Нужен совет
Есть квартира, оформленная на маму. В настоящее время хотим продавать ее (но неизвестно когда муж созреет, может еще полгода пройдет) и покупать большую жилплощадь. Вариант думаю будем искать долго, а может и нет, не знаю. Мама болеет, тяжело. Пока стабильно, а там кто его знает что будет. Сейчас в больницу ложится. У меня есть брат, но завещание на эту квартиру уже написано на меня. Вопрос - что лучше сделать сейчас? Быстренько дарение оформить и продавать не дожидаясь 3 лет в надежде что в ДКП покажем 1 миллион и все? Или нервничать и продавать без дарения, не зная что нас ждет за углом... Есть ли сейчас покупатели, готовые на сумму 1 млн в ДКП?
Дайте пожалуйста совет, не могу понять как лучше.
Покупатели, готовые за 1 млн. купить, найдутся, конечно, но дольше их искать придётся, во-первых, а во-вторых, они без дисконта не купят за 1 млн. руб., потому что это дополнительный риск для них.
Советовать конкретно ничего не буду, потому что досконально Вашей ситуации и состояния здоровья Вашей мамы не знаю. Лучше Вас здесь на форуме этого вообще никто не знает, поэтому считаю, что Вы должны принять решение самостоятельно в зависимости от всех нюансов Вашей ситуации.
Спасибо.
Сейчас корю себя, почему сразу дарение это не сделали.
А налог будет если не пройдет трех лет - стоимость квартиры минус 1 млн и 13% от этого?
Состояние здоровья мамы не очень, она болеет, как дальше будет - не знает никто:(
Мама предлагает дать доверенность на продажу и не заморачиваться с дарением этим сейчас. И продавать соответственно.
А муж еще не созрел на продажу. Но 3 года мы точно ждать не будем, скорее всего.
Да, если меньше 3 лет в собственности и кв-ра дороже миллиона, налог придётся платить 13% от всей суммы.
По доверенности у Вас квартиру грамотные покупатели согласятся купить только при условии личной встречи с Вашей мамой в день сделки. В противном случае для покупателей продажа по доверенности представляет великий риск.
Ой, а почему продажа по доверенности - риск? Если доверенность нотариально заверена?
Если доверитель отозвал доверенность или умер, нотариальная доверенность теряет силу, все сделки, совершённые по такой доверенности, признаются ничтожными. Есть даже такой вид мошенничества с доверенностями при продаже. Поэтому грамотный покупатель не купит у Вас по доверенности квартиру, не поговорив в день сделки с Вашей мамой лично (не по телефону), не удостоверив её личность в день сделки, не проверив у нотариуса, выдавшего доверенность, не отозвана ли эта доверенность.
Когда-то я акции продавала по доверенности, покупатель (юрлицо) звонили нотариусу и проверяли доверенность. А так в этом случае нельзя сделать?
Если покупатель сочтёт, что этого достаточно для безопасности его покупки, то всё может быть. Но такого неграмотного покупателя найти непросто.
Если бы я себе покупала, я бы без личной встречи с продавцом в день сделки, не убедившись, что собственник (продавец) жив, что он находится в здравом уме и ясной памяти, не удостоверив личность собственника, на сделку по покупке не пошла бы.
Ок, поняла.
А что вот в моей ситуации можно сделать все же? Или ничего не делать, надеяться, что мама сможет на сделку приехать?
Есть вариант с дарением квартиры мне и быстрой продаже (возможно) после этого, но точно быстрее чем 3 года пройдет. Но! Дарение будет по доверенности (если прямо сейчас). Не смутит ли дарение и быстрая продажа после этого?
Это плохой вариант?
Может, есть какой-то не такой ужасный?
И завещание плохо ведь тоже. Как в ликвидности не потерять и в быстроте сделки?
Если бы было много шансов, что мама ещё поживёт на свете, что она в ближайшие годы будет в здравом уме и ясной памяти, тогд я бы на Вашем месте ничего делать не стала. Покупатель, если его серьёзно квартира заинтересует, всегда ведь может приехать к маме в день сделки пообщаться, если мама на сделку сама не выберется из-за плохого здоровья, если она где-то недалеко, не в другом отдалённом от квартиры городе живёт.
ок, я поняла. Так мне и риэлтор объяснила, сказала что лучше маме приехать, мама, к сожалению, далеко живет, покупатель не поедет.
Еще вопрос, если можно - а какие покупатели найдутся быстрее - те, что готовы за 1 млн в ДКП купить или готовые купить наследственную квартиру с завещанием одному ребенку из двоих имеющихся? Второй взрослый, совершеннолетний.
Трудно сказать, каких рисков именно Ваш покупатель испугается меньше или больше, и какой найдётся быстрее. Для покупателя и наследство - риск, и неполная стоимость - тоже риск. Если, не дай бог, придётся Вам вступать в наследство и уже после этого продавать меньше чем через 3 года по неполной стоимости, очень многие покупатели испугаются, найти желающих будет совсем сложно, пока хотя бы 3 года не пройдёт или пока дисконт (снижение цены) не будет достаточно привлекательным для покупателя при подобных рисках.
Если по полной будете продавать менее чем через три года после дарения или после смерти мамы и вступления в наследство, тогда попадёте на налог 13% с суммы свыше 1 млн. руб.
Неважно, когда написано завещание. Вашей квартира в случае смерти мамы станет только с момента вступления в наследство, а не с момента написания завещания. Соответственно, время нахождения квартиры в Вашей, а не в маминой собственности налоговая будет вполне законно считать тоже именно с момента Вашего вступления наследство, а не с момента написания завещания.
Продажа наследственной квартиры - не риск. Риск - покупка наследственной квартиры. Покупатели рискуют.
+, только не с момента вступления в наследство, а с момента открытия наследства (со дня смерти).
Хочу конкретизировать кое-что.
Если провести дарение (причем оно будет по доверенности) и сразу после этого продавать (менее года) - правда ли, что банки (в случае ипотеки) косо смотрят на такие квартиры и есть риск в дарении по доверенности и после этого быстрой продаже квартиры?
Что сейчас делать - оформлять это дарение (по доверенности) и продавать за полную стоимость, но в течение года, не дожидаясь трех лет, с уплатой налога, или это рискованно и оставить все как есть в надежде, что мама приедет на сделку?
Нужны честные мнения. Квартира не особо ликвидна, говорят, рынок стоит сейчас, не хочется встрять с этим дарением и ненужными телодвижениями.
А в чем проблема прислать маме договор, она его сама подпишет, а регистрироать уже по доверенности? Тогда и не будет нигде фигурировать, что сделка по доверенности.
Оля, Вы сейчас куплю-продажу имеете в виду маме дать подписать или дарение все же? Не поняла, извините:)
И доверенность будет только на регистрацию, то есть доверяет кому-то зарегистрировать договор?
А как Вам еще такой вариант - мама продает мне квартиру, по полной стоимости, я ее опять же быстро продаю, тоже по полной. Вроде тогда налога не будет? А как это с точки зрения ликвидности и прозрачности?
Да хоть куплю-продажу, хоть дарение. Договор же можно без нотариуса, зачем вам светить это "по доверенности".
С куплей-продажей для вас идеальный вариант, если вы не в браке.
Спасибо.
А продажа вот этой подаренной квартиры не будет мутной? Только подарили и сразу продали? Не останусь ли я навечно с этим жильем?:( Правду ли говорят, что если сделки с квартирой были менее года назад, то банки не пропускают такое?
С куплей-продажей от мамы ко мне - идеальный вариант? А чем он лучше дарения кроме налога? Опять же - вопросов не будет, почему продаем так быстро?
Я замужем.
Объясните, нам же объяснили, ничего страшного. Пропускают банки.
Лучше именно из-за налогов.
Спасибо.
А как технически это делается, подскажите, пожалуйста.
Составляю ДКП в ППФ (форму беру из интернета, любую, так?), посылаю маме, она подписывает, отправляет мне, я подписываю. Далее беру ДКП и все остальные необходимые документы и иду в Регпалату. Так? Нотариус вообще не нужен ни на каком этапе?
А, и доверенность от мамы, к примеру, на мужа моего, чтобы он мог зарегистрировать договор в регпалате от ее имени? Так?
Собираете справки - нужна доверенность от мамы, нотариальная. Составляете договор, можно из инета, но гарантии нет, что пропустят на регистрации, нюансов много. Подписываете договор, подаете на регистрацию (тоже нужна доверенность, можно все в одной).
То есть в одной доверенности и справки и регистрация?
А договор чтобы пропустили лучше где взять? Обратиться к риэлторам или кому с этим вопросом можно? У меня есть старый договор, ему 5 лет, могу его взять как шаблон. Или что-то радикально поменялось?
За составлением договора к риэлтору можете обратиться или к нотариусу. Они знают все современные требования Росреестра. Нотариусы и агентства обычно подороже за такую услугу просят, чем частные риэлторы.
Ольга, а реально вот так вот подписать дома, а потом по доверенности регистрировать?
Мама недавно оформляла дарение (другой квартиры) и говорит подписывали прямо в регпалате при регистрации, а регистратор вроде как смотрела и заверяла подписи тех, кто в договоре указан.
Конечно реально. Но от отсутствующей стороны на регистрации тогда должен быть представитель по нотариальной доверенности.
Договор должен быть подписан ДО обращения в регпалату, неважно, за какой срок, хоть за день, хоть за час.
А за месяц ДО обращения в рег.палату можно его подписать? А за год? А за 10 лет ДО обращения?
Не слышала, чтобы были ограничения на эту тему. Но через год и тем более через 10 лет могут поменяться требования регистрационных органов к составлению договора, а их название, упоминаемое в договоре, гораздо чаще меняется, чем раз в 10 лет.
Муррка скажите плиз, а такие договоры часто регистрирует Регпалата? когда его подписали дома а в регпалату по довер-ти пришли? или это единичные случаи? И ППФ нормально проходит в регпалате? или все же могут требовать нотариальный договор?
По доверенности регистрируют большую половину договоров.
ППФ предсмотрена гражданским кодексом, поэтому отказать в приеме ППФ в рег.палате не имеют права.
Нотариально удостоверенных договоров не требуют.
Немножко не так. ДКП в ППФ должен быть не первый попавшийся, а соответствующий действующему законодательству, чтобы при его регистрацции не возникло проблем.
Одновременно с договором мама пишет расписку в получении денег (сумма договора) и подписывает акт приема-передачи квартиры. Вы ближайшая родня, поэтому все можно подписать/написать одновременно. В доверенности пропишите не только право регистрации договора, но и право на сбор-оформление всех потребных для регистрации документов.
Нет, расписку в регпалату не нужно, она вам в дальнейшем нужна будет, как документ, подтверждающий тот факт, что ДКП выполнен. Акт тоде есть документ, фиксирующий выполнение обязательств продавцом, он потребуется вам при дальнейшем отчуждении квартиры, в Москве акт на регистрацию обычно не сдается.
По поводу ДКП - возьмите за образец недавно регистрировавшийся договор.
У меня есть договор 5-летней давности, не пойдет?:( А где взять нужный, не подскажете?
еще вопрос, если можно. А могу я в регпалату пойти за себя и за маму (по доверенности)? или нужен третий человек в качестве ее представителя?
Расписка пишется в ППФ и никем не удостоверяется, правильно? У меня именно такие остались от продавцов моей квартиры.
1. Договор можно выпросить у риелтора, у юриста. :)
2. По второму вопросу ответить затрудняюсь со 100% уверенностью, думаю, что лучше на третье лицо доверенность оформить.
3. Расписка должна быть написана от руки вашей мамой. Это на тот случай, если появится кто-то, кто захочет объявить сделку недействительной, а расписку подложной. Рукописная расписка дает возможность сделать ее экспертизу.
Автор, извините, у нас аналогичная ситуация с квартирой просто, скажите плиз, а в договоре какую дату нужно указать? Если я подпишу договор дома, в МО и пошлю маме в Сочи? А она мне обратно. А потом я в регпалату с ним приду. Есть требования какие-то для этого?
Если Вы всё же ДКП решили оформлять, несмотря на моё предупреждение, тогда составить его надо так, чтобы потом у Вас с налогами не было проблем при продаже. Ещё могут возникнуть сложности при составлении ДКП в зависимости от правоустанавливающих доков на квартиру Вашей мамы и других индивидуальных, не подходящих под общий шаблон, нюансов. Лучше обратитесь к специалисту за составлением любого договора.
А какие сложности с налогами могут быть? Вот например рыночная цена квартиры моей где-то 4,5 миллиона самое большее. Писать в договоре такую цену или взять чуть больше?
Какие нюансы могут быть в зависимости от документов? у нас свидетельство и договор и передаточный акт.
А агентства недвижимости или нотариусы занимаются вот только составлением договора? Ведь я не буду заверять ничего у нотариуса, а в агентстве сделку тоже не буду проводить, только договор составлю.
Не видя Ваших документов, не читая их, не зная досконально Вашей ситуации, невозможно понять, будут ли конкретно у Вас сложности, и если будут, то какие. Договор в агентстве тоже дорого составлять, как и у нотариуса. У частника существенно дешевле всё проверить, учесть и составить ДКП.
Почему не хотите? Владелец маленького агентства - практически из той же оперы, что и частный риэлтор. Вы хотя бы позвоните, спросите у неё, сколько будет стоить посмотреть документы и составить договор. Может, и договоритесь. :-)
А если не договоритесь, тогда у друзей-знакомых-коллег поспрашивайте, Вам кто-нибудь, возможно, порекомендует хорошего риэлтора. :-)
Понятно, а частника не знаю где найти:( у меня есть знакомая риэлтор но она агентство имеет и к ней не очень хочу обращаться.
Если Вы замужем, Вам лучше всё-таки куплю-продажу не делать. Этим Вы застрахуетесь на случай развода и делёжки имущества. Знаю ну очень многих, кто сейчас судится и локти кусает из-за того, что квартиру в браке неправильно оформили, будучи наивно уверенными в долговечности и крепости своих брачных уз.
Добавлю к своему ответу ещё один совет на случай, если Вы всё-таки на Договор купли-продажи в браке решитесь. Тогда вот здесь посмотрите:
http://eva.ru/topic/155/2676514.htm?messageId=67059178
Хороший, дельный такой совет.
Это соглашение нотариально делается? Его можно после купли-продажи сделать или нужно до? Спасибо.
ну, не обязательно. закон не требует нотариальной формы для соглашения о разделе.
но желательно, дисциплинирует.
ну то что нотариус дешевле экспертизы подписи конечно и так ясно :)
просто есть вещи которые ктото в рабочем порядке подмахнет, а к нотариусу еще подумает пойти, или завтраками кормить начнет
так что за неимением гербовой, пишут на горничной
А можно, например, договор подписать у мамы, а зарегистрировать его позже?
Так автор сможет спокойно выставлять квартиру на продажу со старыми документами (где не надо налог платить), а если что-то (тьфу-тьфу) с мамой случится, то будет договор-дарения, который сможет зарегистрировать.
Нет, договор недействителен, пока его не зарегистрировали. А регистрация возможна, пока все живы.
В смысле?:) Так проблема вроде есть - хотим покупать бОльшую квартиру. Сколько времени займет поиск и оформление кредита и проч - я не знаю. А мама болеет.
Вот и проблема.
Продавать ее в текущем виде или переоформлять на меня - вот мой вопрос:)
Автор ,такое ощущение,что это писала я.Один в один ситуация такая же,только с разницей в стоимости картиры.Мне надо продать ее за 1млн,соответственно,в документах будет указан 1млн.И тоже мама болеет,и доверенность на полгода.Доверенность больше получить не смогу,и если не продам,так и останусь с этой квартирой.Завещание на меня есть,покупала квартиру я ,но оформляли ее на маму.Понимаю,что тогда сотворила глупость.Тоже хотела улучшить условия.Если возможно,отела бы с Вами пообщаться.
