покупатели - ипотечники
добрый день, прошу консультации у знающих. Продаем свекровину квартиру. появились покупатели, которые нам так сказали: "Но мы берем в ипотеку..." Ну мы вроде ответили: ну и берите, нам то какая разница... А потом задумались: а может есть какие-то подводные камни? ну, может по срокам это дольше, или деньги на счет переводят,а не налом дают...в общем, в чем фишка продажи квартиры покупателям-ипотечнкам? Заранее благодарю за ответы.
Подводные камни в закладке денег в ячейку. банки часто навязывают дополнительные документы к доступу к деньгам, например свидетельство о собственности нового покупателя, независимо от хозяина сей бумаги вы его не получите. Но решаемо, просто контролируйте процесс. Еще могут попросить дополнительные документы, за которыми придется побегать. И естественно сделка будет происходить только в банке ипотечника, без выбора.
я вот это не совсем поняла: "например свидетельство о собственности нового покупателя, независимо от хозяина сей бумаги вы его не получите"....
Свидетельство выдается новому покупателю, у вас будет только договор купли продажи экземпляр продавца.
это плохо? вроде так и должно быть, он же становится собственником...простите, если спрашиваю очевидные вещи, просто я в этом не очень разбираюсь
Да, но где вы возьмете такую бумажку, если он вам ее не даст? Я писала о том, что если она будет в доступе к деньгам.
Плохо. Это вам за деньгами надо будет явиться с вашим покупателем, чтоб он предъявил свое св-во о собственности
Мы совсем недавно продали квартиру ипотечнику. В области, правда.
Считается, что по срокам сделки такие покупатели проигрывают тем, кто со свободными деньгами. Но тк у нас была область, то мы ничего особо не потеряли. Ипотечная сделка регистрируется 5 дней, обычная - месяц.
Вообще зависит от банка и его заморочек. У нашего покупателя был Нордея-банк. От момента аванса до момента подписания ДКП прошел ровно месяц. 10 дней банк рассматривал документы на квартиру, потом еще пару дней ждали оценщика покупателя, потом долго он возился со страховой. Из документов у нас ничего особо изощренного не требовали: выписка из ЕГРП, с лицевого счета, из домовой книги. Даже вместо справок из НД и ПНД попросили водительские права. В ДКП указывали, что весь расчет произведен в день подписания договора. Подход к ячейке был по зарегистриванному ДКП и оригиналу нашей расписки о получении денежных средств. Ключ хранился в банке.
При продаже по ипотеке всегда есть некоторый риск, что банк потребует от Вас какой-нибудь немыслимый документ, а также банк может не одобрить именно Ваш объект недвижимости для покупки, и Вы потеряете время, которое могли бы потратить на поиск другого покупателя, потратив его на беготню и бесполезный сбор справок для банка. Но эти риски не велики, как правило.
Риск того, что деньги будут передаваться не через ячейку, а на счёт продавца, причём после регистрации, под письменные гарантии банка, тоже есть: некоторые банки, новички на рынке ипотеки, ведут такую политику. Одна моя знакомая (продавец квартиры) сидела в ипотечном банке "Восточный экспресс" с 9 утра до 22 часов вечера со своим риэлтором: уже без квартиры (сделка зарегистрирована), но ещё без денег (банк отказывал под разными предлогами в разблокировке счёта в этот день), но зато у неё на руках были все гарантии банка на разблокировку счёта, и все условия со своей стороны согласно этим гарантиям она к тому моменту полностью выполнила. Вечером, после неоднократных бесед с руководством банка, находясь под угрозой судебных разбирательств и лишения лицензии в 22.00 банк выдал ей дополнительные письменные гарантии того, что деньги свои она через 2 (два) дня получит (дело было в пятницу). Деньги за свою квартиру, как и обещал банк, она всё-таки получила, но ведь не сразу, и осадок неприятный остался.
Да и покупательница квартиры при этом 100 раз пожалела, что именно в "Восточный экспресс" обратилась за ипотекой. Участники сделки из-за неправомерных действий банка были на грани нервного срыва.
+ 1
Все это так, но если у Вас нет другого покупателя - не откидывайте ипотечников. Возможно, что со свободными деньгами Вы прождете покупателей дольше либо они будут хорошо торговаться
ну что вы нагнетаете? Я кого не спрошу, у всех с ипотекой все гладко прошло (в основном Сбер, есть Дельта, БСЖВ, Абсолют). Единственно что побольше бумажек собирать. Бывают конечно и косяки, н-р, как у вашей подруги, но где ж их не бывает
А мне сейчас Райффайзен так чудит, что ни в сказке сказать, ни пером описать. Срочно убежали в другие банки.
Не нагнетаю. Как и Вы, знаю многих, у кого с ипотекой всё проходило гладко. Но также знаю немало и проблемных случаев с ипотекой. Об одном из них рассказала выше. Автор топа спросила про риски, а не про "гладкие" случаи, и я ей ответила, как оно есть на самом деле. Надо стараться объективно смотреть на вещи.
С Абсолютом в прошлом году была проблемная очень сделка. Буквально "на соплях" "вытащили" опытные риэлторы, при этом плюс ко всем проблемам один из участников цепочки сильно рисковал в период закладки денег, тоже из-за банка, но он сознательно пошёл на этот риск, чем и спас всю цепочку. Подробности здесь не буду сейчас описывать, слишком много букфф будет.
Если Вы сразу не завязаны на альтернативню сделку, то разница в 5 дней для Вас не будет существенно. Соглашайтесь, пока есть реальный покупатель.
Единственное, уточните у местных риэлторов: "за снятие денег со счета не надо ли будет процент банку отдавать?" И Сумма в ДКП и на счету будут одинаковые, наверное? Если в ДКП будет меньше, то есть риск, что банк информацию о реальной сумме сделки сольет налоговой.
PS какая у Вас дочка красивая:).
Сотрудники банков сливают информацию налоговым по реальным суммам сделок и выдают расписки на реальные суммы этим организациям легко и непринуждённо. Топ в "правовых вопросах" на Еве был реальный на эту тему осенью или зимой. Именно поэтому, если суммы разные проходят по расписке и по ДКП, лучше не продавать ипотечникам. Или продавайте кому хотите (сейчас много берут квартир по ипотеке, и квартиры быстрее и дороже продаются при более широком наборе потенциальных покупателей), но заплатите налоги.
чушь полная. мы сами были такими ипотечниками, покупали квартиру, которая была в собственности меньше 3 лет. Кредит был на ломовую сумму, а договор всего на миллион рублей. Так вот, банки инфу не сливают и продавцы налогов не платят (это касается конечно квартир, котор меньше 3 лет в собственности). И более того, отдельно дается расписка на получение денег в полном объеме, только в ней пишется расплывчая формулировка, типа на улучшение жилусловий (точно не помню, идти смотреть лень)
Мы сами в налоговую слили и эту расписку, и все доки, что бы получить возврат подоходного налога на полную сумму стомости квартиры. А налоговики сказали - хрен вам. Получите исходя из договора на миллион рублей и вашим продавцам ничего не будет.
Это всего лишь Ваш частный случай, господин аноним. :-) Большинство ипотечных банков расписку с расплывчатой формулировкой не примут однозначно. Банки сливают информацию не по всем ипотечным договорам, налоговая сама (по крайней мере те отделы налоговой , в которые Вы обращались) ничего не проверяет, есть специальные отделы и следователи по налогам, которые во всём этом и копаются, которые раскручивают сотрудников банков сначала, потом вызывают покупателей, а уж потом только продавцов вынуждают заплатить налоги или подводят под статью. И топ на эту тему был реальный здесь, основанный на реальных событиях. Придумать такое просто невозможно. Просто не могу точно вспомнить, когда этот топ здесь висел: то ли осенью 2010, то ли позже, зимой... Покупатель-ипотечник писал о том, как его вызвали к следователю, предъявили расписку. Он и раскололся там, у следователя. Этот покупатель и топ заводил, писал, что сделка ипотечная у них прошла то ли в 2008г., то ли в 2009 г., а вызвали вот только теперь. Было-было!
а зачем отбрасывать? У вас очередь из покупателей со свободными деньгами? Или вам в лом принести пару лишних справок? Узнайте хотя бы, какой банк. Есть много беспроблемных банков
Если свекровь - не собственник, тогда так можно поступить. А если она собственник, тогда нормальный риэлтор, частник он или не частник, не пойдёт на обман собственника продаваемой квартиры.
пожилой человек - кругом враги, риэлторы и юристы в первых рядах... да и деньги жа им платить нуно.... а ей жаааааалко
Тогда пусть сама Ваша свекровь крутится, решает проблему, если, конечно, ей действительно хочется и действительно нужно эту проблему решить. Предоставьте свекрови свободу действий. А если она только провозглашает, что хочет решить квартирный вопрос, а на самом деле ей и так неплохо, тогда ни с риэлтором, ни без него ничего не получится точно.
Если одна сторона (Вы) заинтересована, а другая (свекровь) - не очень, или если она только делает вид, что ей это интересно, тогда время и Вам лучше не тратить на проведение сделки впустую, ничего не получится. Лучше потратьте свои время и силы на то, чтобы убедить свекровь в острой необходимости тех или иных действий для начала. За Вас этого не сделает никто: ни бог, ни царь и ни риэлтор! А вот если у Вас всё получится, тогда уже и начнёте спокойно процессы выбора риэлтора и операций с недвижимостью.
Вот у нас такая же ситуация была. Тоже продавали квартиру, собственник которой свекровь, но живём мы. Только моя в отличие от Вашей не очень пожилая (50 лет). Пихнула нам своего риэлтора - знакомая соседей по даче. И мы допустили ошибку, что не заключили договор, а договорились на словах. В общем 2,5 месяца кошмара, упущенные несколько отличных квартир и время. В результате расстались с нашим непутёвым риэлтором, но тут свекровь встала в позу. Мол никому не верю, все обманщики и оставят без денег и без квартиры. Я подобрала несколько агентств недвижимости, мне выслали договор на ознакомление. А свекровь опять в позу. Мол это они сейчас говорят 150 тыс. за услуги, а потом накрутят в 10 раз больше, не буду подписывать и всё. Потом была целая эпопея с выпиской, что бы квартиру юридически освободить. Я 3 месяца долбала её с этим вопросом. И вот наконец-то выписались, справки все для ипотеки собрали и тут мужу предлагают новую работу, от которой глупо отказываться и тянуть время не получится, т.к. все покупатели разбежались, пока мы решали вопрос с выпиской свекрови (была проблема с пропиской в ту квартиру, где она живёт).
Вот теперь нужно ждать пол года, т.к. сейчас ипотеку мы не сможем получить. Я с ужасом представляю, что через пол года может выдать свекровь, когда мы опять начнём продавать квартиру.
Поэтому я Вам советую пусть Ваша свекровь сразу сделает генеральную доверенность на Вашего мужа, что бы все юридические вопросы решали Вы, а то будет, как в нашей ситуации.
