, но также на жил.кодекс, гражданский кодекс и конституцию.
Возможность выделить долю в квартире в натуре означает возможность превратить квартиру в коммунальную. При этом объектом продажи становится не квартира, а комната. Так никто и не спорит, что при продаже комнаты в коммуналке продавец имеет право на вычет в размере 1млн. Только вот не превращают сейчас квартиры в коммунальные, не выделяют комнаты!!!
тем не менее позиция минфина аналогична моей, то есть в ней есть разумное зерно и смысл
то что мнс против, и мнс сильнО в отстаивании своих интересов - факт конечно
просто мне кажется что минфин не пошел бы на противоречие с мнс,если бы не чувствовали "правду" именно в такой позиции
Олег, прочитай разъяснения конституционного суда (ссылка давалась выше) ИМЕННО по этому вопросу, там все очень четко расписано. Выше инстанции в России в вопросе трактовки ЛЮБЫХ законов нет. И не может старший клерк из Минфина править это решение высшей судебной инстанции.
Минфин и не пошел ни с кем в противоречие. Там был письменный вопрос гражданина в минфин - ответил клерк, зам.руководителя департамента расписался. Если МНС в судебном процессе сошлется на четкое решение КС именно по этому вопросу, а налогонеплательщик на мнение зам.руководителя департамента, то кто попадет на бабло? К гадалке не ходить - налогоплательщик. А тому заму из Минфина ну выговор объявят максимум, за то, чтобы не подписывал, не читая, "разъяснения" своих девочек.
bigtasty **K** написал(а): >> к сожалению, пока все обстоит так, как пишет swaan.
дык я не особо отрицаю, я в основном спорил не о том, как все обстоит, а о том, как оно должно обстоять на основании прямой трактовки НК :)
а если доли будут проданы по одной и в разное время? или если один дольщик продаст долю другому?
Нет ограничений ни по срокам продажи (хоть вместе, хоть порознь - без разницы), ни по субъектам сделки (все равно, другому дольщику продавать или третьему лицу).
На каждый целый объект недвижимости дается вычет в 1млн., если срок владения этим объектом менее 3-х лет.
Объектом нежвижимости является квартира в многоквартирном доме, комната в коммунальной квартире. Доля в многокомнатной квартире не является объектом, это доля объекта (даже если право пользования именно этой комнатой в многокомнатной квартире закреплено за владельцем доли судом).