покупка без риэтора(грамотно)
Доброй Ночи!
Ситуация следущая... есть одобрение на ипотеку.. найдена квартира..на прямую без посредников...но возникает вопрос а что дальше??
потому как когда ее риэлторы продают то они же ее и ведут до обмена денег(это я так думаю)..
но тут другое..вроде как свободное плавание...только очень не хочется заплыть не туда))
Интересует порядок действий..которые ведут к совершению нормальной правовой сделке
заранее спасибо
С ипотекой для физика попроще будет в плане организации самой сделки. Вносите аванс, прописывайте в нем весь пакет документов требуемый банком, передавайте его в банк вашему менеджеру. Договоритесь о визите оценщика. Когда банк одобрит квартиру все пойдет по накатанной, банки сотрудничают с оформительскими конторами и страховыми и вас направят прямиком к ним, для подготовки к сделке.
вот с авансом не совсем понятно..
если продавцы захотят залог получить(при том что это собственники и думаю их 100тыс. р.. как агенства)..в этом случае как быть.. выдать залог..под расписку?!
или вообще не идти на такие вещи..чтобы не оказаться в лужи?
а про оценщика.. сходила в банк,узнать какие документы им нужны..оценка сразу требуют..уже в пакете документов..
из прочитанного о сотрудничестве банка с другими участниками(страховыми например) сложился вывод что лучше самостоятельно это сделать. дешевле..чем в конторе предложенной банком
ХМ, да уж, с такими познаниями вам без сопровождения явно не обойтись. Залог, это вообще не из той оперы, аванс да дать, но разумную сумму и не под расписку, а под авансовый договор, кто ж с вами по другому работать станет и документы вам предоставлять, оценщика вызывать надо и оплачивать, конечно для одобрения банком нужна оценка, страховую по любому выбирать из предложенных банком. Вы разберитесь что ли сперва, если сможете, а если не сможете тонкостей понимать, лучше уж заплатите за сопровождение специалисту, больше потерять можно.
Сначала разбиритесь с авансом и договором на аванс.
Потом приглашается оценщик, для него нужны план БТИ и справка БТИ (лучше уточнить в оценочной компании). Потом получаете отчет об оценке и документы БТИ (по списку банка) и всё это отдаете в банк на одобрение квартиры. Если банк выносит положительное решение- обращаетесь в страховую, некоторые страховые требуют в поликлинике получить справку о здоровье (страховая Вам всё скажет). Как только подписываете страховку на следующий день (как правило) сделка в банке совершается. Если у Вас вторичное жильё, тогда на сделке будет присутствовать нотариус, аккредитованный банком (услуги которого оплачиваете Вы).
В любом случаи документы нужно делать быстро...
познания самые обычные на уровне новичка..поэтому и задаю вопрос(по мимо этого еще кучу информации изучаю)
насчет специалиста(касательно сбора и оформления бумаг)даже с моими познаниями уже поняла что воспользуемся.. тк у них уже все схвачено...
в связи с этим хотела бы дальше развить тему..
вы человек сведущий.. подскажите за какой период времени реально собрать пакет(думаю вы его знаете) и сколько это стоит( интересует общая цена: услуги агента плюс оплата всех справок)
Не надо собирать весь пакет документов сразу, делайте всё параллельно:
1. Выбираете оценочную из перечня банка, звоните им и уточняете какие нужно им документы. Как правило это 2 справки из БТИ (поэтажный план и экспликация). В моем случае риелтор продавца не мог их быстро получить, решала этот вопрос сама, но координаты уже не подскажу :-(, обошлось мне в 100 долларов. Как правило нормальный риелтор за 2-3 дня сможет сделать эти справки.
2. Встречаетесь с оценщиком и делаете фотки квартиры, передаете справки БТИ. Можно делать ускоренную оценку- она будет готова максимум через 2 дня, за ускоренную платила 6 тыс. руб. Едите и забираете оценку.
3. Параллельно со вторым пунктом собираете комплект для одобрения квартиры. Помню у меня банк требовал все листы из паспорта продавца, справку финансово-лицевого счета, выписку из домовой книги, справки БТИ (вот с ними было самая ж...так как мне их риелтор мог сделать только через 3 недели, так что искала связи сама). Какие ещё документы потребуюсь узнавайте в Вашем банке. Может быть у них на сайте теперь уже весит- видела как-то у ВТБ на сайте такой список. К этому моменту уже будет готова и оценка. Всё это отдаете в банк.
4. Как только отдали в банк, сразу выбирайте страховую компанию. Мы выбрали Ингосстрах. Ещё хорошие отзывы были о военной страховой...Там Вам скажут нужно здоровье проверять или нет. Скорее всего нужно будет. Звоните в их поликленику и занимаетесь этим вопросом- не помню сколько платили но не более 5 тыс. руб. (сами смотрите будете ждать решение банка или уже сходите проверитесь). К этому моменту банк даст ответ.
5. С банком уточняете окончательную сумму договора, назначаете время сделки. Договариваетесь с продавцом о сделке. Перед сделкой нужно будет подписать договор с банком, оплатить услуги нотариуса-12 тыс.руб. и договор со страховой. Ну страховая Вам сама рассчитает (для ориентира 4 млн.руб. кредит- один год страховки 60 тыс. руб.)
6. На сделки ещё оплачиваете регпалату. За ускоренную платила не помню точно, но до 6 тыс. руб. И ещё договор банковской ячеки я оплачивала на месяц- 100 долларов.
Услугами агента я не пользовалась. Можно было нанять своего и проверить чистоту квартиры и справки БТИ самим собрать, но толкового агента не было. И в принципе чистоту квартиры можно и самим проверить (кто-то писал как это делается, вот только не помню где-наверное в инете можно посмотреть). Агенты не волшебники, а в моем случае в одной из квартир просто даже пытались подтусовать документы-так что мне было проще без них.
спасибо за подробный рассклад))!пригодится..
а справки из БТИ те что по пункты 1..и те что из пункта 3..это разные вещи?
Риэлтор( с которым думаю договорится) в своей раскладке..сначало про БТИ говорил потом уже с этими данными к оценщику.
Услугами агента придется воспользоваться.. тк нет возможности бегать самой... но вот что буду проверять его цены(за спарвки) это уже точно.. тк про БТИ сказал что если неделю делать то это 10600тыс.. чего то подозрительно..
п.1 и п.3 немного разные.
п.3-это три справки из БТИ (не помню как 3я называется- в памятке должно быть указано)
п.1 - это 2 справки из БТИ (поэтажный план и экспликация)
насчет страховки...это только за квартиру? или еще что то входило?..банк вроде только страховку жилья вправе потребовать.. остальное в договоре не прописано..но знаю навязать могут попытаться..
Аванс постарайтесь не платить! Нас предупреждали в банке, что если вдруг банк не одобрит квартиру, то скорее всего вы потеряете аванс.
Мы покупали давно, наши продавцы были с риелтором, хотели аванс 2000 долларов, договорились на 500 долларов, но в договоре риелтор прописал, что она не возвратная. По другому не получилось договориться. Рыбу договора принёс их риелтор.
Остальное делайте по памятке банка, если её нет спросите у менеджера.
До этого была квартира, внесли залог,а хозяева через неделю вернули- не захотели работать. Хорошо, что не успели с оценщиками договориться.
этот вопрос для себя уже проработала(знакомые только закончили сделку с покупкой) все нюансы выяснила..
насчет аванса..как мне объяснили..это вообще банк дает добро.. после предоставления документов и проверки...
а еще есть залог.. знакомые отдали 50тыс.. и расписку..которую потом включили в документы..
в нашем случае постараемся вообще без залога обойтись...
Да уж, начудите вы со своими познаниями, вам как минимум сопровождение нужно. Если вы не имеете представления как это делать, а затея достаточно серьезная, не ломайте себе голову. А то не только у вас ни чего не получится, да ещё и продавцам свинью подложите.
ЧТОБЫ НЕ БЫЛО БОЛЬШЕ СНИСХОДИТЕЛЬНЫХ КИВКОВ В МОЙ АДРЕС( типа ну что же вы такие глупости спрашиваете).. поясняю.. у нас все в стадии умственных решений.. квартира только осмотрена.. агент будет на 100%.. а информация мне нужна чтобы быть в курсе происходящего самой и если что вовремя успеть лапшу с ушей снять..
и совсем не считаю зазорным признаться что нет знаний в этой области.. и вообще профан я... поэтому и прошу помощи и пытаюсь все разжевать..
да вы не обращайте внимание на таких. тут есть нормальные риэлторы, они и подскажут, а выскочки которые сами ни бум-бум будут так говорит, свои услуги предлагать.
написала что расставить точки над И..
чтобы было понятно.. что мне нужны СОВЕТЫ(вменяемые и по теме)!!! не более...
С чего вы взяли что я риелтор и предлогаю вам свои услуги? Из первого поста и последующего понятно, что вы пловину сами уже сделали и "СВОБОДНОЕ ПЛАВАНИЕ" подразумевает самостоятельные действия, вы задали вопрос и вам отвечают. Как именно действовать вам ни кто не поскажет, так как ситуация может изменится в любой момент и исход зависит от грамотных действий риелтора. Каждый должен заниматься своим делом.
а с чего вы взяли что это я писала?))
Ну почему же не подскажут,не все же вокруг покупали через агенство.. а значит у людей есть опыт, и судя по постам..люди готовы делится информацией..
Последнее высказывание звучит как "кухарка не может управлять государством"...я на это и не претендую...
в прочем как и переплачивать агенту и разным организациям.... поэтому и завела эту тему)
Наверное на себя намекаете. Автор ничего не бойтесь, сама 3 года назад с ипотекой покупала. Банк берёт квартиру в залог, поэтому риски минимальные, покупатель согласен вам её продать.
спасибо за поддержку.. на данном этапе это очень ценно.. тк честно немного страшновато..такое дело провернуть)
как раз недавно на еве обсуждали программу про инком, как покупатели по ипотеке купили квартиру, которую у них почти сразу отобрали, и остались люди без жилья и с огромным долгом. Действительно, автор, не бойтесь, главное, что покупатель хочет продать.
В той программе покупатель тоже так хотел продать, что когда узнал, что на горизонте возникла наследница на продаваемую квартиру - побыстрее провернул сделку.
Не пойму куда вы клоните?!
Если почитать все что пишут на Еве про покупку/продажу..сразу складывается впечатление что вообще это зло.. и лучше зарыться и никуда не рыпаться..
понимаю что никто не застрахован от обмана..но давайте реально смотреть.. что пишут когда плохо.. а сколько у кого хорошо.. они просто радуются что все хорошо и молчат(думаю и про еву то не знают)..
думаю, выше написано к тому, что одобрение банка - не есть залог чистоты квартиры. На банк в плане проверки уповать не стоит, банк квартиры не проверяет. 100% конечно никто не проверит, но помимо банка можно доп.сведения самим собрать (или заплатить кому доверяете)
для этого банк и настаивает на страховании квартиры. Кстати, если позволяют средства, то можно страховать титул не только на стоимость кредита у банка, а на полную стоимость оценки, т.е. в случае чего банк и Вы получите обратно деньги.
А одобрение банка и чистота квартиры это разные вещи, я соглашусь.
знаю.. уже начитала)что это лишь частичная защита..и если вдруг появится негаданно жилец(ну вот был в других местах).. то скорее всего жильем придется делится((
Не обманывайте страховую на стадии страхования, подсовывая левые документы и всё выплатят!
Да и страховую нужно нормальную выбирать, а не фирму однодневку.
Так на банк никто вообще не рассчитывает(эту кухню знаю изнутри)он свое проверяет...
Автор с головой и поэтому понимает с какими документами можно связываться, а с какими не стоит.
покупали 5 лет назад, кредит брали в банке москвы, следуйте инструкциям/запросам банка и все будет хорошо, главное в сроки уложиться, мы покупали в последний день:)))) приглашаете оценщиков-банк скажет каких, делаете страховку и вперед и с песней:)))) все нормально будет:) не нужен вам риэлтор -не переплачивайте денег! у нас банк кучу документов затребовал -продавцы уже вешались от банка, зато как то спокойней с ипотекой:)))
мы покупали в МО, у той стороны был риэлтор, он нам документы все побыстрому в регпалату славал и прочее, а так у нас вообще не было риэлтора, покупали первый раз -не жалеем что обошлись без посредников!
Риэтор с той стороны..это как раз продажа через агентство, и естественно что именно они на этапе купли/продажи будут вести сделку.. а оплата входит в процент..ну что-то( по мелочи если повезет)может оплатить покупатель..
В нашем случае(если повезет) обе стороны открыты.. поэтому и затраты берет на себя сторона покупателя.. продавец то желает получить полную сумму которая привлекла покупателя
Зачем покупателю брать на себя расходы?
Если продавец не умеет в БТИ сходить или объявление подать, так пусть и платит за риелтора!