Когда лучше продать?
Собственно впрос в следующем:
Есть новострой бизнес-класса, купленный давно, который в данный момент проходит ГК. Если его продавать по переуступке прав сейчас, то получается значительно дешевле даже аналогичной площади не уровня бизнес-класса.
А сразу после ГК, мы должны (согласно договора-инвестирования) оформить собственность. После получения свид. о собственности, при продаже надо будет платить налог (до истечения 3-х лет).
Но продавать сейчас совсем дешево, не очень хочется, так как расчитываем на покупку бОльшой площади, но в доме попроще. Что посоветуете и почему?
недавно такой же вопрос почти задавала)) Ответ: конечно после собственности! 1)даже с учетом налога вы будете в выигрыше 2)можно и смухлевать, указав в договоре цену инвестирования
Да, после оформления в собственность цена сильно вырастет. Но не факт, что собственнность в новострое будет оформлена быстро, без волокиты в несколько лет и без необходимости обращаться в суд.
Если решу, что нужна нам собственность, то оформлю по суду - пару месяцев и все.
Цена тогда, относительно нынешних цен была знАчительно меньше, поэтому ее указать, как раз не удастся.
На заниженную сумму в договоре не все соглашатся, а цены при этом выше срднего, соответственно и покупателей меньше изначально.
Почему это ее указать не удастся? не все соглашаются, но кто-то соглашается.
Выставляйте на продажу сейчас по цене строго не выше, чем любой аналогичный вариант именно в Вашем новострое или рядом. После ГК до момента сдачи документов на оформление в собственность у Вас некоторый промежуток времени и, при правильно построенной стратегии продажи, заинтересованный в покупке Вашего объекта покупатель. На момент нахождения покупателя сориентируетесь в зависимости от состояния объекта, что делать с ценой и в какую сторону с заинтересованным покупателем торговаться (в большую или в меньшую). Имейте ввиду: если Ваш объект на продажу именно в Вашем новострое и/или в том районе, где новострой расположен, не единственный и не уникальный такой, Вам необходимо считаться с Вашими конкурентами по продаже, для чего надо постоянно мониторить рынок на эту тему.
Если всё-таки после оформления в собственность будете продавать, сможете избежать налогов, сразу вложив все полученные с продажи деньги в другую недвижимость.
Относительно нашего дома, то даже сейчас разброс цен в 3 м.р.
После сдачи ГК, как уже писала выше, времени не будет.
Квартир будет много, так как многие покупали квартиры для инвестирования, поэтому у меня и возник вопрос.
Каким образом я могу избежать налог? Продажа квартиры и дальнейшая покупка другой недвижимости никак не взаимосвязаны: продал - заплати 13%, а после можешь получить 260 тыс. руб. Как избежать?
Индивидуальный вычет (ИВ). При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавцы купили жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём (таковым считается календарный год). Это обозначает, что если продавалась квартира более 1 млн.руб. и в собственности она находилась менее трёх лет, сумма налогооблагаемой базы будет корректироваться в сторону уменьшения на сумму покупаемого жилья, но не более, чем 2 млн.руб.
*
При этом надо заявить об ИВ при покупке в течении 3 лет.
*
Выплата возврата производится до полного использования ИВ (до 15лет).
*
Если гражданин уже использовал право ИВ до 2001г., то можно ещё раз им воспользоваться (после 2001г).
*
При долевой собственности 2 млн.руб. делят на число собственников и с данной суммы каждый производит ИВ.
Номера статей из НК наизусть не помню, искать лень и времени жалко, в "Правовых вопросах" можете уточнить, если для Вас это действительно важно. Удачи.
Вам трудно будет сослаться на статьи НК, потому как НК индивидуальные вычеты не предусмотрены.
В 220ст. НК подробно расписаны условия предоставления ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА.
Извините, трудно въезжаю.
Допустим есть квартира, которую продам за 10 млн. и куплю квартиру за 20 млн. (в течении 1 года).
Из какой суммы будет что-то начисляться и как именно?
Для того, чтобы не платить налогов, вам вовсе не обязательно указывать в договоре сумму менее 1млн. рублей. Вы можете указать в ДКП сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости. В первую очередь это сумма инвест.контракта, возможно удастся приплюсовать расходы на ремонт. Наверняка эти суммы существенно больше 1млн. и договор не будет выглядеть подозрительно с точки зрения НИ.
Есть такое понятие, как рыночная стоимость.
Когда она будет превышать ту стоимость (по которой продавать), в несколько раз (но цена продажи при этом будет далеко не 1 млн), то вопросы возникнут.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ, Статья 421. Свобода договора
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диапозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диапозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диапозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
А вот здесь комментарии к этой статье:
http://www.az-design.ru/index.shtml?Projects&AZLibrCD&Law/CivilLaw/GKRF95/gkrf0421
Перечитала Ваш пост еще раз и никак не могу понять: "допустим я продам и за эту сумму куплю что-то (это я и хочу сделать). Но при продажи я должна заплатить налог! Никаких взаимозачетов нет. Или есть что-то? Тогда, пожалуйста, дайте ссылку на документ.
Вы неправильно поняли. Вы эту квартиру купили (построили)+дооборудовали, при этом понесли затраты. Если цена продажи будет превышать сумму этих затрат, то платить НДФЛ придется с разницы между ценой продажи и суммой документально подтвержденных затрат.
Речь идет о приобретении(постройке) и продаже одного объекта. Просуммировать расходы на приобретение одного объекта и продажу другого нельзя.
Делать ремонт я там не хочу, так как у всех вкусы разные.
Мало того, у меня сейчас есть возможность из 3-ком. кв-ры сделать 4-х ком, где кухня будет рядом с входной зоной. С одной стороны застройщик мне это изначально согласует (все по закону), с другой стороны, откуда я знаю нужны ли покупателям мои "переделки" или лучше оставить все как есть.
Поэтому если продажа будет, то больше денег в нее я не планирую пока вкладывать.
А первоначальный взнос будет сильно отличаться от рыночной стоимости.
А никто и не говорит о необходимости делать ремонт. Говорят о необходимости ДОКУМЕНТАЛЬНОГО подтверждения расходов на ремонт.
В нашей стране есть практика выкапывания и закапывания ямы без видимых следов копки, но с большими затратами и на выкапывание и на закапывание. :)
Самые большие "ямы", о которых я слышал, это РАО "высокоскоростные магистрали" и "Восстановление Чечни".
Наверное, при укрытии налога на сумму более 2 млн. руб. есть нехилые штрафные санкции или уголовн. статья. А хотелось бы без уголов.статей все решить:).
ЗЫ. У РАО высококвалифицированные юристы, кот. у меня, нет (надеюсь и не понадобятся:)).
для тех кто в танке, вам Swaan по русски выше сказал - налог платится с разницы между (Цена Продажи минус (ЦЕНА ПОКУПКИ плюс сумма дополнительных затрат))
И вообще, три года ждать чтобы налог не платить, это как то того...
Ради спасения 13% ждать 3 года, за которые цена может измениться на гораздо большу сумму?
Для тех, кто не в танке, я не писала, что собираюсь ждать 3 года, я раздумываю, что мне выгоднее: оформить собственность и продавать с собственностью или по переуступке.
Про то, что писал Сван, я впервый раз слышу, поэтому и уточняю.
Объясните лучше на примере: допустим продам за 10 млн.,а куплю за 20. С какой суммы и как будет налог исчислятся. Что-то я совсем туплю.
Про что вы купите, сразу забудьте, это не имеет значения. Платите с разницы между ценой продажи и ценой покупки ЭТОЙ же квартиры.
Да вы не в танке, а в самоходке какойто :)
что выгоднее, можно будет сказать только потом, узнав цены на недвижимость на момент когда планируется получение собственности.
вдруг она так взлетит что окажется выгоднее ждать?
или она так упадет что выгоднее продать щас по цене недостроя...
как правильно сказал ЛИС, вам надо из цены продажи ЭТОЙ квартиры вычесть цену покупки ЭТОЙ квартиры, и разницу умножить на 13%
Кстати, данные об уступках не поступают в ИФНС, если это не дом по 214-фз, чем многие пользуются :)
Так про эту разницу я знаю, я думала, что-то новое появилось. Поэтому и просила на примерах показать.
Разница существенная получается (если указывать нормальную стоимость, а по заниженной - 3 года спать не будешь:)).
Если продавать сейчас по переуступке, то при одинаковых данных хватает на панель, но после монолита как-то уже не хочется возвращаться в панель...